<\/p>\n\n\n
Depuis ce 1er<\/sup> mai 2025, les loyers dits \u00ab\u00a0abusifs<\/em>\u00a0\u00bb sont interdits \u00e0 Bruxelles, tant pour les baux d\u2019habitation futurs que pour ceux d\u00e9j\u00e0 existants.<\/p>\n Ainsi en a d\u00e9cid\u00e9 la majorit\u00e9 des parlementaires bruxellois le 4 avril 2025, lors d\u2019une s\u00e9ance particuli\u00e8rement chahut\u00e9e.<\/p>\n On comprend ais\u00e9ment la tension qui a pu exister au Parlement car le vote, intervenu en affaires courantes, est clairement d\u2019une extraordinaire importance puisqu\u2019il vise, ni plus ni moins et pour la premi\u00e8re fois, \u00e0 mettre en place de facto<\/em> un encadrement des loyers \u00e0 Bruxelles, de mani\u00e8re contraignante.<\/p>\n Selon les chiffres officiels, la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale compte environ 1.250.000 habitants, dont un peu plus de 60 % de locataires (toutes communes et tous biens confondus, m\u00eame si des divergences significatives existent d\u2019une commune \u00e0 l\u2019autre, ainsi qu\u2019en fonction du bien d\u2019habitation \u2013 maison ou appartement \u2013).<\/p>\n L\u2019ordonnance adopt\u00e9e par le l\u00e9gislateur bruxellois, visant \u00e0 mettre en \u0153uvre l\u2019interdiction des loyers dits \u00ab\u00a0abusifs<\/em>\u00a0\u00bb, peut d\u00e8s lors toucher potentiellement 750.000 locataires et bailleurs. D\u2019apr\u00e8s certains chercheurs de l\u2019ULB, environ 20 % des baux bruxellois seraient concern\u00e9s.<\/p>\n Face \u00e0 l\u2019importance de la mesure vot\u00e9e, les m\u00e9dias de tous bords se sont \u00e9videmment empar\u00e9s du sujet depuis plusieurs semaines, en amont de l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la nouvelle r\u00e9glementation ce 1er<\/sup> mai 2025.<\/p>\n Les divers articles de presse publi\u00e9s r\u00e9v\u00e8lent toutefois, \u00e0 maints \u00e9gards, un manque de pr\u00e9cision, voire parfois une certaine confusion, en raison sans doute du caract\u00e8re souvent trop g\u00e9n\u00e9ral des m\u00e9dias mainstream<\/em>.<\/p>\n La pr\u00e9sente note a pour objet, d\u2019une part, d\u2019exposer de mani\u00e8re plus pr\u00e9cise et compl\u00e8te la gen\u00e8se et l\u2019historique de la r\u00e9forme, et, d\u2019autre part, d\u2019examiner objectivement les \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la \u00ab\u00a0grille indicative des loyers<\/em>\u00a0\u00bb et du \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>\u00a0\u00bb, permettant au l\u00e9gislateur bruxellois de d\u00e9terminer une pr\u00e9somption de caract\u00e8re \u00ab\u00a0abusif<\/em>\u00a0\u00bb ou non d\u2019un loyer. L\u2019analyse se cl\u00f4ture par quelques r\u00e9flexions personnelles et observations critiques sur la nouvelle r\u00e9glementation.<\/p>\n C\u2019est sans doute un truisme que de rappeler que le l\u00e9gislateur bruxellois, sous la derni\u00e8re l\u00e9gislature, s\u2019est montr\u00e9 particuli\u00e8rement prolixe s\u2019agissant de nouvelles r\u00e8glementations en mati\u00e8re de logement.<\/p>\n Le 28 octobre 2021, il avait ainsi notamment vot\u00e9 une importante ordonnance \u00ab\u00a0visant \u00e0 instaurer une commission paritaire locative et \u00e0 lutter contre les loyers abusifs<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n Partant du constat que \u00ab\u00a0la R\u00e9gion bruxelloise, comme d\u2019autres grandes villes europ\u00e9ennes, subit depuis plusieurs ann\u00e9es une crise de l\u2019accessibilit\u00e9 du logement abordable<\/em>\u00a0\u00bb, le but poursuivi par le l\u00e9gislateur bruxellois via cette ordonnance \u00e9tait principalement \u00ab\u00a0de <\/em>limiter les comportements abusifs dans le strict respect des droits constitutionnels des propri\u00e9taires et d\u2019atteindre un juste \u00e9quilibre entre les int\u00e9r\u00eats du bailleur qui met un bien d\u00e9cent en location et du preneur qui paie une contrepartie financi\u00e8re juste et raisonnable<\/em>\u00a0\u00bb, ce m\u00eame l\u00e9gislateur estimant que \u00ab\u00a0la protection des int\u00e9r\u00eats des locataires dans une situation caract\u00e9ris\u00e9e par une p\u00e9nurie de logements d\u00e9cents et abordables en assurant un acc\u00e8s \u00e0 des logements \u00e0 loyer raisonnable constitue un objectif l\u00e9gitime de politique sociale\u00a0<\/em>\u00bb.<\/p>\n Une partie des articles de cette ordonnance du 28 octobre 2021 est entr\u00e9e en vigueur le 2 d\u00e9cembre 2021 (art. 14, alin\u00e9as 1 et 2, de l\u2019ordonnance).<\/p>\n Il s\u2019agit, outre les articles formels 1 et 2, des dispositions suivantes :<\/p>\n L\u2019article 3 de l\u2019ordonnance<\/em>, qui a ins\u00e9r\u00e9 officiellement \u00e0 l\u2019article 2, \u00a7 1, 36\u00b0 et 37\u00b0, du Code bruxellois du Logement du 17 juillet 2003 (ci-apr\u00e8s\u00a0: le Code bruxellois du Logement ou le CBL), les notions de \u00ab\u00a0grille <\/em>indicative des loyers<\/em>\u00a0\u00bb et de \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n Cette \u00ab\u00a0grille indicative des loyers<\/em>\u00a0\u00bb (article 2, \u00a7 1, 36\u00b0 du CBL) figurait d\u00e9j\u00e0 dans l\u2019arsenal l\u00e9gislatif bruxellois, depuis une ordonnance du 27.07.2017 (entr\u00e9e en vigueur le 01.01.20218), instituant un article 225 dans le Code bruxellois du Logement, libell\u00e9 comme suit\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0Le Gouvernement arr\u00eate une grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loyers \u00e0 laquelle pourront se r\u00e9f\u00e9rer les parties, sans que cela ne constitue une contrainte suppl\u00e9mentaire pour le propri\u00e9taire.<\/em> Quant au \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>\u00a0\u00bb (article 2, \u00a7 1, 37\u00b0 du CBL), le l\u00e9gislateur bruxellois l\u2019a d\u00e9fini comme \u00e9tant \u00ab\u00a0l<\/em>e loyer m\u00e9dian repris dans la grille indicative des loyers pour le bien vis\u00e9, institu\u00e9e par l’arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loy<\/em>ers\u00a0\u00bb (l\u2019on s\u2019attardera \u00e9videmment longuement ci-apr\u00e8s sur cet arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement de 2017, et ses adaptations en 2022).<\/p>\n L\u2019article 4 de l\u2019ordonnance<\/em>, qui a ins\u00e9r\u00e9 dans le Code bruxellois du Logement de nouveaux articles 107\/1 \u00e0 107\/6 instituant aupr\u00e8s du Conseil consultatif\u00a0du Logement une commission paritaire locative.<\/p>\n Cette commission paritaire locative est compos\u00e9e d’un nombre pair de membres dont la moiti\u00e9 sont des repr\u00e9sentants des bailleurs et l’autre moiti\u00e9 des locataires. Elle est comp\u00e9tente pour rendre des avis sur la justesse du loyer pour les baux d’habitation en R\u00e9gion bruxelloise. La commission paritaire locative peut \u00eatre saisie par une des parties ayant conclu le bail, ou par un mandataire. Elle rend son avis dans les deux mois \u00e0 compter de sa saisine. Son avis comprend, le cas \u00e9ch\u00e9ant, une proposition de loyer r\u00e9vis\u00e9. Sauf accord contraire des parties, le loyer r\u00e9vis\u00e9 \u00e0 la suite d’une conciliation propos\u00e9e par la commission paritaire locative produit ses effets \u00e0 compter du premier jour du mois qui suit la date de saisine de la commission. Les avis motiv\u00e9s de la commission paritaire locative sont non contraignants.<\/p>\n L\u2019article 5 de l\u2019ordonnance<\/em>, qui a introduit un point 4bis\u00b0 \u00e0 l\u2019article 218, \u00a7 1, du Code bruxellois du Logement, lequel a impos\u00e9 de pr\u00e9ciser dans tout bail d\u2019habitation le loyer de r\u00e9f\u00e9rence du bien vis\u00e9 (ou l’intervalle de loyers autour du loyer de r\u00e9f\u00e9rence du bien vis\u00e9), tel que repris dans la grille indicative des loyers.<\/p>\n L\u2019article 6 de l\u2019ordonnance<\/em>, qui a ins\u00e9r\u00e9 en outre \u00e0 l\u2019article 218, \u00a7 5, du Code bruxellois du Logement, un point 4bis\u00b0 pr\u00e9cisant que le Gouvernement r\u00e9digerait une annexe contenant une explication des dispositions l\u00e9gales relatives \u00e0\u00a0la grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loyers.<\/p>\n L\u2019article 7 de l\u2019ordonnance<\/em>, disposition centrale s\u2019il en est, qui a ins\u00e9r\u00e9 un nouvel article 224 dans le Code bruxellois du Logement, est libell\u00e9 comme suit\u00a0:<\/p>\n \u00ab\u00a0Un loyer est pr\u00e9sum\u00e9 abusif lorsqu’il :<\/em><\/p>\n 1. d\u00e9passe de vingt pour cent son loyer de r\u00e9f\u00e9rence. Cette pr\u00e9somption peut \u00eatre renvers\u00e9e lorsqu’il est \u00e9tabli que la diff\u00e9rence entre le loyer pratiqu\u00e9 et le loyer de r\u00e9f\u00e9rence est justifi\u00e9e par des \u00e9l\u00e9ments de confort substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement ;<\/em><\/p>\n 2. n’exc\u00e8de pas de vingt pour cent son loyer de r\u00e9f\u00e9rence mais qu’il accuse des d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n En vertu de l\u2019article 14, alin\u00e9a 3, de l\u2019ordonnance du 28 octobre 2021, les articles 8 \u00e0 13 de cette m\u00eame ordonnance ne sont pas entr\u00e9s en vigueur en d\u00e9cembre 2021, mais seulement ce 1er<\/sup> mai 2025, suite au vote de l\u2019ordonnance du 4 avril 2025 par le Parlement bruxellois.<\/p>\n La raison principale pour laquelle le l\u00e9gislateur bruxellois avait d\u00e9cid\u00e9 de ne pas faire entrer imm\u00e9diatement en vigueur ces dispositions r\u00e9sidait dans le fait que la grille indicative des loyers \u2013 permettant de d\u00e9terminer le \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence\u00a0<\/em>\u00bb, et d\u00e8s lors le loyer \u00ab\u00a0abusif<\/em>\u00a0\u00bb \u2013 ne pr\u00e9sentait pas un niveau satisfaisant de fiabilit\u00e9 et de repr\u00e9sentativit\u00e9.<\/p>\n Selon le l\u00e9gislateur de 2021, en effet, \u00ab\u00a0Afin de garantir un niveau satisfaisant de repr\u00e9sentativit\u00e9 et de fiabilit\u00e9 de la grille indicative, il est indispensable de collecter davantage de donn\u00e9es et de pouvoir disposer, dans les meilleurs d\u00e9lais, d\u2019un \u00e9chantillon avoisinant 10 % de l\u2019ensemble des baux du march\u00e9 locatif bruxellois<\/em>\u00a0\u00bb, soit un \u00e9chantillon compos\u00e9 d\u2019environ 30.000 baux.<\/p>\n Les articles 8 \u00e0 13 de l\u2019ordonnance \u2013 dont le texte avait \u00e9t\u00e9 vot\u00e9 mais dont la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur n\u2019avait donc pas \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e \u2013 avaient, d\u2019une part, ins\u00e9r\u00e9 dans le Code bruxellois du logement un article 224\/1 (article 8), et, d\u2019autre part, apport\u00e9 des adaptations et suppressions aux articles 240 et 241 du CBL (article 9 \u00e0 13).<\/p>\n C\u2019est l\u2019article 224\/1, fondamental, qui pr\u00e9voit l\u2019interdiction des loyers abusifs, et qui est donc entr\u00e9 en vigueur ce 1er<\/sup> mai 2025.<\/p>\n Il s\u2019intitule \u00ab\u00a0Obligation faite au bailleur de ne pas proposer un loyer abusif et r\u00e9vision du loyer abusif\u00a0<\/em>\u00bb.<\/p>\n En substance, il pr\u00e9voit que lorsqu\u2019un bailleur signe avec un locataire un bail dont le loyer est abusif au sens de la r\u00e9glementation (art. 224 du CBL), le locataire \u2013 ou un mandataire de son choix \u2013 peut solliciter la r\u00e9vision de ce loyer.<\/p>\n La demande de r\u00e9vision peut \u00eatre introduite \u2013 le cas \u00e9ch\u00e9ant apr\u00e8s minimum deux ou trois mois suivant le d\u00e9but du bail, en fonction de la dur\u00e9e de celui-ci \u2013 soit devant la commission paritaire locative, pour avis, soit directement ou \u00e0 d\u00e9faut d’accord entre les parties suite \u00e0 la conciliation organis\u00e9e par la commission paritaire locative, devant le Juge de paix.<\/p>\n Lorsque le Juge de paix est saisi, il peut solliciter de la commission paritaire locative que celle-ci lui transmettre l\u2019avis d\u00e9j\u00e0 rendu, ou qu\u2019elle \u00e9tablisse un avis sur le caract\u00e8re abusif ou non du loyer.<\/p>\n Le jugement qui fait droit \u00e0 une r\u00e9vision du loyer peut produire ses effets au plus t\u00f4t quatre mois avant la date de la saisine du Juge de paix sur cette question.<\/p>\n Cependant, si le bailleur a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 contraint, ant\u00e9rieurement, de r\u00e9viser un loyer abusif pour le m\u00eame bien, le loyer r\u00e9vis\u00e9 produira alors ses effets \u00e0 compter du premier mois du contrat de bail avec le nouveau locataire, et ce dernier pourra saisir la commission paritaire locative ou le Juge de paix sans m\u00eame attendre, le cas \u00e9ch\u00e9ant, l\u2019\u00e9coulement du d\u00e9lai de deux ou trois mois suivant le d\u00e9but de son bail.<\/p>\n Les articles 240 et 241 du Code bruxellois du Logement concernent quant \u00e0 eux les possibilit\u00e9s de r\u00e9vision de loyer aux \u00e9ch\u00e9ances triennales, ainsi que la question des baux successifs de courte dur\u00e9e conclus avec des preneurs diff\u00e9rents. A dessein, l\u2019on n\u2019examine pas davantage ces deux points dans le cadre de la pr\u00e9sente note.<\/p>\n Ces \u00e9l\u00e9ments sont \u00e9videmment essentiels, en pratique.<\/p>\n On l\u2019a vu, le \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence\u00a0\u00bb<\/em>\u00a0est \u00ab\u00a0l<\/em>e loyer m\u00e9dian repris dans la grille indicative des loyers pour le bien vis\u00e9, institu\u00e9e par l’arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant une grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loy<\/em>ers\u00a0\u00bb\u00a0(article 2, \u00a7 1, 37\u00b0 du Code bruxellois du Logement), tandis que la \u00ab\u00a0grille indicative des loyers<\/em>\u00a0\u00bb est la grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loyers\u00a0arr\u00eat\u00e9e par le Gouvernement bruxellois, qui \u00ab\u00a0est construite sur la base de crit\u00e8res internes et externes au logement tels que sa localisation, son \u00e9tat, sa superficie habitable ou le nombre de pi\u00e8ces existantes. Le Gouvernement peut \u00e9galement pr\u00e9voir que les loyers qui ressortent de cette grille soient major\u00e9s ou minor\u00e9s en fonction d’autres crit\u00e8res comme la pr\u00e9sence d’\u00e9l\u00e9ments de confort ou d’inconfort particulier\u00a0\u00bb <\/em>(article 2, \u00a7 1, 36\u00b0 et article 225 du Code bruxellois du Logement).<\/p>\n Son article 2, \u00a7 2, signale que \u00ab\u00a0La grille est construite de fa\u00e7on empirique notamment sur la base des donn\u00e9es issues d’enqu\u00eates sur les loyers \u00e0 Bruxelles<\/em>\u00a0\u00bb et que \u00ab\u00a0d’autres bases de donn\u00e9es peuvent n\u00e9anmoins \u00eatre utilis\u00e9es conjointement ou \u00e0 la place \u00e0 ces enqu\u00eates si elles sont pertinentes et qu’elles permettent d’augmenter la fiabilit\u00e9 des donn\u00e9es utilis\u00e9es par la grille<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 3 pr\u00e9cise que \u00ab\u00a0Les loyers repris au sein de la grille tiennent notamment compte :<\/em> 2\u00b0 de la localisation du logement ;<\/em><\/p>\n 3\u00b0 de l’\u00e9tat du logement ;<\/em><\/p>\n 4\u00b0 du type de logement et du nombre de chambres disponibles<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 4 stipule que \u00ab Les loyers repris au sein de la grille en application des crit\u00e8res 2\u00b0 \u00e0 4\u00b0 vis\u00e9s \u00e0 l’article 3 constituent les loyers m\u00e9dians par m\u00e8tre carr\u00e9 de surface habitable minor\u00e9s ou major\u00e9s de 10 %<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 5 pr\u00e9voit que \u00ab\u00a0Les loyers d\u00e9gag\u00e9s en application des articles 3 et 4 peuvent le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00eatre major\u00e9s d’une somme forfaitaire d\u00e9termin\u00e9e par le Ministre compte tenu de la pr\u00e9sence d’\u00e9l\u00e9ments de confort ou de standing particulier.<\/em><\/p>\n Il peut s’agir de :<\/em><\/p>\n 1\u00b0 la pr\u00e9sence d’une deuxi\u00e8me salle de bain ;<\/em><\/p>\n 2\u00b0 la pr\u00e9sence d’un garage ;<\/em><\/p>\n 3\u00b0 un haut degr\u00e9 de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 6 dispose que \u00ab\u00a0Les loyers d\u00e9gag\u00e9s en application des articles 3 \u00e0 5 peuvent le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00eatre minor\u00e9s d’une somme forfaitaire d\u00e9termin\u00e9e par le Ministre compte tenu de la pr\u00e9sence d’\u00e9l\u00e9ments d’inconfort particulier.<\/em><\/p>\n Il peut s’agir de :<\/em><\/p>\n 1\u00b0 la pr\u00e9sence de convecteurs en lieu et place d’un syst\u00e8me de chauffage central ;<\/em><\/p>\n 2\u00b0 l’absence d’outils de r\u00e9gulation thermique tels qu’un thermostat ou des vannes thermostatique ;<\/em><\/p>\n 3\u00b0 l’absence d’espaces r\u00e9cr\u00e9atifs tels qu’une terrasse, une cour, un jardin ou un balcon ;<\/em><\/p>\n 4\u00b0 un faible niveau de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 7 pr\u00e9voit que \u00ab\u00a0le choix des crit\u00e8res vis\u00e9s aux articles 5 et 6 est d\u00e9termin\u00e9 par :<\/em><\/p>\n 1\u00b0 l’impact qu’ils ont sur la formation du loyer ;<\/em><\/p>\n 2\u00b0 la disponibilit\u00e9 et la pertinence des donn\u00e9es qui les concernent au sein des bases de donn\u00e9es vis\u00e9es<\/em><\/p>\n \u00e0 l’article 2, \u00a7 2 ;<\/em><\/p>\n 3\u00b0 le fait qu’ils s’inscrivent dans le cadre d’une politique sociale ou environnementale men\u00e9e par le<\/em><\/p>\n Gouvernement<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 8 stipule que \u00ab\u00a0Le montant des sommes forfaitaires vis\u00e9es aux articles 5 et 6 est obtenu au moyen d’une analyse de r\u00e9gression statistique de type h\u00e9donique sur la base des m\u00eames enqu\u00eates de loyers que celles vis\u00e9es \u00e0 l’article 2, \u00a7 2.<\/em><\/p>\n La somme forfaitaire attribu\u00e9e peut diff\u00e9rer du r\u00e9sultat de cette analyse dans le cadre de l’hypoth\u00e8se vis\u00e9e \u00e0 l’article 7, 3\u00b0<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n L\u2019article 9 signale que la grille est r\u00e9vis\u00e9e annuellement et qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut, les loyers repris au sein de la grille sont index\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 l’article 1728bis du Code civil (ancien).<\/p>\n Sur base des donn\u00e9es collect\u00e9es, un outil (logiciel) a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 et mis en place par le Gouvernement de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale, adapt\u00e9 en octobre 2022, visant \u00e0 d\u00e9terminer un loyer de r\u00e9f\u00e9rence (loyer m\u00e9dian) ainsi qu\u2019un loyer indicatif de r\u00e9f\u00e9rence (marge de 10 % autour du loyer m\u00e9dian) pour chaque logement situ\u00e9 en R\u00e9gion bruxelloise, en fonction de r\u00e9ponses apport\u00e9es \u00e0 treize questions.<\/p>\n Ces questions, de trois ordres, sont les suivantes\u00a0:<\/p>\n – Le type de logement (studio, appartement ou maison) 2. Les variables additionnelles (visant \u00e0 appliquer un bonus ou un malus au loyer indicatif de r\u00e9f\u00e9rence), \u00e9tant :<\/p>\n – Les options du logement :<\/p>\n – Le score du certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement et la pr\u00e9sence ou non d\u2019un ou plusieurs garages avec le logement. 3. La localisation pr\u00e9cise du logement.<\/p>\n Celle-ci fournira \u00ab\u00a0l\u2019indice de difficult\u00e9 du quartier\u00a0<\/em>\u00bb (de -2 pour les quartiers sans difficult\u00e9 \u00e0 4 pour les quartiers avec beaucoup de difficult\u00e9s), lequel influencera \u00e9galement le loyer de r\u00e9f\u00e9rence.\u00a0<\/p>\n Selon le Service Public R\u00e9gional de Bruxelles – Bruxelles Logement\u00a0:<\/p>\n D\u2019une part, la grille des loyers a\u00a0\u00e9t\u00e9 adapt\u00e9e en octobre 2022 afin de rendre plus transparent le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n Deux principales modifications de m\u00e9thodologie ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es\u00a0:<\/p>\n – Un calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence sur base d\u2019une \u00e9quation. – Une plus grande pr\u00e9cision au niveau des quartiers. D\u2019autre part, les donn\u00e9es utilis\u00e9es pour le calcul des loyers de r\u00e9f\u00e9rence s\u2019appuient sur 14.042 enqu\u00eates men\u00e9es aupr\u00e8s de locataires en 2017, 2018 et 2020 (dans le cadre de trois Observatoires des Loyers).<\/p>\n Le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence s\u2019appuie ainsi sur des loyers r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s, tels qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9s par les locataires.<\/p>\n Le calcul du loyer de r\u00e9f\u00e9rence se base ensuite sur\u00a0:<\/p>\n 1. des\u00a0\u00e9quations\u00a0dans lesquelles interviennent\u00a0:<\/p>\n – La superficie\u00a0;<\/p>\n – La localisation qui donnera l\u2019indice de difficult\u00e9 du quartier\u00a0;<\/p>\n – L\u2019\u00e9tat du logement d\u00e9termin\u00e9 par la pr\u00e9sence ou non de double vitrage et l\u2019ann\u00e9e de construction. Il varie de 1\u00a0\u00e0 3\u00a0: 2. des\u00a0variables additionnelles (telles que list\u00e9es ci-avant).<\/p>\n Pratiquement et concr\u00e8tement, apr\u00e8s avoir r\u00e9pondu aux diff\u00e9rentes questions pour un logement d\u00e9termin\u00e9, l\u2019outil (logiciel) cr\u00e9\u00e9 par le Gouvernement bruxellois fournit le loyer de r\u00e9f\u00e9rence (loyer m\u00e9dian) ainsi que le loyer indicatif de r\u00e9f\u00e9rence (marge de 10 % autour du loyer m\u00e9dian).<\/p>\n Si le loyer fix\u00e9 par les parties lors de la conclusion du bail est sup\u00e9rieur de 20 % ou plus au loyer de r\u00e9f\u00e9rence (loyer m\u00e9dian) d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019outil (logiciel) r\u00e9gional, il sera pr\u00e9sum\u00e9 abusif.<\/p>\n Cette pr\u00e9somption est toutefois r\u00e9fragable, et pourra \u00eatre renvers\u00e9e par le bailleur qui peut justifier d\u2019\u00e9l\u00e9ments de confort substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement.<\/p>\n Par \u00ab\u00a0\u00e9l\u00e9ments de confort substantiels\u00a0intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement<\/em> \u00bb, il faut entendre des \u00e9l\u00e9ments de confort sp\u00e9cifiques au logement ou \u00e0 son environnement.<\/p>\n De m\u00eame, le loyer fix\u00e9 par les parties lors de la conclusion du bail pourra \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9sum\u00e9 abusif m\u00eame s\u2019il n’exc\u00e8de pas de 20 % le loyer de r\u00e9f\u00e9rence obtenu, mais qu’il accuse des d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement.<\/p>\n Selon les travaux pr\u00e9paratoires de l\u2019article 224 du Code bruxellois du Logement, \u00ab\u00a0Il importe de pr\u00e9ciser que ces \u00e9l\u00e9ments de confort substantiels doivent concerner des caract\u00e9ristiques intrins\u00e8ques du logement ou de son environnement, qui ne sont pas d\u00e9j\u00e0 explicitement prises en compte dans le cadre de l\u2019estimation du loyer de r\u00e9f\u00e9rence fournie par la grille indicative des loyers.<\/em><\/p>\n Sans pr\u00e9tention \u00e0 l\u2019exhaustivit\u00e9, peuvent par exemple \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des \u00e9l\u00e9ments de confort substantiels, une villa quatre fa\u00e7ades, une maison de ma\u00eetre, une architecture remarquable ou prestigieuse, une chemin\u00e9e, une cuisine de standing, un parquet en bois massif, de nombreuses pi\u00e8ces d\u2019agr\u00e9ment ou encore une installation domotique.<\/em><\/p>\n Il en va de m\u00eame d\u2019un environnement imm\u00e9diat particuli\u00e8rement qualitatif (\u00e0 titre d\u2019exemple non exhaustif : abondance d\u2019espaces verts, calme particulier, vue remarquable) qui peut \u00eatre pris en compte pour justifier la hauteur du loyer.<\/em><\/p>\n \u00c0 l\u2019inverse, le montant du loyer peut \u00eatre jug\u00e9 excessif m\u00eame lorsqu\u2019il ne d\u00e9passe pas le seuil des vingt pour cent, s\u2019il est \u00e9tabli, que le logement pr\u00e9sente des d\u00e9fauts substantiels de qualit\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire des caract\u00e9ristiques de qualit\u00e9 sensiblement inf\u00e9rieures \u00e0 la moyenne, \u00e0 condition que ceux-ci ne soient pas imputables au preneur.<\/em><\/p>\n Rappelons dans ce cadre que conform\u00e9ment au droit commun de la responsabilit\u00e9 contractuelle, dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 le ou les d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels sont imputables au preneur, le bailleur peut demander des indemnit\u00e9s compensatoires \u00e0 titre de r\u00e9paration du dommage subi devant le juge comp\u00e9tent.<\/em><\/p>\n Pour l\u2019application de l\u2019article 7 <\/em>(c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019article 224 du Code bruxellois du Logement), il importe de pr\u00e9ciser que ces d\u00e9fauts substantiels non imputables au preneur doivent concerner des caract\u00e9ristiques intrins\u00e8ques du logement ou de son environnement, qui ne sont pas d\u00e9j\u00e0 explicitement prises en compte dans le cadre de l\u2019estimation du loyer de r\u00e9f\u00e9rence fournie par la grille indicative des loyers.<\/em><\/p>\n De nombreux d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques ne relevant pas des normes minimales de s\u00e9curit\u00e9, de salubrit\u00e9 ou d\u2019\u00e9quipement peuvent en effet justifier des minorations de loyer. Ces caract\u00e9ristiques peuvent notamment \u00eatre \u00e0 titre d\u2019exemple l\u2019absence de compteur \u00e9lectrique individuel, l\u2019absence de compteur d\u2019eau individuel, l\u2019absence de pi\u00e8ce privative r\u00e9serv\u00e9e au sanitaire, une simple salle de douche exigu\u00eb (au lieu d\u2019une salle de bain), l\u2019absence d\u2019un appareil de chauffage dans une pi\u00e8ce, l\u2019absence d\u2019\u00e9quipements de cuisine, d\u2019ascenseur ou encore l\u2019absence de parlophone (si le bien est situ\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tage).<\/em><\/p>\n De m\u00eame, un environnement imm\u00e9diat particuli\u00e8rement peu qualitatif (\u00e0 titre d\u2019exemple non exhaustif\u00a0: pollution sonore consid\u00e9rable, odeurs naus\u00e9abondes fr\u00e9quentes ou permanentes) peut \u00e9galement \u00eatre pris en compte pour justifier qu\u2019un loyer soit d\u00e9clar\u00e9 abusif, m\u00eame s\u2019il ne d\u00e9passe pas le loyer de r\u00e9f\u00e9rence de vingt pour cent<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n A l\u2019issue de l\u2019examen approfondi des diff\u00e9rents textes r\u00e9glementaires, plusieurs r\u00e9flexions viennent \u00e0 l\u2019esprit du praticien, passionn\u00e9 par la \u00ab\u00a0chose immobili\u00e8re<\/em>\u00a0\u00bb au sens large.<\/p>\n Un. L\u2019ordonnance du 4 avril 2025, se bornant \u00e0 annoncer laconiquement l\u2019entr\u00e9e en vigueur le 1er<\/sup> mai 2025 des articles 8 \u00e0 13 de l\u2019ordonnance du 28 octobre 2021, constitue une v\u00e9ritable r\u00e9forme, dont l\u2019enjeu \u00e9conomique et soci\u00e9tal est, sur le papier, consid\u00e9rable.<\/p>\n Il n\u2019est cependant pas ais\u00e9 de pr\u00e9dire si l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la nouvelle norme va engendrer, en pratique, un nouveau contentieux judicaire extr\u00eamement important ou non. L\u2019on pense en tout cas que les demandes en r\u00e9vision de loyers seront davantage initi\u00e9es \u00e0 titre de demande reconventionnelle, par un locataire, dans le cadre d\u2019une action judiciaire principale introduite \u00e0 son encontre par son bailleur, pour arri\u00e9r\u00e9s locatifs\u2026<\/p>\n Deux. Il est sans doute regrettable qu\u2019une telle r\u00e9forme soit vot\u00e9e en affaires courantes, alors que la formation d\u2019un nouveau Gouvernement \u00e0 Bruxelles semble toujours dans les limbes, et qu\u2019une (large) majorit\u00e9 des partis ayant soutenu le texte sera peut-\u00eatre dans l\u2019opposition de la prochaine coalition bruxelloise.<\/p>\n Trois. L\u2019on ne peut que se r\u00e9jouir de l\u2019existence de la commission paritaire locative et des avis qu\u2019elle pourra donner pour tenter de concilier les parties ou pour \u00e9clairer le Juge de paix. Car des abus existent, clairement.<\/p>\n On forme toutefois le v\u0153u que cette commission ne versera pas dans l\u2019exc\u00e8s, en qualifiant trop h\u00e2tivement un loyer d\u2019abusif, alors que le bien donn\u00e9 en location comprend manifestement des \u00e9l\u00e9ments de confort sp\u00e9cifiques au logement ou \u00e0 son environnement. Car des bailleurs m\u00e9ticuleux et soucieux de la (grande) qualit\u00e9 du bien qu\u2019ils proposent \u00e0 la location existent aussi, et constituent d\u2019ailleurs sans toute une (tr\u00e8s) large majorit\u00e9.<\/p>\n Quatre. Les crit\u00e8res nombreux \u2013 et en particulier les \u00e9quations et pond\u00e9rations \u2013 mis en place par le l\u00e9gislateur pour d\u00e9terminer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence de chaque logement \u00e0 Bruxelles se r\u00e9v\u00e8lent complexes et peu lisibles, \u00e0 tout le moins pour l\u2019observateur ordinaire, tout avocat exp\u00e9riment\u00e9 qu\u2019il soit.<\/p>\n Il est par ailleurs, en tout \u00e9tat de cause, assez d\u00e9plorable que les donn\u00e9es utilis\u00e9es par le l\u00e9gislateur bruxellois pour le calcul des loyers de r\u00e9f\u00e9rence s\u2019appuient sur un nombre d\u2019enqu\u00eates beaucoup trop limit\u00e9, et, surtout, que ces enqu\u00eates aient \u00e9t\u00e9 men\u00e9es en 2017, 2018 et 2020, alors qu\u2019il est absolument \u00e9vident que les loyers r\u00e9ellement pratiqu\u00e9s ont consid\u00e9rablement \u00e9volu\u00e9, bien entendu depuis 2017, mais \u00e9galement avec certitude depuis 2020.<\/p>\n En ce sens, l\u2019on peut comprendre les partis politiques qui avaient, a minima<\/em>, sollicit\u00e9 le report de deux ann\u00e9es de l\u2019entr\u00e9e en vigueur des articles 8 \u00e0 13 de l\u2019ordonnance du 28 octobre 2021, afin de permettre \u00e0 la grille indicative de r\u00e9f\u00e9rence des loyers d\u2019atteindre un niveau satisfaisant de fiabilit\u00e9 et de repr\u00e9sentativit\u00e9, ce qui \u00e9tait d\u2019ailleurs une exigence importante pos\u00e9e par le l\u00e9gislateur de 2021 pour mettre en \u0153uvre la r\u00e9forme.<\/p>\n Cinq. Lors de litiges et d\u2019actions en r\u00e9vision de loyer port\u00e9s devant les juridictions cantonales, qui ne manqueront pas d\u2019intervenir, l\u2019on ne doute pas que les Juges de paix feront preuve de bon sens et appr\u00e9cieront les situations au cas par cas, au besoin \u00e9clair\u00e9s par l\u2019avis de la commission paritaire locative.<\/p>\n Une jurisprudence foisonnante risque ainsi de se d\u00e9velopper, pr\u00e9cisant les \u00e9l\u00e9ments \u2013 autres que ceux explicitement pris en compte dans le cadre de l\u2019estimation du loyer de r\u00e9f\u00e9rence fournie par la grille indicative des loyers \u2013 qui rel\u00e8vent soit de confort sp\u00e9cifique au logement ou \u00e0 son environnement, soit, au contraire, de d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement.<\/p>\n L\u2019on songe notamment, comme \u00e9l\u00e9ments de confort sp\u00e9cifiques : \u00e0 des charges communes faibles ou bien ma\u00eetris\u00e9es (notamment gr\u00e2ce \u00e0 une gestion efficace de la copropri\u00e9t\u00e9) ; \u00e0 une vue agr\u00e9able et d\u00e9gag\u00e9e (par exemple sur un parc, une avenue arbor\u00e9e, ou des toits de Bruxelles) ; \u00e0 une bonne orientation solaire du logement (s\u00e9jour orient\u00e9 sud ou ouest, garantissant une belle luminosit\u00e9) ; \u00e0 une distribution int\u00e9rieure du logement id\u00e9ale (pas de couloirs inutiles, circulation fluide entre les pi\u00e8ces, chambres \u00e0 coucher \u00e0 l\u2019arri\u00e8re, au calme) ; \u00e0 une micro-localisation du bien optimale, par exemple dans une rue peu passante ou en cul-de-sac (r\u00e9duction des nuisances sonores) ; \u00e0 la pr\u00e9sence d\u2019un ascenseur moderne et aux normes dans un immeuble de plusieurs \u00e9tages ; \u00e0 un acc\u00e8s s\u00e9curis\u00e9 \u00e0 l\u2019immeuble ou au logement (vid\u00e9ophonie, porte blind\u00e9e, contr\u00f4le d\u2019acc\u00e8s) ; \u00e0 la proximit\u00e9 imm\u00e9diate de transports publics bien desservis, sans nuisances associ\u00e9es ; \u00e0 la pr\u00e9sence dans le bien de mat\u00e9riaux nobles ou d\u2019\u00e9l\u00e9ments d\u2019architecture anciens conserv\u00e9s (parquets massifs, moulures, chemin\u00e9es d\u00e9coratives) ; \u00e0 une cuisine haut de gamme hyper-\u00e9quip\u00e9e ; \u00e0 des \u00e9quipements sanitaires de qualit\u00e9 et r\u00e9cents ; \u00e0 des parties communes de l\u2019immeuble dans lequel se trouve le logement propres et bien entretenues ; \u00e0 la proximit\u00e9 d\u2019espaces verts accessibles \u00e0 pied sans devoir traverser d\u2019axes routiers majeurs ; \u00e0 un environnement calme en soir\u00e9e et durant le week-end (absence de bars ou de lieux festifs \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate).<\/p>\n A contrario, des d\u00e9fauts de qualit\u00e9 substantiels intrins\u00e8ques au logement ou \u00e0 son environnement pourraient \u00eatre notamment : la pr\u00e9sence d\u2019un night-shop ou d\u2019un caf\u00e9 ouvert tard le soir\/la nuit, \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate de l\u2019immeuble dans lequel se trouve le logement ; la pr\u00e9sence juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 du bien d\u2019un restaurant avec hotte bruyante ou odeurs ; un logement situ\u00e9 au rez-de-chauss\u00e9e donnant directement sur la rue, sans recul ou s\u00e9curit\u00e9 ; un logement enclav\u00e9 avec peu ou pas de lumi\u00e8re naturelle ; des chambres mal agenc\u00e9es, avec par exemple une faible largeur et une longueur disproportionn\u00e9e ; des parties communes de l\u2019immeuble dans lequel se trouve le logement qui sont v\u00e9tustes ou mal entretenues (peinture \u00e9caill\u00e9e, absence de chauffage, \u00e9clairage insuffisant) ; la pr\u00e9sence de graffitis, d\u00e9p\u00f4ts sauvages ou signes d\u2019ins\u00e9curit\u00e9 r\u00e9currents dans la rue dans laquelle se trouve le logement ; une absence d\u2019ascenseur pour un logement situ\u00e9 au 4\u00e8me<\/sup> \u00e9tage d\u2019un immeuble\u00a0; \u00a0une cuisine v\u00e9tuste ou exigu\u00eb, mal \u00e9quip\u00e9e et agenc\u00e9e, sans a\u00e9ration naturelle\u00a0; un logement se trouvant dans une zone de forte affluence touristique ou de grands \u00e9v\u00e9nements (par exemple juste \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de Forest National)\u00a0; un appartement dont l\u2019\u00e9quipement sanitaire est obsol\u00e8te ou en mauvais \u00e9tat.<\/p>\n Six, et enfin. A l\u2019instar des r\u00e9serves d\u00e9j\u00e0 exprim\u00e9es par plusieurs observateurs avertis du march\u00e9 immobilier bruxellois, l\u2019on craint que la nouvelle r\u00e9glementation n\u2019atteigne pas les objectifs pour lesquels elle a \u00e9t\u00e9 vot\u00e9e, \u00e9tant d\u2019assurer un acc\u00e8s \u00e0 des logements \u00e0 loyer raisonnable et permettre la protection des int\u00e9r\u00eats des locataires dans une situation caract\u00e9ris\u00e9e par une p\u00e9nurie de logements d\u00e9cents et abordables.<\/p>\n L\u2019on pense en effet que la probl\u00e9matique majeure r\u00e9side toujours, fondamentalement, dans le d\u00e9s\u00e9quilibre structurel entre l\u2019offre et la demande sur le march\u00e9 locatif bruxellois.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Depuis ce 1er mai 2025, les loyers dits \u00ab\u00a0abusifs\u00a0\u00bb sont interdits \u00e0 Bruxelles, tant pour les baux d\u2019habitation futurs que pour ceux d\u00e9j\u00e0 existants. Ainsi en a d\u00e9cid\u00e9 la majorit\u00e9 des parlementaires bruxellois le 4 avril 2025, lors d\u2019une s\u00e9ance particuli\u00e8rement chahut\u00e9e. On comprend ais\u00e9ment la tension qui a pu exister au Parlement car le […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[152],"tags":[],"ppma_author":[286],"class_list":["post-15078","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-droit-du-bail"],"acf":[],"yoast_head":"\n1. Gen\u00e8se et historique de la r\u00e9forme<\/h3>\n
L\u2019entr\u00e9e en vigueur partielle, le 2 d\u00e9cembre 2021, de l\u2019ordonnance du 28 octobre 2021<\/strong><\/h5>\n
Cette grille de loyers est construite sur la base de crit\u00e8res internes et externes au logement tels que sa localisation, son \u00e9tat, sa superficie habitable ou le nombre de pi\u00e8ces existantes. Le Gouvernement peut \u00e9galement pr\u00e9voir que les loyers qui ressortent de cette grille soient major\u00e9s ou minor\u00e9s en fonction d’autres crit\u00e8res comme la pr\u00e9sence d’\u00e9l\u00e9ments de confort ou d’inconfort particulier. Elle est ais\u00e9ment accessible au public<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\nL\u2019entr\u00e9e en vigueur, le 1e<\/sup> mai 2025, des dispositions de l\u2019ordonnance du 28 octobre 2021 interdisant les loyers abusifs<\/strong><\/h5>\n
2. Les \u00e9l\u00e9ments constitutifs de la \u00ab\u00a0grille indicative des loyers<\/em>\u00a0\u00bb et du \u00ab\u00a0loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/em>\u00a0\u00bb<\/h3>\n
Que pr\u00e9voit l\u2019arr\u00eat\u00e9 d\u2019ex\u00e9cution du Gouvernement de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 (modifi\u00e9 par les arr\u00eat\u00e9s des 30 juin 2022 et 6 octobre 2022)\u00a0?<\/strong><\/h5>\n
1\u00b0 de la superficie du logement ;<\/em><\/p>\nUn outil (logiciel) cr\u00e9\u00e9 par le Gouvernement bruxellois pour d\u00e9terminer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong><\/h5>\n
\n
– Le nombre de chambre(s)
– La superficie habitable (superficie plancher totale)
– L\u2019ann\u00e9e de construction du logement<\/p>\n\n
\n
\n
Le niveau du certificat PEB valorisera ou d\u00e9valorisera le loyer de r\u00e9f\u00e9rence (un niveau \u00ab E \u00bb \u00e9tant neutre, un niveau \u00ab A \u00bb valorisant le loyer de r\u00e9f\u00e9rence de 164,16 \u20ac, tandis qu\u2019un niveau \u00ab G \u00bb d\u00e9gradant le loyer de r\u00e9f\u00e9rence de 21,89 \u20ac).<\/p>\n
Les observations d\u00e9montrent l\u2019absence de progression lin\u00e9aire du loyer en fonction de la surface. Le loyer calcul\u00e9 est plus juste, en particulier pour les petits et les grands logements\u00a0;<\/p>\n
Les secteurs statistiques sont \u00e0\u00a0pr\u00e9sent utilis\u00e9s. Ils sont en lien avec un indice de difficult\u00e9.<\/p>\n
1 = avant 2000 \/ pas de double vitrage
2 = avant 2000 \/ avec double vitrage
3 = apr\u00e8s 2000 \/ avec double vitrage<\/p>\nUne pr\u00e9somption de loyer abusif r\u00e9fragable et une possibilit\u00e9 de loyer abusif m\u00eame si le loyer fix\u00e9 dans le bail ne d\u00e9passe pas de 20 % le loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong><\/h5>\n
3. Que penser de la r\u00e9forme ?<\/h3>\n