{"id":14484,"date":"2023-10-23T17:43:29","date_gmt":"2023-10-23T15:43:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sybarius.net\/?p=14484"},"modified":"2023-10-24T11:36:23","modified_gmt":"2023-10-24T09:36:23","slug":"lordonnance-bruxelloise-du-22-juin-2023-en-matiere-de-contentieux-locatif-et-dexpulsion-le-legislateur-doit-il-revoir-sa-copie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sybarius.net\/nl\/lordonnance-bruxelloise-du-22-juin-2023-en-matiere-de-contentieux-locatif-et-dexpulsion-le-legislateur-doit-il-revoir-sa-copie\/","title":{"rendered":"L\u2019Ordonnance bruxelloise du 22 juin 2023 en mati\u00e8re de contentieux locatif et d\u2019expulsion\u00a0: le l\u00e9gislateur doit-il revoir sa copie\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

Le 1er<\/sup> septembre 2023 est entr\u00e9e en vigueur une Ordonnance de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 22 juin 2023 ins\u00e9rant dans le Code bruxellois du Logement les r\u00e8gles de proc\u00e9dure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affect\u00e9s par et au profit du Fonds budg\u00e9taire de solidarit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019objectif de cette r\u00e9forme, tel qu\u2019avanc\u00e9 par le l\u00e9gislateur, est de pr\u00e9venir au mieux les expulsions de logements, notamment par le renforcement des dispositifs d\u2019accompagnement et d\u2019orientation proactive \u00e0 chaque \u00e9tape des proc\u00e9dures pouvant donner lieu \u00e0 la r\u00e9solution d\u2019un contrat de bail et \u00e0 l\u2019expulsion du locataire.<\/p>\n\n\n\n

Cette nouvelle r\u00e9glementation apporte des changements fondamentaux \u00e0 la l\u00e9gislation existante \u00e0 Bruxelles en mati\u00e8re de baux r\u00e9sidentiels.<\/p>\n\n\n\n

Le plus important d\u2019entre eux est l\u2019introduction dans l\u2019arsenal l\u00e9gislatif bruxellois d\u2019un moratoire hivernal, interdisant l\u2019ex\u00e9cution de toute expulsion entre le 1er<\/sup> novembre et le 15 mars de l\u2019ann\u00e9e suivante.<\/p>\n\n\n\n

D\u2019autres nouveaut\u00e9s \u00e9galement importantes pour les praticiens voient le jour, principalement en termes de d\u00e9lais et de formalisme proc\u00e9dural \u00e0 respecter, sous peine de nullit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019on examine ci-apr\u00e8s ces nouvelles r\u00e8gles, ainsi que la toute r\u00e9cente jurisprudence de certains Juges de paix refusant d\u2019appliquer le moratoire hivernal.<\/p>\n\n\n\n

Formalisme, d\u00e9lais et moratoire hivernal<\/h2>\n\n\n\n

Mise en demeure obligatoire<\/em><\/h4>\n\n\n\n

L\u2019Ordonnance pr\u00e9voit, tout d\u2019abord, que \u00ab tout recouvrement d’une dette de loyer ou de charges doit commencer par une mise en demeure \u00e9crite adress\u00e9e au preneur \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Contenu de la mise en demeure<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Cette mise en demeure doit contenir de mani\u00e8re compl\u00e8te et non \u00e9quivoque toutes les donn\u00e9es relatives \u00e0 la cr\u00e9ance, et doit comprendre au minimum les donn\u00e9es suivantes :<\/p>\n\n\n\n

1\u00b0 l’identit\u00e9, l’adresse, le num\u00e9ro de t\u00e9l\u00e9phone et la qualit\u00e9 du bailleur ;<\/p>\n\n\n\n

2\u00b0 une description et une justification claires des montants r\u00e9clam\u00e9s, en ce compris les dommages-int\u00e9r\u00eats et les int\u00e9r\u00eats moratoires r\u00e9clam\u00e9s ;<\/p>\n\n\n\n

3\u00b0 la mention que la cr\u00e9ance peut \u00eatre rembours\u00e9e dans un d\u00e9lai d\u2019un mois \u2013 il s\u2019agit du d\u00e9lai l\u00e9gal minimum \u2013 \u00e0 dater de l\u2019envoi de la sommation \u00e9crite ;<\/p>\n\n\n\n

4\u00b0 la mention que, en l’absence de r\u00e9action dans le d\u00e9lai ci-dessus, le bailleur pourra saisir le juge d’une action en recouvrement et\/ou en r\u00e9solution du bail ;<\/p>\n\n\n\n

Dans le cas o\u00f9 le recouvrement est effectu\u00e9 par un avocat, un officier minist\u00e9riel ou un mandataire de justice, le texte suivant doit imp\u00e9rativement figurer dans la lettre de mise en demeure, en caract\u00e8res gras et dans un autre type de caract\u00e8re : \u00ab Cette lettre concerne un recouvrement amiable et vise \u00e0 \u00e9viter un recouvrement judiciaire (assignation au tribunal ou saisie) \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Mode introductif d\u2019instance : la requ\u00eate<\/em><\/h4>\n\n\n\n

La proc\u00e9dure doit \u00eatre introduite par requ\u00eate \u00e9crite d\u00e9pos\u00e9e au greffe de la Justice de paix comp\u00e9tente.<\/p>\n\n\n\n

Si le demandeur introduit la proc\u00e9dure par citation d\u2019huissier, les frais de cette citation resteront \u00e0 sa charge, sauf si la citation est justifi\u00e9e par le fait que le d\u00e9fendeur n\u2019est pas inscrit aux registres de la population.<\/p>\n\n\n\n

Contenu de l\u2019acte introductif d\u2019instance<\/em><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

\u00c0 peine de nullit\u00e9, la requ\u00eate (ou la citation) doit contenir :<\/p>\n\n\n\n

1\u00b0 l’indication des jours, mois et an ;<\/p>\n\n\n\n

2\u00b0 les nom, pr\u00e9nom et domicile du demandeur et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, son num\u00e9ro de registre national ou num\u00e9ro d’entreprise ;<\/p>\n\n\n\n

3\u00b0 les nom, pr\u00e9nom, domicile, et si ces informations sont connues du bailleur le num\u00e9ro de t\u00e9l\u00e9phone et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l’adresse \u00e9lectronique de la personne contre laquelle la demande est introduite ;<\/p>\n\n\n\n

4\u00b0 l’objet et l’expos\u00e9 sommaire des moyens de la demande ;<\/p>\n\n\n\n

5\u00b0 la signature du demandeur ou de son avocat.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 peine de nullit\u00e9 \u00e9galement, doivent en outre \u00eatre annex\u00e9s \u00e0 l\u2019acte introductif d\u2019instance lorsque celui-ci comprend une demande d\u2019expulsion :<\/p>\n\n\n\n

1\u00b0 un certificat de domicile du d\u00e9fendeur, sauf si celui-ci n’est pas inscrit aux registres de la population ou aux registres des \u00e9trangers ;<\/p>\n\n\n\n

2\u00b0 une copie de la mise en demeure pr\u00e9alable ainsi que de la preuve de son envoi au moins un mois avant le d\u00e9p\u00f4t de la requ\u00eate (ou avant la signification de la citation).<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9lais de comparution<\/em><\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Lorsque la demande est introduite par requ\u00eate, les parties sont convoqu\u00e9es par le greffier, sous pli judiciaire, \u00e0 compara\u00eetre, dans les quinze jours de l’inscription de la requ\u00eate au r\u00f4le g\u00e9n\u00e9ral, \u00e0 l’audience fix\u00e9e par le Juge de paix.<\/p>\n\n\n\n

Le d\u00e9lai de comparution est port\u00e9 \u00e0 40 jours lorsque la requ\u00eate (ou la citation) comporte une demande d’expulsion.<\/p>\n\n\n\n

Communication au C.P.A.S. des demandes d’expulsion<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Toute demande tendant \u00e0 l’expulsion du logement d’une personne physique est communiqu\u00e9e au C.P.A.S. de la commune o\u00f9 se situe le logement.<\/p>\n\n\n\n

Selon que la demande est form\u00e9e par requ\u00eate ou par citation, le greffe ou l’huissier de justice transmet une copie de l’acte introductif d’instance au C.P.A.S., par voie \u00e9lectronique. Cette communication contient l’indication de la date \u00e0 laquelle l’affaire est fix\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Le C.P.A.S. offre, de la mani\u00e8re la plus appropri\u00e9e, d’apporter son aide dans le cadre de sa mission l\u00e9gale.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Conciliation pr\u00e9alable<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Le Juge de paix tente de concilier les parties.<\/p>\n\n\n\n

En cas de non-conciliation (ou d\u2019absence du d\u00e9fendeur \u00e0 l\u2019audience), le Juge de paix statue sur le litige, au fond, et son jugement indique que les parties n’ont pu \u00eatre concili\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Ordonnance pr\u00e9voit que \u00ab la r\u00e9solution du contrat (et donc l\u2019expulsion) ne pourra \u00eatre prononc\u00e9e que si la cr\u00e9ance ne peut \u00eatre apur\u00e9e dans le respect de d\u00e9lais raisonnables, eu \u00e9gard \u00e0 la situation des parties, ou sur le constat de ce que la r\u00e9solution du contrat constitue une d\u00e9cision proportionn\u00e9e au regard des manquements qui fondent la demande \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Notification des d\u00e9cisions d’expulsion<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Toute d\u00e9cision d’expulsion d’un logement doit \u00eatre port\u00e9e \u00e0 la connaissance du C.P.A.S. La notification d’une copie de la d\u00e9cision se fait par le greffe en m\u00eame temps qu’il communique la copie non sign\u00e9e de la d\u00e9cision aux parties et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 leurs avocats.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision d\u2019expulsion est \u00e9galement communiqu\u00e9e par le greffe \u00e0 un tiers de confiance d\u00e9sign\u00e9 par le Ministre, simultan\u00e9ment \u00e0 sa communication aux parties et au C.P.A.S.<\/p>\n\n\n\n

Le tiers de confiance a pour mission de transmettre \u00e0 l\u2019Observatoire du Logement diff\u00e9rentes informations (les donn\u00e9es \u00e0 caract\u00e8re personnel sont supprim\u00e9es) permettant \u00e0 ce dernier de disposer, autant que faire se peut, d\u2019une vue globale de la situation en mati\u00e8re d\u2019expulsions \u00e0 Bruxelles.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9lai d’expulsion et informations pr\u00e9alables<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Le principe est qu\u2019aucune expulsion d’un logement ne peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e qu’apr\u00e8s un d\u00e9lai d’un mois suivant la signification du jugement.<\/p>\n\n\n\n

Le Juge peut n\u00e9anmoins prolonger ou r\u00e9duire ce d\u00e9lai \u00e0 la demande du locataire, de l’occupant ou du bailleur qui justifie de circonstances d’une gravit\u00e9 particuli\u00e8re, notamment les possibilit\u00e9s de reloger le locataire dans des conditions suffisantes respectant l’unit\u00e9, les ressources financi\u00e8res et les besoins de la famille. Dans ce dernier cas, le juge fixe le d\u00e9lai dans lequel l’expulsion ne peut pas \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e, en tenant compte de l’int\u00e9r\u00eat des deux parties et dans les conditions qu’il d\u00e9termine, dont le paiement d’une indemnit\u00e9 d’occupation dont la somme mensuelle ne peut \u00eatre sup\u00e9rieure au montant du loyer.<\/p>\n\n\n\n

L’expulsion d’un logement ne peut avoir lieu qu’\u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai de quinze jours ouvrables apr\u00e8s que l’huissier a avis\u00e9, par courrier, le locataire ou les occupants du bien de la date \u00e0 laquelle il y proc\u00e9dera.<\/p>\n\n\n\n

Moratoire hivernal<\/em><\/h4>\n\n\n\n

Aucune expulsion d’un logement ayant fait l’objet d’un bail d’habitation ne peut \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9e du 1er<\/sup> novembre au 15 mars de l’ann\u00e9e suivante.<\/p>\n\n\n\n

Il peut \u00eatre d\u00e9rog\u00e9 \u00e0 cette interdiction, par une d\u00e9cision sp\u00e9cialement motiv\u00e9e quant au caract\u00e8re imp\u00e9rieux de l’expulsion, dans les hypoth\u00e8ses vis\u00e9es aux points 2\u00b0, 3\u00b0 et 4\u00b0 ci-dessous, c\u2019est-\u00e0-dire lorsque :<\/p>\n\n\n\n

1\u00b0 une solution de relogement est disponible ou que le locataire a quitt\u00e9 le logement ;<\/p>\n\n\n\n

2\u00b0 l’\u00e9tat de salubrit\u00e9 et\/ou de s\u00e9curit\u00e9 du bien justifie que l’occupation ne puisse perdurer au-del\u00e0 du d\u00e9lai de principe d\u2019un mois \u00e0 dater de la signification du jugement ;<\/p>\n\n\n\n

3\u00b0 le comportement du locataire est \u00e0 l’origine d’une mise en danger qui rend toute prolongation de l’occupation impossible ;<\/p>\n\n\n\n

4\u00b0 le bailleur se trouve dans une situation de force majeure qui lui impose d’occuper le logement \u00e0 titre personnel.<\/p>\n\n\n\n

Pendant la p\u00e9riode du moratoire, l’indemnit\u00e9 d’occupation telle que fix\u00e9e par le jugement d’expulsion, reste due.<\/p>\n\n\n\n

Refus par certains Juges de paix d\u2019appliquer le moratoire hivernal<\/h2>\n\n\n\n

\u00c0 peine entr\u00e9es en vigueur, les dispositions de l\u2019Ordonnance relatives au moratoire hivernal se heurtent d\u00e9j\u00e0 au refus de certains Juges de paix de les appliquer.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019argumentation d\u00e9velopp\u00e9e dans les toutes r\u00e9centes d\u00e9cisions prononc\u00e9es (un jugement du 13.09.2023 de la Justice de paix du canton d\u2019Uccle et deux jugements du 28.09.2023 de la Justice de paix du 2\u00e8me<\/sup> canton de Bruxelles) se fonde sur les articles 11 et 159 de la Constitution.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 11 de la Constitution stipule que \u00ab <\/a>la jouissance des droits et libert\u00e9s reconnus aux Belges doit \u00eatre assur\u00e9e sans discrimination. \u00c0 cette fin, la loi et le d\u00e9cret garantissent notamment les droits et libert\u00e9s des minorit\u00e9s id\u00e9ologiques et philosophiques \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 159<\/a> de la Constitution pr\u00e9voit quant \u00e0 lui que \u00ab les cours et tribunaux n’appliqueront les arr\u00eat\u00e9s et r\u00e8glements g\u00e9n\u00e9raux, provinciaux et locaux, qu’autant qu’ils seront conformes aux lois \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Les jugements dont question ci-dessus rappellent que la section l\u00e9gislation du Conseil d’\u00c9tat, dans son avis sur le projet d’ordonnance ins\u00e9rant dans le Code Bruxellois du Logement les r\u00e8gles de proc\u00e9dure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affect\u00e9s par et au profit du Fonds budg\u00e9taire de solidarit\u00e9, a clairement \u00e9nonc\u00e9 que :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Dans la mesure o\u00f9 il interdit temporairement l’expulsion d’un locataire qui ne remplit pas ses obligations, le r\u00e9gime en projet constitue une ing\u00e9rence dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 du bailleur. Une telle ing\u00e9rence dans le droit de propri\u00e9t\u00e9 doit r\u00e9aliser un juste \u00e9quilibre entre les imp\u00e9ratifs de l’int\u00e9r\u00eat g\u00e9n\u00e9ral et ceux de la protection du droit au respect des biens. Il faut qu’existe un rapport raisonnable de proportionnalit\u00e9 entre les moyens employ\u00e9s et le but poursuivi. Dans la mesure o\u00f9 le r\u00e9gime en projet rend temporairement impossible l’ex\u00e9cution d’un jugement d’expulsion, il implique \u00e9galement une restriction du droit d’acc\u00e8s au juge. En effet, ce droit comprend \u00e9galement le droit d’ex\u00e9cuter des d\u00e9cisions judiciaires d\u00e9finitives.<\/p>\n\n\n\n

(\u2026)<\/p>\n\n\n\n

Force est de conclure que, dans la mesure o\u00f9 l’article 233duodecies en projet pr\u00e9voit une interdiction des expulsions au cours de la p\u00e9riode comprise entre le 1er<\/sup> novembre et le 15 mars de l’ann\u00e9e suivante, le r\u00e9gime en projet ne m\u00e9nage pas un juste \u00e9quilibre entre, d’une part, les int\u00e9r\u00eats du locataire d’un bien immeuble dont l’expulsion est suspendue et, d’autre part, les int\u00e9r\u00eats de propri\u00e9taire-bailleur, de sorte que cette mesure constitue une restriction excessive et au respect des biens du second \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Les magistrats cantonaux en concluent ensuite qu\u2019en ne retenant que trois cas sp\u00e9cifiques pour \u00e9chapper au moratoire hivernal, l’article 233duodecies du Code bruxellois du Logement est discriminatoire, et peut d\u00e8s lors ne pas \u00eatre appliqu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Madame la Juge de paix du 2\u00e8me<\/sup> canton de Bruxelles expose ainsi, dans ses deux jugements du 28.09.2023, que :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab En emp\u00eachant l\u2019expulsion durant le moratoire hivernal, m\u00eame dans le cas o\u00f9 le contrat de bail a correctement pris fin, le l\u00e9gislateur Bruxellois rompt le juste \u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats des parties \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Monsieur le Juge de paix du canton d\u2019Uccle, dans son jugement du 13.09.2023, consid\u00e8re de son c\u00f4t\u00e9 que :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab L’article 5.69 C.C. consacre le principe de la convention-loi pr\u00e9cisant que le contrat valablement form\u00e9 tient lieu de loi \u00e0 ceux-qui l’ont fait, l’article 5.73 C.C. ajoutant que le contrat doit \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9 de bonne foi.<\/p>\n\n\n\n

En ne permettant pas d\u2019expulsion entre le 1er<\/sup> novembre et le 15 mars de l\u2019ann\u00e9e suivante, m\u00eame dans le cas o\u00f9 certains contrats de bail ont correctement pris fin, conform\u00e9ment aux r\u00e8gles \u00e9dict\u00e9es par le C.B.L., ou suite \u00e0 des accords transactionnels conclus entre les parties permettant l\u2019expulsion, ou suite \u00e0 un non-respect flagrant, r\u00e9current et soutenu de son obligation de paiement de loyers, la non-conclusion d\u2019une assurance couvrant sa responsabilit\u00e9,\u2026 le l\u00e9gislateur Bruxellois rompt le juste \u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats des parties concern\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Le Juge de Paix estime, dans ces conditions, que, dans ce cas sp\u00e9cifique, il peut d\u00e9roger au moratoire hivernal et permet l\u2019expulsion durant cette p\u00e9riode \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Il n\u2019est pas impossible que d\u2019autres Juges de paix bruxellois embo\u00eetent le pas tr\u00e8s prochainement.<\/p>\n\n\n\n

Cr\u00e9ation d\u2019un Fonds budg\u00e9taire r\u00e9gional de solidarit\u00e9<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019Ordonnance du 22 juin 2023 cr\u00e9e un Fonds budg\u00e9taire r\u00e9gional de solidarit\u00e9, g\u00e9r\u00e9 par Bruxelles Logement.<\/p>\n\n\n\n

Ce Fonds, qui est aliment\u00e9 par le produit d\u2019amendes et de frais administratifs per\u00e7us en application de diverses dispositions du Code bruxellois du Logement, prend en charge, partiellement ou totalement, les indemnit\u00e9s d’occupation dues pendant le moratoire hivernal et rest\u00e9es en d\u00e9faut de paiement.<\/p>\n\n\n\n

Le bailleur peut pr\u00e9senter sa cr\u00e9ance au gestionnaire du Fonds budg\u00e9taire r\u00e9gional de solidarit\u00e9. Les conditions pr\u00e9cises d\u2019introduction de la demande par le bailleur et de l\u2019intervention du Fonds n\u2019ont pas encore \u00e9t\u00e9 fix\u00e9es de mani\u00e8re pr\u00e9cise \u00e0 ce jour.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le 1er septembre 2023 est entr\u00e9e en vigueur une Ordonnance de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 22 juin 2023 ins\u00e9rant dans le Code bruxellois du Logement les r\u00e8gles de proc\u00e9dure applicables aux expulsions judiciaires et modifiant les moyens affect\u00e9s par et au profit du Fonds budg\u00e9taire de solidarit\u00e9. 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