{"id":15171,"date":"2026-02-02T14:54:16","date_gmt":"2026-02-02T13:54:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.sybarius.net\/?p=15171"},"modified":"2026-02-03T12:14:50","modified_gmt":"2026-02-03T11:14:50","slug":"le-contrat-de-courtage-de-lagent-immobilier-larrete-royal-du-28-septembre-2023-et-larret-de-la-cour-de-cassation-du-28-mars-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.sybarius.net\/nl\/le-contrat-de-courtage-de-lagent-immobilier-larrete-royal-du-28-septembre-2023-et-larret-de-la-cour-de-cassation-du-28-mars-2025\/","title":{"rendered":"Le contrat de courtage de l\u2019agent immobilier, l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023 et l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 28 mars 2025"},"content":{"rendered":"\n<p>Le contrat de courtage immobilier occupe une place centrale dans la pratique quotidienne des agents immobiliers. Il constitue \u00e0 la fois le fondement de leur mission, le cadre de leurs obligations et la source de leur droit \u00e0 r\u00e9mun\u00e9ration. Longtemps r\u00e9gi par l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 12 janvier 2007 relatif \u00e0 l\u2019usage de certaines clauses dans les contrats d\u2019interm\u00e9diaire d\u2019agents immobiliers, ce r\u00e9gime a \u00e9t\u00e9 profond\u00e9ment remani\u00e9 par l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023, entr\u00e9 en vigueur le 1<sup>er<\/sup> f\u00e9vrier 2024, soit il y a tout juste deux ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet arr\u00eat\u00e9 royal important ne s\u2019est pas limit\u00e9 \u00e0 une mise \u00e0 jour formelle. Il s\u2019est inscrit dans une refonte globale du droit de la consommation (Code de droit \u00e9conomique, directives europ\u00e9ennes \u00ab droits des consommateurs \u00bb et \u00ab Omnibus \u00bb) et dans une volont\u00e9 explicite du l\u00e9gislateur d\u2019accro\u00eetre la transparence contractuelle et l\u2019\u00e9quilibre des droits et obligations entre l\u2019agent immobilier et le consommateur.<\/p>\n\n\n\n<p>Parall\u00e8lement, la Cour de cassation, par un arr\u00eat du 28 mars 2025, a apport\u00e9 un \u00e9clairage fondamental sur la sanction du non-respect des prescriptions r\u00e9glementaires en mati\u00e8re de contrat de courtage, en refusant toute approche automatique de la nullit\u00e9 du contrat et, partant, de la perte du droit \u00e0 commission par l\u2019agent immobilier.<\/p>\n\n\n\n<p>La pr\u00e9sente note vise \u00e0 fournir aux agents immobiliers un rappel synth\u00e9tique et structur\u00e9\u00a0:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>du cadre l\u00e9gal applicable depuis l\u2019entr\u00e9e en vigueur de l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023, il y a deux ans ;<\/li>\n\n\n\n<li>des obligations concr\u00e8tes qui leur incombent lors de la conclusion et de l\u2019ex\u00e9cution d\u2019un contrat de courtage avec un consommateur ;<\/li>\n\n\n\n<li>des sanctions civiles encourues en cas de non-respect de ces obligations et de l\u2019apport de l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 28 mars 2025 pour l\u2019interpr\u00e9tation de ce r\u00e9gime.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>I. Champ d\u2019application et philosophie g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Champ d\u2019application<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023 s\u2019applique aux contrats d\u2019interm\u00e9diation relatifs \u00e0 la vente, \u00e0 l\u2019achat et \u00e0 la location de biens immobiliers conclus entre une entreprise et un consommateur.<\/p>\n\n\n\n<p>Deux \u00e9volutions majeures doivent \u00eatre soulign\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n<p>a) Une approche fonctionnelle de l\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re<\/p>\n\n\n\n<p>Le texte ne vise plus uniquement les agents immobiliers titulaires du titre prot\u00e9g\u00e9, mais toute entreprise qui exerce, \u00e0 titre professionnel, une activit\u00e9 d\u2019interm\u00e9diation immobili\u00e8re. Cette approche garantit un v\u00e9ritable \u00ab level playing field \u00bb entre les diff\u00e9rents acteurs du march\u00e9, \u00e0 l\u2019exception des notaires, qui demeurent soumis \u00e0 un r\u00e9gime sp\u00e9cifique.<\/p>\n\n\n\n<p>b) L\u2019ancrage explicite dans le Code de droit \u00e9conomique<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 royal est adopt\u00e9 sur la base de l\u2019article VI.85 du Code de droit \u00e9conomique. Il constitue un r\u00e9gime sectoriel imp\u00e9ratif venant compl\u00e9ter les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales relatives aux clauses abusives, \u00e0 l\u2019information pr\u00e9contractuelle et aux contrats conclus hors \u00e9tablissement ou \u00e0 distance.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Une logique de dispositions minimales imp\u00e9ratives<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Contrairement \u00e0 l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 12 janvier 2007, le texte de l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023 n\u2019est plus structur\u00e9 autour d\u2019une distinction entre clauses obligatoires et clauses interdites. Il impose un corpus unique de seize prescriptions minimales que tout contrat de courtage doit contenir ou respecter.<\/p>\n\n\n\n<p>Toute clause qui aurait pour effet de limiter ou de supprimer les droits reconnus au consommateur par l\u2019arr\u00eat\u00e9 est interdite et nulle.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>II. Les obligations l\u00e9gales de l\u2019agent immobilier dans le contrat de courtage<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Forme du contrat : support durable<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le contrat d\u2019interm\u00e9diation doit \u00eatre \u00e9tabli sur un support durable. Cette exigence permet l\u2019utilisation de supports \u00e9lectroniques, tout en maintenant l\u2019application stricte des r\u00e8gles relatives aux contrats conclus hors \u00e9tablissement ou \u00e0 distance pr\u00e9vues par le Code de droit \u00e9conomique.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Droit de r\u00e9tractation<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le contrat doit contenir une clause accordant au consommateur un droit de r\u00e9tractation de quatorze jours, quel que soit le lieu de conclusion du contrat.<\/p>\n\n\n\n<p>Une exception est admise lorsque :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le consommateur demande express\u00e9ment l\u2019ex\u00e9cution imm\u00e9diate du contrat ; et<\/li>\n\n\n\n<li>reconna\u00eet explicitement perdre son droit de r\u00e9tractation en cas d\u2019ex\u00e9cution compl\u00e8te de la mission durant ce d\u00e9lai.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 d\u00e9faut de respect strict de ces conditions, toute clause excluant ou limitant le droit de r\u00e9tractation est nulle.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Mention du lieu et de la date de conclusion<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le contrat doit indiquer la date et l\u2019adresse pr\u00e9cise du lieu o\u00f9 il est conclu. L\u2019exigence ant\u00e9rieure d\u2019une mention manuscrite est abandonn\u00e9e, mais une simple clause pr\u00e9imprim\u00e9e est insuffisante.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>4. Mission de l\u2019agent immobilier et \u00e9tendue de ses pouvoirs<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit du c\u0153ur du contrat de courtage.<\/p>\n\n\n\n<p>Le contrat doit d\u00e9crire de mani\u00e8re claire et non \u00e9quivoque, sous une seule rubrique :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>la mission confi\u00e9e \u00e0 l\u2019agent ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019existence ou non d\u2019un pouvoir de n\u00e9gociation ;<\/li>\n\n\n\n<li>les limites de ce pouvoir ;<\/li>\n\n\n\n<li>le prix minimum applicable (ou maximum, lorsque l\u2019agent immobilier est charg\u00e9 de rechercher un bien pour son client) ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019\u00e9ventuelle facult\u00e9 de conclure le contrat au nom et pour le compte du consommateur&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>les canaux publicitaires qui seront, le cas \u00e9ch\u00e9ant, utilis\u00e9s par l\u2019agent immobilier dans sa mission.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>5. Attestations obligatoires<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Une liste des attestations requises (PEB, sol, certificats techniques, etc.) doit \u00eatre annex\u00e9e au contrat. Le consommateur peut toujours choisir de les fournir lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<p>Si l\u2019agent immobilier se charge de leur obtention, un accord expr\u00e8s est requis pour chaque attestation, ainsi qu\u2019une information transparente sur le co\u00fbt r\u00e9el et les \u00e9ventuels frais suppl\u00e9mentaires \u00e0 charge du consommateur.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>6. Tarif de l\u2019agent immobilier<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le tarif doit \u00eatre indiqu\u00e9 de mani\u00e8re globale, TVA et taxes comprises, ainsi que, le cas \u00e9ch\u00e9ant, le co\u00fbt de tous les services suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Toute opacit\u00e9 tarifaire expose l\u2019agent \u00e0 la nullit\u00e9 de la clause concern\u00e9e et, dans certains cas, \u00e0 la perte partielle de sa r\u00e9mun\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>7. Exclusivit\u00e9<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le caract\u00e8re exclusif ou non de la mission doit \u00eatre explicitement mentionn\u00e9. En cas d\u2019exclusivit\u00e9, la dur\u00e9e maximale est limit\u00e9e \u00e0 six mois.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>8. Dur\u00e9e, r\u00e9siliation et reconduction<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le contrat doit pr\u00e9ciser s\u2019il est conclu \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e ou ind\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Contrat \u00e0 dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e : indication claire de la dur\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>Contrat \u00e0 dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e : d\u00e9lai de pr\u00e9avis maximal de deux mois.<\/li>\n\n\n\n<li>Reconduction tacite : le contrat doit l\u2019indiquer \u00e9galement, le cas \u00e9ch\u00e9ant. Le d\u00e9lai de pr\u00e9avis pour s\u2019opposer \u00e0 la prolongation ou au renouvellement tacite est de maximum un mois.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>9. Obligation d\u2019information p\u00e9riodique<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>L\u2019agent immobilier doit informer le consommateur au moins une fois par mois, sur un support durable, de l\u2019\u00e9tat d\u2019avancement de la mission.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette obligation porte sur les efforts fournis, ind\u00e9pendamment du r\u00e9sultat obtenu.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>10. R\u00e9alisation de la mission et droit \u00e0 r\u00e9mun\u00e9ration<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Le contrat peut assimiler \u00e0 la r\u00e9alisation de la mission :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>une offre valable sur support durable, qui donne au consommateur une preuve certaine de l\u2019offre. Toutefois, dans le cas o\u00f9 la vente ou la location n\u2019a pas lieu suite \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019une condition r\u00e9solutoire ou suite \u00e0 la non-r\u00e9alisation d\u2019une condition suspensive, non imputable \u00e0 la volont\u00e9 des parties au contrat, aucune commission d\u2019agence n\u2019est due par le consommateur&nbsp;;<\/li>\n\n\n\n<li>un contrat conclu, dans les six mois suivant la fin du contrat d\u2019interm\u00e9diation, avec un candidat auquel l\u2019agent immobilier a fourni des informations pr\u00e9cises et individuelles. Par informations pr\u00e9cises et individuelles, on entend des informations suppl\u00e9mentaires par rapport aux informations g\u00e9n\u00e9rales figurant par exemple sur un site web ou une annonce, et transmises \u00e0 une personne sp\u00e9cifique. L\u2019agent immobilier doit \u00e9galement, dans cette hypoth\u00e8se, avoir transmis au consommateur, dans les sept jours de la fin du contrat d\u2019interm\u00e9diation, la liste des personnes \u00e0 qui cette information pr\u00e9cise et individuelle a \u00e9t\u00e9 communiqu\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>11. R\u00e9siliation anticip\u00e9e et clause p\u00e9nale<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Une clause de r\u00e9siliation unilat\u00e9rale doit \u00eatre pr\u00e9vue pour le consommateur. Toute indemnit\u00e9 de rupture fix\u00e9e dans le contrat est plafonn\u00e9e (50 % ou 25 % du tarif selon le moment de la r\u00e9siliation, \u00e0 savoir moins de trois mois apr\u00e8s la conclusion du contrat ou plus de trois mois).<\/p>\n\n\n\n<p>En cas de non-respect de l\u2019exclusivit\u00e9, une clause p\u00e9nale peut \u00eatre pr\u00e9vue, dans la limite de 75 % du tarif, sous r\u00e9serve du contr\u00f4le judiciaire du caract\u00e8re abusif.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>III. Sanctions en cas de non-respect des prescriptions l\u00e9gales<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>1. Nullit\u00e9 des clauses illicites<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Toute clause qui limite ou supprime les droits du consommateur est nulle. Cette nullit\u00e9 est en principe partielle : le contrat subsiste s\u2019il peut exister sans la clause litigieuse.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>2. Absence de nullit\u00e9 automatique du contrat dans son ensemble<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Ni l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023 ni le Code de droit \u00e9conomique ne pr\u00e9voient une nullit\u00e9 globale automatique du contrat en cas d\u2019irr\u00e9gularit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>3. Enseignement de l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 28 mars 2025<\/strong><\/h5>\n\n\n\n<p>Dans son arr\u00eat du 28 mars 2025, la Cour de cassation a jug\u00e9, sous l\u2019empire de l\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 12 janvier 2007, que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>seules les clauses qui d\u00e9terminent l\u2019objet du contrat et la mission de l\u2019agent immobilier sont essentielles ;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u2019absence d\u2019autres clauses obligatoires n\u2019entra\u00eene pas, en r\u00e8gle, la nullit\u00e9 de l\u2019ensemble du contrat ;<\/li>\n\n\n\n<li>le droit \u00e0 commission peut subsister malgr\u00e9 des irr\u00e9gularit\u00e9s formelles.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Ces principes conservent \u00e0 notre sens toute leur pertinence sous l\u2019empire du nouvel arr\u00eat\u00e9 royal. Celui-ci, malgr\u00e9 un formalisme accru, ne consacre pas davantage une nullit\u00e9 automatique globale.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><strong>IV. Conclusion<\/strong><\/h4>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat\u00e9 royal du 28 septembre 2023 est entr\u00e9 en vigueur il y a tout juste deux ans.<\/p>\n\n\n\n<p>Il a impos\u00e9 aux agents immobiliers un formalisme renforc\u00e9 et une transparence accrue dans la r\u00e9daction et l\u2019ex\u00e9cution des contrats de courtage. Il ne doit cependant pas \u00eatre per\u00e7u comme une \u00e9p\u00e9e de Damocl\u00e8s entra\u00eenant syst\u00e9matiquement la perte du droit \u00e0 commission en cas de non-respect de toute clause ou indication obligatoire.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 28 mars 2025 rappelle avec force que le juge doit raisonner de mani\u00e8re nuanc\u00e9e, en distinguant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les manquements affectant l\u2019objet m\u00eame du contrat de ceux qui ne justifient qu\u2019une sanction partielle.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour les agents immobiliers, la meilleure protection reste la pr\u00e9vention.<\/p>\n\n\n\n<p>Un contrat clair, conforme aux prescriptions r\u00e9glementaires, et une ex\u00e9cution rigoureuse et document\u00e9e de la mission, constituent les meilleurs garants de la s\u00e9curit\u00e9 juridique et du droit \u00e0 r\u00e9mun\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le contrat de courtage immobilier occupe une place centrale dans la pratique quotidienne des agents immobiliers. 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