{"id":14993,"date":"2025-02-11T17:03:05","date_gmt":"2025-02-11T16:03:05","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sybarius.net\/?p=14993"},"modified":"2025-05-08T11:19:33","modified_gmt":"2025-05-08T09:19:33","slug":"immobilier-linvestisseur-prive-face-aux-efforts-budgetaires-du-gouvernement-de-wever","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sybarius.net\/nl\/immobilier-linvestisseur-prive-face-aux-efforts-budgetaires-du-gouvernement-de-wever\/","title":{"rendered":"Immobilier\u00a0\u2013 L\u2019investisseur priv\u00e9 face aux efforts budg\u00e9taires du gouvernement De Wever"},"content":{"rendered":"\n

Parmi les mesures destin\u00e9es \u00e0 assainir la situation budg\u00e9taire de l\u2019Etat et \u00e0 faire contribuer, selon l\u2019expression d\u00e9sormais consacr\u00e9e, \u00ab les \u00e9paules les plus larges \u00bb, le nouveau gouvernement De Wever envisage notamment de supprimer la d\u00e9ductibilit\u00e9 fiscale des int\u00e9r\u00eats sur les cr\u00e9dits contract\u00e9s par un particulier pour l\u2019achat d\u2019un bien immobilier donn\u00e9 en location \u00e0 titre priv\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Un point essentiel, qui n\u2019\u00e9tait pourtant pas clairement expos\u00e9 dans l\u2019accord conclu par la coalition Arizona, concernait la question de savoir s\u2019il \u00e9tait convenu d\u2019appliquer cette suppression uniquement aux cr\u00e9dits futurs, ou si elle visait \u00e9galement tous les cr\u00e9dits en cours.<\/p>\n\n\n\n

Interpel\u00e9 sur le sujet, le nouveau ministre des finances Jan Jambon a pr\u00e9cis\u00e9 la semaine derni\u00e8re au Parlement que la nouvelle r\u00e9glementation, dont il est pr\u00e9vu qu\u2019elle entre en vigueur pour l\u2019exercice 2026, concernerait aussi bien les cr\u00e9dits futurs que ceux en cours.<\/p>\n\n\n\n

Selon les chiffres parus dans la presse ces derniers jours, la mesure \u2013 si elle est effectivement mise en \u0153uvre \u2013 touchera ainsi pr\u00e8s de 475.000 contribuables.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9ductibilit\u00e9 fiscale des int\u00e9r\u00eats\u00a0: qui est vis\u00e9 et de quoi s\u2019agit-il\u00a0?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Est vis\u00e9 le particulier soumis \u00e0 l\u2019imp\u00f4t des personnes physiques ayant investi, via un financement, dans un bien immobilier qu\u2019il donne en location en vue d\u2019en tirer un rendement.<\/p>\n\n\n\n

On le sait, actuellement, le revenu d\u2019un bien immobilier situ\u00e9 en Belgique et donn\u00e9 en location \u00e0 titre priv\u00e9 est impos\u00e9 sur le montant du revenu cadastral index\u00e9 major\u00e9 de 40,00 % (art. 7, \u00a71er<\/sup>, 2\u00b0, a), second tiret, du Code des imp\u00f4ts sur les revenus).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article 14, alin\u00e9a 1er<\/sup>, 1\u00b0, du C.I.R., pr\u00e9voit toutefois que les int\u00e9r\u00eats de dettes contract\u00e9es sp\u00e9cifiquement en vue d’acqu\u00e9rir ou de conserver des biens immobiliers qui ne sont pas une habitation propre peuvent \u00eatre d\u00e9duits des revenus immobiliers imposables.<\/p>\n\n\n\n

Cette disposition permet r\u00e9guli\u00e8rement \u00e0 l\u2019investisseur priv\u00e9, sp\u00e9cialement durant les premi\u00e8res ann\u00e9es de son cr\u00e9dit (o\u00f9 les int\u00e9r\u00eats sont les plus importants) et s\u2019il a emprunt\u00e9 un montant significatif, de \u00ab neutraliser \u00bb totalement le revenu cadastral de son bien d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n

Le gouvernement De Wever a d\u00e9cid\u00e9 de supprimer cette d\u00e9ductibilit\u00e9 d\u2019int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n

Quelles sont les cons\u00e9quences financi\u00e8res concr\u00e8tes\u00a0pour l\u2019investisseur priv\u00e9 ?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Prenons un exemple r\u00e9aliste.<\/p>\n\n\n\n

Le 01.01.2022, un particulier ach\u00e8te, en vue de le donner en location \u00e0 titre de logement priv\u00e9, un petit appartement situ\u00e9 \u00e0 Etterbeek.<\/p>\n\n\n\n

Le cout total de son acquisition s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 200.000,00 \u20ac (prix d\u2019achat, droits d\u2019enregistrement, frais de notaire).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019acquisition est financ\u00e9e au moyen de 75.000,00 \u20ac de fonds propres et via un emprunt bancaire de 125.000,00 \u20ac, remboursable en 20 ans, avec un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fixe de 2,50 % l\u2019an.<\/p>\n\n\n\n

La mensualit\u00e9 \u00e0 payer \u00e0 la banque s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 662,38 \u20ac, soit 7.948,56 \u20ac annuellement.<\/p>\n\n\n\n

Sur ce dernier montant, le charge d\u2019int\u00e9r\u00eats est la suivante :<\/p>\n\n\n\n

– En 2022 : 3.069,34 \u20ac<\/p>\n\n\n\n

– En 2023 : 2.945,96 \u20ac<\/p>\n\n\n\n

– En 2024 : 2.819,45 \u20ac<\/p>\n\n\n\n

– En 2025 : 2.689,74 \u20ac<\/p>\n\n\n\n

– En 2026 : 2.556,76 \u20ac<\/p>\n\n\n\n

Supposons (ce chiffre est tr\u00e8s r\u00e9aliste) que le revenu cadastral index\u00e9 de l\u2019appartement s\u2019\u00e9l\u00e8ve en 2024 \u00e0 1.580,00 \u20ac, le particulier investisseur sera impos\u00e9 sur le montant de 2.212,00 \u20ac (R.C. index\u00e9 x 1,40).<\/p>\n\n\n\n

Ce montant de 2.212,00 \u20ac sera cependant enti\u00e8rement neutralis\u00e9 par la charge des int\u00e9r\u00eats sur son cr\u00e9dit (2.819,45 \u20ac), de sorte qu\u2019il ne paiera, pour l\u2019exercice 2024, aucun imp\u00f4t sur son bien d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n

Pour l\u2019exercice 2026, malheureusement pour lui, la situation sera nettement moins enviable.<\/p>\n\n\n\n

En effet, en imaginant que l\u2019indexation du revenu cadastral ait \u00e9t\u00e9 nulle, le particulier sera impos\u00e9 sur 2.212,00 \u20ac, ce qui risque de correspondre \u00e0 1.106,00 \u20ac d\u2019imp\u00f4t \u00e0 payer sur son bien, la progressivit\u00e9 rapide des taux d\u2019imposition \u00e0 l\u2019I.P.P. menant tr\u00e8s vite \u00e0 50,00 %.<\/p>\n\n\n\n

Si l\u2019on effectue \u00e0 pr\u00e9sent, entre 2024 et 2026, une comparaison du rendement brut de notre investisseur, sur base d\u2019un loyer mensuel de base (hors charges) r\u00e9aliste de 750,00 \u20ac, l\u2019on obtient ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • En 2024, les loyers per\u00e7us s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 9.000,00 \u20ac, soit un rendement brut de 4,50 %<\/li>\n\n\n\n
  • En 2026, les loyers per\u00e7us s\u2019\u00e9l\u00e8vent toujours (hors \u00e9ventuelle indexation) \u00e0 9.000,00 \u20ac, desquels il y a lieu toutefois de d\u00e9duire cette fois-ci l\u2019imp\u00f4t d\u00fb de 1.106,00 \u20ac, soit 7.894,00 \u20ac, ce qui revient \u00e0 un rendement brut r\u00e9duit \u00e0 3,95 %.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Bref, dans la situation r\u00e9aliste expos\u00e9e ci-dessus, notre petit investisseur va perde subitement plus d\u2019un demi-point de rendement brut sur son investissement, suite \u00e0 l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la modification l\u00e9gislative annonc\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

    Un recours \u00e0 venir devant la Cour constitutionnelle\u00a0?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Est-il certain que notre investisseur aurait effectu\u00e9 son investissement en 2022 s\u2019il avait su qu\u2019\u00e0 peine quatre ans plus tard, son rendement allait brutalement chuter de 0,50 % suite \u00e0 une nouvelle r\u00e9glementation fiscale op\u00e9rant avec effet r\u00e9troactif sur son cr\u00e9dit en cours ?<\/p>\n\n\n\n

    Rien n\u2019est moins s\u00fbr.<\/p>\n\n\n\n

    Dans ces circonstances, il semble probable que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la nouvelle r\u00e9glementation fiscale, \u00e0 peine publi\u00e9e au Moniteur belge, fera l\u2019objet d\u2019un recours en annulation devant la Cour constitutionnelle afin d\u2019inviter cette derni\u00e8re \u00e0 se prononcer sur sa conformit\u00e9 ou non \u00e0 la Constitution et aux fondements du droit fiscal que sont les principes de bonne administration, de s\u00e9curit\u00e9 juridique et de confiance l\u00e9gitime, ainsi que de non-r\u00e9troactivit\u00e9 de la loi fiscale.<\/p>\n\n\n\n

    Pour \u00e9viter de voir sa r\u00e9glementation attaqu\u00e9e, sans doute le l\u00e9gislateur serait-il bien inspir\u00e9 de changer son fusil d\u2019\u00e9paule, et, a minima<\/em>, de d\u00e9cider de ne supprimer finalement la d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats que pour les cr\u00e9dits futurs<\/em>, et renoncer ainsi \u00e0 changer les r\u00e8gles du jeu en cours de route, ce qui \u2013 il faut le dire \u2013 est tr\u00e8s peu fair-play !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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