{"id":15254,"date":"2026-07-15T10:22:45","date_gmt":"2026-07-15T08:22:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sybarius.net\/?p=15254"},"modified":"2026-07-15T16:27:01","modified_gmt":"2026-07-15T14:27:01","slug":"lexpertise-judiciaire-en-droit-de-la-construction-une-mesure-avant-dire-droit-souvent-necessaire-mais-jamais-automatique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sybarius.net\/en\/lexpertise-judiciaire-en-droit-de-la-construction-une-mesure-avant-dire-droit-souvent-necessaire-mais-jamais-automatique\/","title":{"rendered":"L\u2019expertise judiciaire en droit de la construction : une mesure avant dire droit souvent n\u00e9cessaire, mais jamais automatique"},"content":{"rendered":"\n
Note d\u2019observation sous Civ., Bruxelles (1re<\/sup> chambre), 18.06.2026, in\u00e9dit.<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Les litiges de construction se caract\u00e9risent fr\u00e9quemment par l\u2019imbrication de questions juridiques et techniques : infiltrations, d\u00e9fauts d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, fissures, probl\u00e8mes de stabilit\u00e9, non-conformit\u00e9 aux plans, malfa\u00e7ons ou encore insuffisance du contr\u00f4le exerc\u00e9 par l\u2019architecte sur le travail de l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

Dans ce contexte, l\u2019expertise judiciaire appara\u00eet souvent indispensable. Elle ne constitue cependant ni un droit automatique pour le demandeur ni un moyen de pallier les insuffisances de son dossier.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement rendu le 18.06.2026 par la 1re<\/sup> chambre du Tribunal de premi\u00e8re instance francophone de Bruxelles offre une illustration particuli\u00e8rement \u00e9clairante de cette exigence. Il refuse une expertise jug\u00e9e pr\u00e9matur\u00e9e et disproportionn\u00e9e, notamment parce que l\u2019entrepreneur proposait une r\u00e9paration compl\u00e8te et qu\u2019une solution probatoire moins co\u00fbteuse demeurait disponible.<\/p>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision invite \u00e0 articuler le droit judiciaire de l\u2019expertise avec les principes du contrat d\u2019entreprise, la primaut\u00e9 de l\u2019ex\u00e9cution en nature et, lorsque celle-ci \u00e9choue, le remplacement judiciaire ou extrajudiciaire du d\u00e9biteur.<\/p>\n\n\n\n

1. Une affaire d\u2019infiltrations n\u00e9e \u00e0 l\u2019occasion de travaux r\u00e9alis\u00e9s sur les parties communes d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019affaire soumise au Tribunal concernait un immeuble plac\u00e9 sous le r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9. L\u2019association des copropri\u00e9taires avait d\u00e9cid\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9novation de la toiture, tant en ce qui concernait son \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 que son isolation. Elle avait confi\u00e9 \u00e0 un bureau d\u2019architectes le contr\u00f4le des travaux et \u00e0 une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e leur ex\u00e9cution. Le chantier avait commenc\u00e9 au mois de novembre 2025.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir du mois de d\u00e9cembre 2025, puis en janvier, f\u00e9vrier, mars et avril 2026, une copropri\u00e9taire d\u2019un appartement situ\u00e9 au huiti\u00e8me et dernier \u00e9tage avait signal\u00e9 plusieurs d\u00e9g\u00e2ts. Le dossier faisait notamment \u00e9tat d\u2019une d\u00e9gradation du plafonnage, d\u2019infiltrations et de nuisances sonores.<\/p>\n\n\n\n

Un \u00e9l\u00e9ment mat\u00e9riel n\u2019\u00e9tait pas contest\u00e9 : des ouvriers relevant de l\u2019entreprise \u00e0 qui le chantier avait \u00e9t\u00e9 confi\u00e9 avaient perfor\u00e9 la plateforme sup\u00e9rieure de l\u2019immeuble, au neuvi\u00e8me \u00e9tage, ainsi que le plafond de l\u2019appartement imm\u00e9diatement inf\u00e9rieur. La r\u00e9alit\u00e9 d\u2019une intervention dommageable n\u2019\u00e9tait donc pas purement hypoth\u00e9tique.<\/p>\n\n\n\n

Le 20.01.2026, l\u2019architecte avait inform\u00e9 la copropri\u00e9taire que l\u2019entreprise se chargerait de r\u00e9parer les d\u00e9g\u00e2ts. Le m\u00eame jour, celle-ci avait confirm\u00e9 que le plafonnage d\u00e9grad\u00e9 serait remis en \u00e9tat \u00e0 ses frais. Elle avait \u00e9galement rappel\u00e9 qu\u2019un \u00e9tat des lieux avait \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli avant les travaux. Le 15.02.2026, l\u2019entreprise avait encore indiqu\u00e9 qu\u2019elle prendrait en charge les frais inh\u00e9rents aux d\u00e9g\u00e2ts caus\u00e9s par les infiltrations et par le chantier, tout en pr\u00e9cisant que les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques ne permettaient pas encore de proc\u00e9der \u00e0 certaines interventions.<\/p>\n\n\n\n

Le 17.02.2026, la copropri\u00e9taire avait mis en demeure l\u2019association des copropri\u00e9taires, l\u2019entreprise et l\u2019architecte de prendre toutes les mesures conservatoires n\u00e9cessaires pour prot\u00e9ger la dalle des eaux de pluie, de maintenir ces mesures jusqu\u2019\u00e0 la r\u00e9novation compl\u00e8te de la toiture et de placer un d\u00e9shumidificateur dans son appartement. L\u2019architecte avait \u00e0 nouveau confirm\u00e9 que l\u2019entreprise prendrait en charge les r\u00e9parations, tout en soulignant que les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques emp\u00eachaient une intervention imm\u00e9diate.<\/p>\n\n\n\n

Par citation du 17.03.2026, la copropri\u00e9taire avait assign\u00e9 l\u2019entreprise, l\u2019architecte et l\u2019association des copropri\u00e9taires devant le Tribunal. Elle sollicitait, avant dire droit, la d\u00e9signation d\u2019un Expert judiciaire charg\u00e9 principalement d\u2019\u00e9clairer le Tribunal sur les \u00ab responsabilit\u00e9s techniques \u00bb des d\u00e9fendeurs, sur les d\u00e9sordres cr\u00e9\u00e9s dans son appartement \u00e0 l\u2019occasion des travaux et sur les dommages qu\u2019elle estimait avoir subis.<\/p>\n\n\n\n

La cause fut retenue dans le cadre des d\u00e9bats succincts, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 735 du Code judiciaire, pour statuer sur la demande d\u2019expertise et sur les demandes de mise hors cause form\u00e9es par l\u2019architecte et l\u2019association des copropri\u00e9taires et l\u2019architecte.<\/p>\n\n\n\n

2. La d\u00e9cision du Tribunal : refus de l\u2019expertise judiciaire et mise hors cause de deux d\u00e9fendeurs<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le Tribunal rejette la demande d\u2019expertise \u00ab \u00e0 ce stade de la proc\u00e9dure \u00bb. Il ne consid\u00e8re donc pas que toute expertise judiciaire serait d\u00e9finitivement exclue, mais il estime que les conditions permettant de l\u2019ordonner ne sont pas r\u00e9unies au moment o\u00f9 il statue.<\/p>\n\n\n\n

Plusieurs \u00e9l\u00e9ments soutiennent cette d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n

Premi\u00e8rement, aucune constatation utile ne pouvait plus \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e concernant les nuisances sonores. Le conseil de la demanderesse l\u2019avait lui-m\u00eame reconnu \u00e0 l\u2019audience. L\u2019expertise ne pouvait donc plus porter que sur les d\u00e9g\u00e2ts mat\u00e9riels affectant l\u2019appartement.<\/p>\n\n\n\n

Deuxi\u00e8mement, l\u2019entreprise avait confirm\u00e9 qu\u2019elle proc\u00e9derait aux r\u00e9parations. \u00c0 la suite de la d\u00e9couverte d\u2019eau entre l\u2019isolant et le pare-vapeur, il avait m\u00eame \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 de d\u00e9monter int\u00e9gralement le complexe d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 du neuvi\u00e8me \u00e9tage afin de le refaire. La soci\u00e9t\u00e9 acceptait en outre de supporter les frais de cette reprise, alors m\u00eame que certains constats attribuaient les infiltrations \u00e0 la fa\u00e7ade, ext\u00e9rieure au p\u00e9rim\u00e8tre initial des travaux de toiture.<\/p>\n\n\n\n

Troisi\u00e8mement, la demanderesse affirmait que les premi\u00e8res r\u00e9parations avaient \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9es en m\u00e9connaissance des r\u00e8gles de l\u2019art, mais elle ne produisait aucun rapport technique corroborant cette affirmation. Ses courriers des 29.03.2026 et 14.04.2026 ne suffisaient pas, \u00e0 eux seuls, \u00e0 rendre vraisemblable la mauvaise ex\u00e9cution all\u00e9gu\u00e9e. Aucun avis d\u2019un conseiller technique ne remettait en cause les constatations concordantes de l\u2019entreprise, de l\u2019Architecte et du syndic.<\/p>\n\n\n\n

Quatri\u00e8mement, le dommage \u00e9tait \u00e9valu\u00e9 par la demanderesse \u00e0 un total de 9.300,00 \u20ac, compos\u00e9 de trois postes de 5.000,00 \u20ac, 3.500,00 \u20ac et 800,00 \u20ac. Le Tribunal estime qu\u2019une expertise classique repr\u00e9senterait un co\u00fbt disproportionn\u00e9 par rapport \u00e0 cet enjeu. Il ne prend d\u2019ailleurs pas uniquement en consid\u00e9ration les honoraires de l\u2019Expert : il rel\u00e8ve \u00e9galement le co\u00fbt du retard qui serait caus\u00e9 aux travaux, les inconv\u00e9nients support\u00e9s par les autres copropri\u00e9taires et la n\u00e9cessit\u00e9 probable de suspendre le chantier pour permettre les constatations.<\/p>\n\n\n\n

Cinqui\u00e8mement, un \u00e9tat des lieux avait \u00e9t\u00e9 dress\u00e9 avant le commencement des travaux par un tiers dont l\u2019objectivit\u00e9 n\u2019\u00e9tait pas contest\u00e9e. Le Tribunal consid\u00e8re que ce tiers pouvait \u00eatre charg\u00e9 d\u2019\u00e9valuer les d\u00e9g\u00e2ts, au besoin en pr\u00e9sence de l\u2019entreprise, afin d\u2019obtenir un constat contradictoire. Il existait donc une solution moins co\u00fbteuse et moins pr\u00e9judiciable aux autres copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, l\u2019action dirig\u00e9e contre l\u2019association des copropri\u00e9taires et l\u2019architecte est d\u00e9clar\u00e9e non fond\u00e9e. La demanderesse ne produisait aucun \u00e9l\u00e9ment rendant plausible une faute propre de l\u2019une ou de l\u2019autre de ces parties, ni aucun commencement de preuve d\u2019un lien causal entre une telle faute et son dommage. Leur simple participation au chantier ou \u00e0 sa gestion ne suffisait pas \u00e0 justifier leur maintien \u00e0 la cause.<\/p>\n\n\n\n

La demanderesse est d\u00e8s lors condamn\u00e9e \u00e0 payer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure de 1.412,79 \u20ac \u00e0 l\u2019association des copropri\u00e9taires et une indemnit\u00e9 identique de 1.412,79 \u20ac \u00e0 l\u2019architecte. Le Tribunal r\u00e9serve, en revanche, le fond de l\u2019action dirig\u00e9e contre l\u2019entreprise et renvoie la cause au r\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n

3. L\u2019expertise judiciaire : une mesure destin\u00e9e \u00e0 \u00e9tablir les faits techniques, non \u00e0 trancher le droit<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019article 962, alin\u00e9a 1er, du Code judiciaire permet au Juge, en vue de la solution d\u2019un litige ou en pr\u00e9sence d\u2019une menace objective et actuelle de litige, de charger un Expert de proc\u00e9der \u00e0 des constatations ou de donner un avis technique.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019expertise r\u00e9pond \u00e0 une difficult\u00e9 particuli\u00e8re du contentieux de la construction : le Juge ma\u00eetrise le droit, mais il ne dispose g\u00e9n\u00e9ralement pas des connaissances n\u00e9cessaires pour d\u00e9terminer l\u2019origine d\u2019une infiltration, appr\u00e9cier le dimensionnement d\u2019une poutre, v\u00e9rifier une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 ou distinguer une fissure de retrait d\u2019un mouvement structurel.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Expert peut notamment \u00eatre charg\u00e9 de d\u00e9crire les travaux ex\u00e9cut\u00e9s, d\u2019identifier les malfa\u00e7ons et les inach\u00e8vements, d\u2019en rechercher les causes, de v\u00e9rifier la conformit\u00e9 des prestations aux documents contractuels et aux r\u00e8gles de l\u2019art, de proposer les r\u00e9parations n\u00e9cessaires, d\u2019en chiffrer le co\u00fbt et d\u2019\u00e9valuer techniquement certains dommages.<\/p>\n\n\n\n

Il ne peut toutefois pas se substituer au Tribunal. L\u2019Expert peut donner un avis sur l\u2019imputabilit\u00e9 technique des d\u00e9sordres, mais il ne lui appartient pas de statuer d\u00e9finitivement sur la responsabilit\u00e9 juridique des parties, d\u2019interpr\u00e9ter souverainement les conventions ou de dire le droit.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019expertise a ainsi pour objet d\u2019\u00e9clairer le Juge sur la r\u00e9alit\u00e9 mat\u00e9rielle du litige. Elle n\u2019a pas pour fonction de rapporter la preuve de l\u2019existence d\u2019un contrat, de d\u00e9terminer l\u2019\u00e9tendue juridique des obligations convenues ou de d\u00e9cider si les conditions de la responsabilit\u00e9 contractuelle sont remplies. Comme le rappelle la doctrine produite, l\u2019expertise permet de conna\u00eetre le fait technique ; l\u2019application du droit \u00e0 ce fait demeure de la comp\u00e9tence du Tribunal.<\/p>\n\n\n\n

Cette distinction doit \u00e9galement guider la r\u00e9daction de la mission. Une mission demandant \u00e0 l\u2019Expert de \u00ab d\u00e9terminer les responsabilit\u00e9s \u00bb est trop large si elle n\u2019est pas limit\u00e9e aux constatations et appr\u00e9ciations techniques. Il est pr\u00e9f\u00e9rable de lui demander d\u2019identifier les causes des d\u00e9sordres, les interventions techniques qui y ont contribu\u00e9 et, en cas de causes multiples, de pr\u00e9ciser leur importance respective, \u00ab tous droits des parties saufs \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

4. Une mesure avant dire droit : le Tribunal ne pr\u00e9juge pas du fond<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019expertise judiciaire est g\u00e9n\u00e9ralement ordonn\u00e9e par une d\u00e9cision avant dire droit, sur la base notamment de l\u2019article 19, alin\u00e9a 3, du Code judiciaire.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 ce stade, le Tribunal ne tranche pas d\u00e9finitivement l\u2019ensemble des responsabilit\u00e9s. Il appr\u00e9cie prima facie<\/em> si une mesure d\u2019instruction est susceptible de faire progresser utilement le litige. La d\u00e9cision d\u2019ordonner une expertise est donc prise tous droits saufs et sans reconnaissance pr\u00e9judiciable.<\/p>\n\n\n\n

Cette caract\u00e9ristique explique que le demandeur ne soit pas tenu de d\u00e9montrer imm\u00e9diatement, de mani\u00e8re d\u00e9finitive, la faute de l\u2019entrepreneur ou de l\u2019architecte. Une telle exigence priverait l\u2019expertise de son utilit\u00e9 : si les responsabilit\u00e9s \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 compl\u00e8tement prouv\u00e9es, l\u2019\u00e9clairage technique serait souvent superflu.<\/p>\n\n\n\n

Il faut cependant distinguer l\u2019absence l\u00e9gitime de certitude de l\u2019absence totale d\u2019\u00e9l\u00e9ment probant. Le demandeur doit pr\u00e9senter un dossier suffisamment \u00e9tay\u00e9 pour rendre les faits invoqu\u00e9s vraisemblables. La doctrine et la jurisprudence exigent ainsi un commencement de preuve ou, \u00e0 tout le moins, des \u00e9l\u00e9ments concrets donnant une apparence s\u00e9rieuse aux griefs avanc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement du 18.06.2026 applique rigoureusement ce principe. La demanderesse ne devait pas d\u00e9j\u00e0 d\u00e9montrer d\u00e9finitivement que les travaux avaient \u00e9t\u00e9 mal ex\u00e9cut\u00e9s. Elle devait n\u00e9anmoins fournir un \u00e9l\u00e9ment technique susceptible de rendre cette affirmation plausible. Ses propres d\u00e9nonciations ne suffisaient pas \u00e0 neutraliser les constatations contraires \u00e9mises par les professionnels pr\u00e9sents sur le chantier.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019expertise ne constitue donc pas une mesure exploratoire permettant de rechercher, apr\u00e8s l\u2019introduction de la proc\u00e9dure, si une faute aurait \u00e9ventuellement \u00e9t\u00e9 commise. Elle doit \u00eatre fond\u00e9e sur un litige technique d\u00e9j\u00e0 identifiable.<\/p>\n\n\n\n

5. L\u2019exigence d\u2019un commencement de preuve : une condition centrale<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019article 870 du Code judiciaire et l\u2019article 8.4 du Code civil imposent \u00e0 chaque partie de prouver les faits qu\u2019elle all\u00e8gue. Cette r\u00e8gle ne dispara\u00eet pas lorsqu\u2019une expertise est demand\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

La partie qui sollicite la mesure doit normalement produire des pi\u00e8ces telles que des photographies dat\u00e9es, un constat d\u2019huissier, des proc\u00e8s-verbaux de chantier, des emails techniques, un rapport de d\u00e9tection de fuite, des mesures d\u2019humidit\u00e9, des devis circonstanci\u00e9s ou un avis \u00e9tabli par son propre conseiller technique.<\/p>\n\n\n\n

La qualit\u00e9 de ces pi\u00e8ces doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e concr\u00e8tement. Des photographies peuvent \u00e9tablir la mat\u00e9rialit\u00e9 de taches d\u2019humidit\u00e9, mais rarement leur origine. Un devis peut d\u00e9crire les r\u00e9parations propos\u00e9es sans d\u00e9montrer la cause du d\u00e9sordre. Un email d\u2019un entrepreneur peut constituer une reconnaissance partielle, mais il doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 dans son contexte. Un rapport unilat\u00e9ral peut rendre un grief plausible, tout en demeurant soumis \u00e0 la contradiction.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire jug\u00e9e le 18.06.2026, la mat\u00e9rialit\u00e9 de certains d\u00e9g\u00e2ts n\u2019\u00e9tait pas r\u00e9ellement contest\u00e9e. Ce qui faisait d\u00e9faut \u00e9tait un commencement de preuve de leur imputabilit\u00e9 aux r\u00e9parations pr\u00e9tendument mal ex\u00e9cut\u00e9es et, surtout, une pi\u00e8ce technique permettant de mettre en doute l\u2019explication alternative selon laquelle certaines infiltrations provenaient de la fa\u00e7ade.<\/p>\n\n\n\n

Cette exigence rejoint la jurisprudence de la Cour d\u2019appel de Bruxelles, qui a rappel\u00e9, en mati\u00e8re de construction, qu\u2019il ne suffit pas d\u2019affirmer que l\u2019architecte aurait commis des manquements : le dossier doit contenir des \u00e9l\u00e9ments solides confortant cette affirmation ou la rendant au moins vraisemblable (Bruxelles, 2e ch., 11.10.2012, J.L.M.B.<\/em>, 2013, p. 816).<\/p>\n\n\n\n

La situation peut naturellement \u00eatre diff\u00e9rente lorsque le demandeur produit plusieurs rapports concordants, des photographies r\u00e9v\u00e9lant une \u00e9volution continue des dommages, des devis identifiant une installation incorrecte ou la preuve d\u2019interventions ant\u00e9rieures demeur\u00e9es sans effet. Dans un dossier de vices cach\u00e9s communiqu\u00e9 en annexe, la multiplication des infiltrations, probl\u00e8mes de chauffage, d\u00e9fauts d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 et avis techniques rendait, au contraire, une expertise simplifi\u00e9e s\u00e9rieusement d\u00e9fendable.<\/p>\n\n\n\n

6. Le contr\u00f4le de n\u00e9cessit\u00e9 et de proportionnalit\u00e9 pr\u00e9vu par l\u2019article 875bis du Code judiciaire<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019article 875bis du Code judiciaire impose au Juge de limiter la mesure d\u2019instruction et son contenu \u00e0 ce qui est suffisant pour r\u00e9soudre le litige. Il doit prendre en consid\u00e9ration la proportionnalit\u00e9 entre les co\u00fbts attendus et l\u2019enjeu de la contestation, tout en privil\u00e9giant la mesure la plus simple, la plus rapide et la moins on\u00e9reuse.<\/p>\n\n\n\n

Cette disposition conf\u00e8re \u00e0 l\u2019expertise un caract\u00e8re subsidiaire. Le Juge ne doit pas seulement se demander si un Expert pourrait apporter une information int\u00e9ressante. Il doit v\u00e9rifier si cette information est n\u00e9cessaire et si elle ne peut \u00eatre obtenue par un moyen plus l\u00e9ger.<\/p>\n\n\n\n

Le co\u00fbt de l\u2019expertise ne se r\u00e9duit pas \u00e0 la provision initiale. Il comprend les compl\u00e9ments de provision, les honoraires des conseils techniques des parties, les frais d\u2019avocat li\u00e9s aux r\u00e9unions et notes de faits directoires, la dur\u00e9e de la proc\u00e9dure et l\u2019aggravation \u00e9ventuelle des dommages pendant les op\u00e9rations.<\/p>\n\n\n\n

Dans les litiges immobiliers, l\u2019expertise peut \u00e9galement provoquer des co\u00fbts indirects consid\u00e9rables : suspension d\u2019un chantier, impossibilit\u00e9 d\u2019occuper ou de louer un bien, int\u00e9r\u00eats sur les sommes immobilis\u00e9es, aggravation des infiltrations, prolongation des troubles de jouissance et multiplication des interventions techniques.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement du 18.06.2026 est particuli\u00e8rement significatif \u00e0 cet \u00e9gard. Le Tribunal met en balance la valeur du dommage invoqu\u00e9, soit 9.300,00 \u20ac, avec le co\u00fbt pr\u00e9visible d\u2019une expertise et le retard qu\u2019elle imposerait \u00e0 la r\u00e9fection du complexe d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9. La proportionnalit\u00e9 n\u2019est donc pas appr\u00e9ci\u00e9e abstraitement : elle int\u00e8gre l\u2019impact de la mesure sur le chantier collectif et sur les autres copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019existence d\u2019une solution alternative est \u00e9galement d\u00e9cisive. Le tiers ayant \u00e9tabli l\u2019\u00e9tat des lieux avant travaux pouvait proc\u00e9der \u00e0 une nouvelle \u00e9valuation contradictoire. Le Tribunal ne prive donc pas la demanderesse de toute possibilit\u00e9 de preuve ; il l\u2019oriente vers un moyen moins lourd.<\/p>\n\n\n\n

7. Expertise classique, expertise simplifi\u00e9e et autres mesures techniques<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le refus d\u2019une expertise classique ne signifie pas n\u00e9cessairement qu\u2019aucun \u00e9clairage technique ne puisse \u00eatre organis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 986 du Code judiciaire permet au Tribunal de d\u00e9signer un Expert charg\u00e9 de pr\u00e9senter oralement ses constatations \u00e0 l\u2019audience. Cette expertise simplifi\u00e9e est particuli\u00e8rement adapt\u00e9e lorsque les questions techniques sont circonscrites et que le dossier ne justifie pas l\u2019organisation d\u2019une proc\u00e9dure compl\u00e8te avec avis provisoire, notes de faits directoires et rapport final d\u00e9taill\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Dans un jugement du 16.05.2023, le Tribunal de premi\u00e8re instance francophone de Bruxelles (R.G. n\u00b0 23\/1950\/A) a ordonn\u00e9 une expertise simplifi\u00e9e dans un dossier immobilier. L\u2019Expert devait visiter les lieux, examiner les vices invoqu\u00e9s, donner son avis sur leurs causes et leur caract\u00e8re cach\u00e9 ou apparent, puis d\u00e9poser une courte note r\u00e9capitulative de cinq pages au maximum. Une audience de quarante-cinq minutes \u00e9tait fix\u00e9e pour son audition.<\/p>\n\n\n\n

Cette formule permet de pr\u00e9server la contradiction tout en r\u00e9duisant la dur\u00e9e et le co\u00fbt de l\u2019instruction. Elle ne convient toutefois pas \u00e0 tous les dossiers. Des probl\u00e8mes de stabilit\u00e9, des d\u00e9sordres \u00e9volutifs, la pr\u00e9sence de nombreux intervenants ou la n\u00e9cessit\u00e9 de recourir \u00e0 plusieurs sapiteurs peuvent justifier une expertise classique.<\/p>\n\n\n\n

Dans un jugement du 09.03.2023 (R.G. n\u00b0 22\/6323\/A), le m\u00eame Tribunal avait ainsi ordonn\u00e9 une expertise classique concernant plusieurs infiltrations dont les causes possibles \u00e9taient contradictoires. La mission portait sur l\u2019origine des d\u00e9sordres, la conformit\u00e9 des travaux aux r\u00e8gles de l\u2019art, les rem\u00e8des, les co\u00fbts et l\u2019aggravation \u00e9ventuelle du dommage.<\/p>\n\n\n\n

Avant de demander une expertise classique, il convient donc d\u2019envisager successivement un constat contradictoire, une expertise amiable commune, un avis technique unilat\u00e9ral soumis ensuite \u00e0 la contradiction, une expertise simplifi\u00e9e ou, en dernier recours, une expertise judiciaire compl\u00e8te.<\/p>\n\n\n\n

8. Le contrat d\u2019entreprise : qualification et obligations essentielles<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Pour rappel, le contrat d\u2019entreprise est la convention par laquelle un entrepreneur s\u2019engage, en toute ind\u00e9pendance et moyennant un prix, \u00e0 r\u00e9aliser un travail ou un service d\u00e9termin\u00e9 pour le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage.<\/p>\n\n\n\n

Il s\u2019agit d\u2019un contrat synallagmatique : l\u2019entrepreneur doit ex\u00e9cuter la prestation convenue, tandis que le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage doit notamment payer le prix et collaborer \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de construction, l\u2019entrepreneur doit r\u00e9aliser l\u2019ouvrage conform\u00e9ment aux plans, cahiers des charges, devis et autres documents contractuels. Il doit respecter les prescriptions l\u00e9gales, les normes techniques rendues applicables, les instructions des fabricants et les r\u00e8gles de l\u2019art.<\/p>\n\n\n\n

Selon la nature de la prestation, son obligation peut \u00eatre qualifi\u00e9e d\u2019obligation de r\u00e9sultat ou de moyens. Lorsqu\u2019il s\u2019engage \u00e0 ex\u00e9cuter un ouvrage pr\u00e9cis\u00e9ment d\u00e9termin\u00e9, l\u2019entrepreneur est g\u00e9n\u00e9ralement tenu d\u2019atteindre le r\u00e9sultat promis. Certaines obligations particuli\u00e8res peuvent toutefois d\u00e9pendre d\u2019al\u00e9as qui ne sont pas enti\u00e8rement sous son contr\u00f4le.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019entrepreneur est \u00e9galement tenu d\u2019un devoir d\u2019information et de conseil. En sa qualit\u00e9 de professionnel, il doit attirer l\u2019attention du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage sur les erreurs de conception apparentes, l\u2019inad\u00e9quation d\u2019un mat\u00e9riau, l\u2019insuffisance d\u2019une solution propos\u00e9e ou les risques pr\u00e9visibles du chantier.<\/p>\n\n\n\n

Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage doit, de son c\u00f4t\u00e9, permettre l\u2019ex\u00e9cution du contrat. Il doit donner acc\u00e8s au chantier, remettre les documents n\u00e9cessaires, r\u00e9pondre aux demandes raisonnables de l\u2019entrepreneur et s\u2019abstenir d\u2019entraver les travaux.<\/p>\n\n\n\n

La doctrine rel\u00e8ve que la collaboration du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage est une v\u00e9ritable obligation contractuelle. Dans une affaire ancienne jug\u00e9e par le Tribunal de premi\u00e8re instance de Bruxelles le 11.05.1999, le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage qui refusait l\u2019acc\u00e8s au chantier, alors que l\u2019architecte et l\u2019entrepreneur proposaient de rem\u00e9dier aux malfa\u00e7ons, s\u2019\u00e9tait vu imposer de permettre l\u2019ex\u00e9cution des travaux.<\/p>\n\n\n\n

9. Ex\u00e9cution en nature et r\u00e9paration en nature : une distinction n\u00e9cessaire<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Il convient de distinguer l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019obligation et la r\u00e9paration en nature du dommage.<\/p>\n\n\n\n

Avant la r\u00e9ception ou l\u2019agr\u00e9ation des travaux, le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage qui demande \u00e0 l\u2019entrepreneur d\u2019achever correctement l\u2019ouvrage poursuit g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019ex\u00e9cution en nature de l\u2019obligation contractuelle initiale. Il lui suffit, en principe, d\u2019\u00e9tablir l\u2019existence de l\u2019obligation et son inex\u00e9cution.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s la r\u00e9ception-agr\u00e9ation, l\u2019obligation initiale a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e comme ex\u00e9cut\u00e9e et accept\u00e9e, sous r\u00e9serve des garanties applicables. Lorsque des vices apparaissent, la demande vise plus g\u00e9n\u00e9ralement la r\u00e9paration du dommage contractuel. Cette r\u00e9paration peut n\u00e9anmoins \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e en nature, par la reprise des travaux, ou par \u00e9quivalent, sous la forme d\u2019une indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La distinction est juridiquement importante, m\u00eame si, dans la pratique de la construction, elle conduit fr\u00e9quemment \u00e0 une m\u00eame op\u00e9ration mat\u00e9rielle : l\u2019entrepreneur revient sur place et rem\u00e9die aux d\u00e9sordres.<\/p>\n\n\n\n

Il est unanimement admis que la r\u00e9paration en nature du dommage contractuel doit, en principe, \u00eatre pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e \u00e0 la r\u00e9paration purement p\u00e9cuniaire. Elle peut cependant \u00eatre \u00e9cart\u00e9e lorsqu\u2019elle est impossible, lorsqu\u2019elle constitue un abus de droit ou lorsque la confiance l\u00e9gitime dans les capacit\u00e9s de l\u2019entrepreneur a objectivement disparu.<\/p>\n\n\n\n

10. L\u2019ex\u00e9cution en nature, un droit du cr\u00e9ancier mais \u00e9galement du d\u00e9biteur<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le Livre 5 du Code civil a syst\u00e9matis\u00e9 les sanctions de l\u2019inex\u00e9cution contractuelle.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 5.84 consacre le droit du cr\u00e9ancier d\u2019exiger l\u2019ex\u00e9cution en nature, conform\u00e9ment aux articles 5.234 \u00e0 5.236. L\u2019article 5.234 pr\u00e9cise que le cr\u00e9ancier peut poursuivre en justice l\u2019ex\u00e9cution de la prestation, sauf si celle-ci est impossible ou abusive.<\/p>\n\n\n\n

Le primat de l\u2019ex\u00e9cution en nature ne b\u00e9n\u00e9ficie toutefois pas uniquement au cr\u00e9ancier. M\u00eame lorsqu\u2019il est en demeure, le d\u00e9biteur conserve la possibilit\u00e9 d\u2019offrir l\u2019ex\u00e9cution de la prestation pour autant que celle-ci pr\u00e9sente encore une utilit\u00e9 pour le cr\u00e9ancier.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e9f\u00e9rence l\u00e9gale exacte est ici l\u2019article 5.228 du Code civil, consacr\u00e9 \u00e0 la purge de la demeure.<\/p>\n\n\n\n

Le principe avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 reconnu par la doctrine et la jurisprudence sous l\u2019empire de l\u2019ancien Code civil. Il avait notamment \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que l\u2019entrepreneur peut proposer une ex\u00e9cution en nature lorsqu\u2019elle demeure satisfactoire pour le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage (Civ. Neufch\u00e2teau, 26.10.1994, R.G.D.C.<\/em>, 1995, p. 56), et que le droit \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution en nature appartient \u00e9galement au d\u00e9biteur, le cr\u00e9ancier devant accepter une prestation encore utile et conforme (Civ. Huy, 16.01.2012, R.G.D.C.<\/em>, 2015, p. 109).<\/p>\n\n\n\n

Il ne s\u2019agit toutefois pas d\u2019un droit absolu de l\u2019entrepreneur \u00e0 revenir ind\u00e9finiment sur le chantier. Son offre doit \u00eatre pr\u00e9cise, compl\u00e8te, techniquement ad\u00e9quate et r\u00e9alisable dans un d\u00e9lai raisonnable. Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage peut la refuser si elle est tardive, incompl\u00e8te, objectivement insatisfaisante ou si l\u2019entrepreneur a d\u00e9montr\u00e9 son incapacit\u00e9 \u00e0 proc\u00e9der correctement aux r\u00e9parations.<\/p>\n\n\n\n

11. La perte de confiance : une exception qui doit \u00eatre objectiv\u00e9e<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

La perte de confiance est souvent invoqu\u00e9e pour justifier le refus de laisser l\u2019entrepreneur initial r\u00e9parer les d\u00e9sordres.<\/p>\n\n\n\n

Une affirmation subjective ne suffit cependant pas. Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage doit \u00e9tablir des circonstances concr\u00e8tes permettant de consid\u00e9rer que la reprise propos\u00e9e n\u2019offre plus de garanties raisonnables.<\/p>\n\n\n\n

Peuvent notamment \u00eatre pris en consid\u00e9ration la gravit\u00e9 des malfa\u00e7ons, la r\u00e9p\u00e9tition de r\u00e9parations inefficaces, le refus persistant de reconna\u00eetre des d\u00e9sordres \u00e9vidents, l\u2019incomp\u00e9tence technique d\u00e9montr\u00e9e, l\u2019absence de proposition pr\u00e9cise ou une rupture profonde de la relation contractuelle imputable \u00e0 l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

La perte de confiance est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9cart\u00e9e par la jurisprudence lorsque les malfa\u00e7ons ne pr\u00e9sentent pas un degr\u00e9 suffisant de gravit\u00e9. Le remplacement judiciaire par un tiers peut \u00e9galement \u00eatre refus\u00e9 si l\u2019entrepreneur offre encore de s\u2019ex\u00e9cuter personnellement de mani\u00e8re satisfactoire.<\/p>\n\n\n\n

Dans le jugement du 18.06.2026, la demanderesse d\u00e9clarait ne plus avoir confiance dans l\u2019entreprise, au motif que des infiltrations subsistaient apr\u00e8s une premi\u00e8re intervention. Le Tribunal ne retient pas cette d\u00e9fiance comme suffisante. Aucun rapport technique ne d\u00e9montrait que la r\u00e9paration avait \u00e9t\u00e9 ex\u00e9cut\u00e9e en violation des r\u00e8gles de l\u2019art, tandis que l\u2019entreprise acceptait de reprendre int\u00e9gralement le complexe d\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision invite donc \u00e0 distinguer une d\u00e9fiance compr\u00e9hensible sur le plan humain d\u2019une perte de confiance juridiquement \u00e9tablie.<\/p>\n\n\n\n

12. La port\u00e9e exacte du jugement du 18.06.2026 au regard du contrat d\u2019entreprise<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Une nuance importante s\u2019impose : dans l\u2019affaire comment\u00e9e, le contrat d\u2019entreprise avait apparemment \u00e9t\u00e9 conclu entre l\u2019association des copropri\u00e9taires et l\u2019entrepreneur. La copropri\u00e9taire demanderesse n\u2019\u00e9tait donc pas la cocontractante directe de l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

Le Tribunal ne consacre pas express\u00e9ment, au b\u00e9n\u00e9fice de l\u2019entreprise, un droit contractuel \u00e0 r\u00e9parer opposable \u00e0 la copropri\u00e9taire sur la base de l\u2019article 5.228. Son raisonnement est principalement fond\u00e9 sur les r\u00e8gles de l\u2019expertise : l\u2019offre de r\u00e9paration r\u00e9duit l\u2019utilit\u00e9 actuelle d\u2019une mesure judiciaire lourde et modifie l\u2019analyse de proportionnalit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Les principes du contrat d\u2019entreprise \u00e9clairent n\u00e9anmoins la d\u00e9cision. Lorsqu\u2019une r\u00e9paration concr\u00e8te, compl\u00e8te et prochaine est propos\u00e9e, le Juge peut l\u00e9gitimement se demander si une expertise classique est encore n\u00e9cessaire ou si elle ne ferait que retarder la r\u00e9solution mat\u00e9rielle du probl\u00e8me.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement ne d\u00e9cide pas davantage que l\u2019entreprise est exon\u00e9r\u00e9e de toute responsabilit\u00e9. Il r\u00e9serve le fond de l\u2019action dirig\u00e9e contre elle. Le refus d\u2019expertise ne constitue donc ni une validation d\u00e9finitive des travaux ni un rejet de toute demande d\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n

Cette limite et cette nuance sont essentielles : le jugement doit \u00eatre compris comme une d\u00e9cision proc\u00e9durale contextualis\u00e9e, non comme l\u2019affirmation g\u00e9n\u00e9rale selon laquelle toute offre de r\u00e9paration rendrait automatiquement une expertise inutile.<\/p>\n\n\n\n

13. Le remplacement judiciaire du d\u00e9biteur d\u00e9faillant<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Lorsque l\u2019entrepreneur ne s\u2019ex\u00e9cute pas, le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage peut demander au Tribunal l\u2019autorisation de faire achever ou r\u00e9parer les travaux par un tiers, aux frais de l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 5.235 du Code civil consacre ce remplacement judiciaire. Si la prestation s\u2019y pr\u00eate, le cr\u00e9ancier peut \u00eatre autoris\u00e9 \u00e0 ex\u00e9cuter lui-m\u00eame l\u2019obligation ou \u00e0 la faire ex\u00e9cuter par un tiers aux frais du d\u00e9biteur. Le Tribunal peut \u00e9galement condamner le d\u00e9biteur au paiement d\u2019un montant provisionnel destin\u00e9 \u00e0 couvrir les frais du remplacement.<\/p>\n\n\n\n

Le remplacement constitue une forme d\u2019ex\u00e9cution en nature indirecte : la prestation promise est r\u00e9alis\u00e9e, mais par une autre personne que le d\u00e9biteur initial.<\/p>\n\n\n\n

Plusieurs conditions doivent \u00eatre r\u00e9unies.<\/p>\n\n\n\n

Il faut d\u2019abord une inex\u00e9cution imputable au d\u00e9biteur. Le remplacement est une sanction du manquement contractuel. Il ne peut \u00eatre impos\u00e9 lorsque l\u2019absence d\u2019ex\u00e9cution est justifi\u00e9e par une cause \u00e9trang\u00e8re, par une inex\u00e9cution pr\u00e9alable du ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ou par un obstacle qui lui est imputable.<\/p>\n\n\n\n

La prestation doit ensuite se pr\u00eater au remplacement. Une prestation pr\u00e9sentant un caract\u00e8re strictement personnel ne peut normalement \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e par un tiers.<\/p>\n\n\n\n

Le remplacement doit rester subsidiaire par rapport \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution personnelle du d\u00e9biteur. Si l\u2019entrepreneur propose une intervention encore satisfaisante, le Juge peut lui accorder un ultime d\u00e9lai et pr\u00e9voir qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019ex\u00e9cution dans ce d\u00e9lai, le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage sera autoris\u00e9 \u00e0 le remplacer.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, les frais mis \u00e0 charge du d\u00e9biteur doivent \u00eatre raisonnables. Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ne peut profiter de la d\u00e9faillance pour commander des prestations \u00e9trang\u00e8res au march\u00e9 initial, r\u00e9aliser des am\u00e9liorations sans lien avec les d\u00e9sordres ou choisir une solution manifestement surdimensionn\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

14. Les clauses contractuelles de remplacement ou \u00ab mesures d\u2019office \u00bb<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Les contrats d\u2019entreprise pr\u00e9voient fr\u00e9quemment une clause permettant au ma\u00eetre de l\u2019ouvrage de faire ex\u00e9cuter les prestations par un tiers en cas de d\u00e9faillance de l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 5.85, alin\u00e9a 2, du Code civil reconna\u00eet express\u00e9ment la validit\u00e9 de ces clauses. Elles peuvent organiser les conditions, les d\u00e9lais, la proc\u00e9dure de constatation des manquements et les modalit\u00e9s de r\u00e9cup\u00e9ration des co\u00fbts du remplacement.<\/p>\n\n\n\n

Leur pr\u00e9sence ne dispense toutefois pas le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage de respecter la bonne foi contractuelle. La clause doit \u00eatre appliqu\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 ses conditions. Une mise en demeure suffisamment pr\u00e9cise doit g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre adress\u00e9e. Le d\u00e9lai contractuel doit \u00eatre respect\u00e9, sauf urgence particuli\u00e8re, et les travaux confi\u00e9s au tiers doivent correspondre aux obligations demeur\u00e9es inex\u00e9cut\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Dans les relations avec un consommateur ou entre entreprises, la clause reste en outre soumise au contr\u00f4le des clauses abusives. Un pouvoir de remplacement enti\u00e8rement discr\u00e9tionnaire, d\u00e9pourvu de garanties et permettant d\u2019imputer n\u2019importe quel co\u00fbt \u00e0 l\u2019entrepreneur pourrait \u00eatre contest\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

15. Le remplacement extrajudiciaire en cas d\u2019urgence ou de circonstances exceptionnelles<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le remplacement sans autorisation pr\u00e9alable du Tribunal pr\u00e9sente un int\u00e9r\u00eat \u00e9vident en droit de la construction. Certaines situations ne permettent pas d\u2019attendre une proc\u00e9dure judiciaire : infiltrations tr\u00e8s graves et importantes, risque d\u2019effondrement, chantier ouvert aux intemp\u00e9ries, rupture d\u2019une canalisation ou danger pour les occupants.<\/p>\n\n\n\n

La Cour de cassation a admis, dans un arr\u00eat du 18.06.2020, que le cr\u00e9ancier peut, dans des circonstances exceptionnelles telles que l\u2019urgence, remplacer son d\u00e9biteur sans autorisation judiciaire pr\u00e9alable, \u00e0 ses frais et \u00e0 ses risques, sous le contr\u00f4le ult\u00e9rieur du Juge. Elle a pr\u00e9cis\u00e9 que le cr\u00e9ancier doit tenir compte des int\u00e9r\u00eats raisonnables du d\u00e9biteur.<\/p>\n\n\n\n

Cette solution est d\u00e9sormais consacr\u00e9e par l\u2019article 5.85, alin\u00e9a 3, du Code civil. Le remplacement extrajudiciaire suppose une urgence ou d\u2019autres circonstances exceptionnelles. Le cr\u00e9ancier doit prendre les mesures utiles pour \u00e9tablir l\u2019inex\u00e9cution, puis notifier par \u00e9crit au d\u00e9biteur les manquements reproch\u00e9s et les circonstances justifiant son remplacement.<\/p>\n\n\n\n

Le m\u00e9canisme doit \u00eatre mani\u00e9 avec prudence. Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage agit \u00ab \u00e0 ses risques et p\u00e9rils \u00bb. Si les conditions ne sont pas r\u00e9unies, il peut \u00eatre d\u00e9bout\u00e9 de sa demande de remboursement et voir sa propre responsabilit\u00e9 engag\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Avant de remplacer l\u2019entrepreneur, il convient donc, sauf impossibilit\u00e9 absolue, de documenter la situation. Un constat contradictoire est pr\u00e9f\u00e9rable. \u00c0 d\u00e9faut, un constat d\u2019huissier, un rapport technique d\u00e9taill\u00e9, des photographies dat\u00e9es, des mesures et une invitation rest\u00e9e sans suite permettront au Tribunal d\u2019exercer son contr\u00f4le ult\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n

La notification doit \u00eatre claire. Elle doit identifier les manquements, rappeler la mise en demeure, exposer l\u2019urgence ou les circonstances exceptionnelles et annoncer que les travaux seront confi\u00e9s \u00e0 un tiers.<\/p>\n\n\n\n

Le tiers choisi doit \u00eatre comp\u00e9tent et son prix raisonnable. Seuls les frais rendus n\u00e9cessaires par la d\u00e9faillance peuvent \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9s. Le cr\u00e9ancier doit comparer les solutions dans la mesure compatible avec l\u2019urgence et \u00e9viter tout enrichissement \u00e0 charge du d\u00e9biteur.<\/p>\n\n\n\n

16. Le devoir de limiter le dommage<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019article 5.238 du Code civil impose au cr\u00e9ancier de prendre les mesures raisonnables pour pr\u00e9venir et limiter les cons\u00e9quences dommageables de l\u2019inex\u00e9cution. Les frais raisonnablement expos\u00e9s \u00e0 cette fin peuvent \u00eatre r\u00e9cup\u00e9r\u00e9s aupr\u00e8s du d\u00e9biteur. En revanche, le dommage qui aurait pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9 par de telles mesures peut rester \u00e0 charge du cr\u00e9ancier.<\/p>\n\n\n\n

En droit de la construction, ce devoir est particuli\u00e8rement concret. Le propri\u00e9taire ne peut laisser une infiltration active se prolonger pendant plusieurs mois uniquement pour pr\u00e9server la visibilit\u00e9 du d\u00e9sordre. Il doit, selon les circonstances, b\u00e2cher la toiture, couper une alimentation, ventiler, d\u00e9placer des biens, autoriser des mesures conservatoires ou faire r\u00e9aliser une r\u00e9paration urgente.<\/p>\n\n\n\n

Il doit cependant concilier cette obligation avec la conservation de la preuve. La solution consiste souvent \u00e0 documenter contradictoirement le d\u00e9sordre avant l\u2019intervention, puis \u00e0 ex\u00e9cuter les mesures urgentes.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement du 18.06.2026 refl\u00e8te implicitement cette logique. Suspendre la r\u00e9fection g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 pendant une longue expertise aurait pu aggraver la situation et augmenter le dommage collectif. Le Tribunal privil\u00e9gie une solution permettant de r\u00e9parer rapidement tout en conservant la possibilit\u00e9 d\u2019un constat contradictoire.<\/p>\n\n\n\n

17. La mise hors cause de l\u2019association des copropri\u00e9taires et de l\u2019architecte : l\u2019exigence d\u2019une imputabilit\u00e9 individualis\u00e9e<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le jugement pr\u00e9sente un autre enseignement important : la complexit\u00e9 d\u2019un chantier ne justifie pas de citer indistinctement tous ses intervenants.<\/p>\n\n\n\n

Pour chaque d\u00e9fendeur, le demandeur doit identifier l\u2019obligation viol\u00e9e, la faute reproch\u00e9e, le dommage correspondant et le lien causal vraisemblable.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019association des copropri\u00e9taires n\u2019est \u00e9videmment pas automatiquement responsable de tout dommage survenu pendant des travaux affectant les parties communes. Il faut \u00e9tablir une faute propre : mauvais choix, inertie injustifi\u00e9e, absence de mesures conservatoires ou d\u00e9cision ayant contribu\u00e9 au dommage.<\/p>\n\n\n\n

Le syndic ne peut pas davantage \u00eatre mis en cause sans identification d\u2019un manquement \u00e0 sa mission l\u00e9gale ou conventionnelle.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019architecte n\u2019est pas davantage automatiquement responsable de toute erreur d\u2019ex\u00e9cution commise par l\u2019entrepreneur. Sa responsabilit\u00e9 suppose notamment un d\u00e9faut de conception, de conseil ou de contr\u00f4le relevant de sa mission et pr\u00e9sentant un lien causal avec le d\u00e9sordre.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019affaire comment\u00e9e, aucune pi\u00e8ce ne rendait plausible une faute de l\u2019association des copropri\u00e9taires, du syndic ou de l\u2019architecte. Le Tribunal ne se contente donc pas de limiter la mission d\u2019expertise : il rejette d\u00e9finitivement les actions dirig\u00e9es contre ces parties et les met hors de cause.<\/p>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision rappelle le risque financier d\u2019une mise en cause excessivement large. Chaque d\u00e9fendeur obtenant gain de cause peut r\u00e9clamer une indemnit\u00e9 de proc\u00e9dure. Dans cette affaire, la demanderesse doit supporter deux indemnit\u00e9s de proc\u00e9dure distinctes de 1.412,79 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

18. La provision de l\u2019Expert judiciaire ne pr\u00e9juge pas de la responsabilit\u00e9 finale<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019une expertise est ordonn\u00e9e, l\u2019article 987 du Code judiciaire permet au Juge de fixer la provision, de d\u00e9terminer les parties qui doivent la consigner et de pr\u00e9ciser leur contribution respective.<\/p>\n\n\n\n

Le paiement de cette provision n\u2019est qu\u2019une avance. La partie qui la consigne ne sera pas n\u00e9cessairement celle qui en supportera d\u00e9finitivement la charge \u00e0 l\u2019issue du litige.<\/p>\n\n\n\n

Le plus souvent, le Tribunal impose au demandeur en justice de supporter la provision de l\u2019Expert judiciaire. Ceci n\u2019est cependant pas automatique.<\/p>\n\n\n\n

Dans un arr\u00eat du 24.12.2021, la Cour d\u2019appel de Bruxelles a confirm\u00e9 qu\u2019une provision de 2.000,00 \u20ac pouvait \u00eatre mise \u00e0 charge de l\u2019entrepreneur g\u00e9n\u00e9ral dont l\u2019intervention avait pu occasionner les d\u00e9sordres, alors m\u00eame que les responsabilit\u00e9s n\u2019\u00e9taient pas encore d\u00e9finitivement d\u00e9termin\u00e9es. La Cour a rappel\u00e9 que cet entrepreneur pourrait r\u00e9cup\u00e9rer les frais si aucune responsabilit\u00e9 n\u2019\u00e9tait finalement retenue dans son chef.<\/p>\n\n\n\n

Dans d\u2019autres affaires, une r\u00e9partition par moiti\u00e9 se justifie lorsque les positions respectives des parties demeurent incertaines. Le choix d\u00e9pend des circonstances concr\u00e8tes, de l\u2019int\u00e9r\u00eat que la mesure pr\u00e9sente pour chaque partie, des responsabilit\u00e9s d\u00e9j\u00e0 \u00e9tablies ou seulement plausibles et du comportement adopt\u00e9 avant la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n

19. Les principaux enseignements du jugement du 18.06.2026<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le premier enseignement est que la technicit\u00e9 d\u2019un dossier ne suffit pas en lui-m\u00eame et \u00e0 lui seul \u00e0 justifier une expertise judiciaire. Il faut encore qu\u2019une question technique actuelle, utile et s\u00e9rieusement document\u00e9e n\u00e9cessite l\u2019intervention d\u2019un Expert judiciaire.<\/p>\n\n\n\n

Le deuxi\u00e8me enseignement est que l\u2019expertise ne peut pallier l\u2019absence de commencement de preuve. Elle sert \u00e0 approfondir une difficult\u00e9 plausible, non \u00e0 rechercher si le demandeur pourrait \u00e9ventuellement disposer d\u2019un grief.<\/p>\n\n\n\n

Le troisi\u00e8me est que la mesure doit rester mat\u00e9riellement utile. Un trouble disparu et qui ne peut plus \u00eatre observ\u00e9 ne justifie pas une mission d\u2019expertise, sauf si des \u00e9l\u00e9ments fiables permettent encore une analyse r\u00e9trospective.<\/p>\n\n\n\n

Le quatri\u00e8me est qu\u2019une offre s\u00e9rieuse de r\u00e9paration modifie profond\u00e9ment l\u2019analyse. Elle ne fait pas automatiquement dispara\u00eetre le litige, mais elle peut rendre l\u2019expertise pr\u00e9matur\u00e9e, surtout si elle permet une remise en \u00e9tat prochaine et compl\u00e8te.<\/p>\n\n\n\n

Le cinqui\u00e8me est que la perte de confiance doit \u00eatre objectivement \u00e9tablie. Une d\u00e9fiance subjective ne suffit pas \u00e0 \u00e9carter l\u2019ex\u00e9cution en nature propos\u00e9e par l\u2019entrepreneur.<\/p>\n\n\n\n

Le sixi\u00e8me est que la proportionnalit\u00e9 s\u2019appr\u00e9cie globalement. Le Tribunal tient compte des honoraires de l\u2019Expert judiciaire, mais \u00e9galement du retard du chantier, des frais de conseil, de l\u2019aggravation potentielle du dommage et des cons\u00e9quences pour les tiers.<\/p>\n\n\n\n

Le septi\u00e8me est que le Juge doit rechercher la solution probatoire la plus l\u00e9g\u00e8re et appropri\u00e9e \u00e0 la situation : constat contradictoire, expertise amiable ou intervention du tiers ayant d\u00e9j\u00e0 dress\u00e9 l\u2019\u00e9tat des lieux.<\/p>\n\n\n\n

Le huiti\u00e8me est que la mise en cause de chaque partie d\u00e9fenderesse \u00e0 la proc\u00e9dure doit \u00eatre individualis\u00e9e. L\u2019expertise ne peut \u00eatre utilis\u00e9e pour maintenir artificiellement \u00e0 la cause des parties contre lesquelles aucune faute plausible n\u2019est identifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Le neuvi\u00e8me est que le refus prononc\u00e9 \u00ab \u00e0 ce stade \u00bb laisse ouverte la possibilit\u00e9 d\u2019une nouvelle demande. Si la r\u00e9paration \u00e9choue, si de nouveaux d\u00e9sordres apparaissent ou si un rapport technique met en \u00e9vidence une mauvaise ex\u00e9cution, une expertise judiciaire pourrait alors ult\u00e9rieurement devenir n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n

20. Conseil pratique avant d\u2019engager une proc\u00e9dure judiciaire<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Le ma\u00eetre de l\u2019ouvrage ou le propri\u00e9taire confront\u00e9 \u00e0 des d\u00e9sordres doit avant tout constituer un dossier \u00e9tablissant la preuve des malfa\u00e7ons : photographies dat\u00e9es, constat, mesures, proc\u00e8s-verbaux, devis et avis technique.<\/p>\n\n\n\n

Il doit ensuite adresser une mise en demeure pr\u00e9cise, d\u00e9crivant les d\u00e9fauts, les obligations invoqu\u00e9es et les travaux attendus. Un d\u00e9lai raisonnable doit \u00eatre laiss\u00e9, sauf urgence.<\/p>\n\n\n\n

Si l\u2019entrepreneur propose une r\u00e9paration, cette offre doit \u00eatre examin\u00e9e concr\u00e8tement. Il est prudent de convenir par \u00e9crit de l\u2019\u00e9tendue des travaux, de leur calendrier, des garanties, de la conservation de la preuve et de la pr\u00e9sence \u00e9ventuelle d\u2019un conseiller technique.<\/p>\n\n\n\n

Si le refus de l\u2019intervention repose sur une perte de confiance, celle-ci doit \u00eatre document\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque le remplacement est envisag\u00e9, il faut distinguer le remplacement judiciaire, la clause contractuelle de remplacement et le remplacement extrajudiciaire fond\u00e9 sur l\u2019urgence ou d\u2019autres circonstances exceptionnelles.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, la mission d\u2019expertise judiciaire sollicit\u00e9e doit \u00eatre proportionn\u00e9e. Elle doit pr\u00e9ciser les d\u00e9sordres, les questions techniques, les causes \u00e0 examiner, les rem\u00e8des et les co\u00fbts, sans demander \u00e0 l\u2019Expert de trancher le droit.<\/p>\n\n\n\n

21. Conclusion<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

L\u2019expertise judiciaire demeure l\u2019un des instruments les plus importants du contentieux de la construction. Elle est souvent indispensable lorsque les causes des d\u00e9sordres sont multiples, que les avis techniques se contredisent ou que les responsabilit\u00e9s ne peuvent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9es sans investigations sp\u00e9cialis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Elle n\u2019est toutefois jamais automatique.<\/p>\n\n\n\n

Le jugement du Tribunal de premi\u00e8re instance francophone de Bruxelles du 18.06.2026 rappelle qu\u2019une expertise doit \u00eatre utile, s\u00e9rieusement fond\u00e9e, proportionn\u00e9e et subsidiaire. Une partie ne peut s\u2019en servir pour combler les lacunes de son dossier, retarder inutilement une r\u00e9paration propos\u00e9e ou rechercher de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale des responsabilit\u00e9s encore hypoth\u00e9tiques.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision s\u2019inscrit, avec les nuances li\u00e9es \u00e0 la qualit\u00e9 des parties, dans la logique du contrat d\u2019entreprise et du Livre 5 du Code civil : l\u2019ex\u00e9cution en nature demeure prioritaire lorsqu\u2019elle est possible, utile et satisfaisante. Ce n\u2019est qu\u2019en pr\u00e9sence d\u2019une d\u00e9faillance persistante, d\u2019une offre inad\u00e9quate ou d\u2019une perte de confiance objectivement \u00e9tablie que le remplacement du d\u00e9biteur par un tiers devient pleinement justifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019expertise, l\u2019ex\u00e9cution en nature et le remplacement ne doivent donc pas \u00eatre envisag\u00e9s isol\u00e9ment. Ils forment les diff\u00e9rentes \u00e9tapes d\u2019une m\u00eame recherche : \u00e9tablir correctement les faits, permettre la r\u00e9paration effective du d\u00e9sordre et n\u2019engager une proc\u00e9dure lourde que lorsqu\u2019elle constitue r\u00e9ellement le moyen le plus ad\u00e9quat de r\u00e9soudre le litige.<\/p>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

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