Vous \u00eates propri\u00e9taire d’un appartement \u00e0 Bruxelles et votre syndic vous annonce que votre immeuble doit faire l’objet d’importants travaux de r\u00e9novation ? La toiture doit \u00eatre remplac\u00e9e, les fa\u00e7ades r\u00e9nov\u00e9es, les terrasses r\u00e9fectionn\u00e9es, ou de mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale l’isolation du b\u00e2timent doit \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e pour respecter les nouvelles obligations \u00e9nerg\u00e9tiques ?<\/p>\n\n\n\n
Vous d\u00e9couvrez alors que le co\u00fbt global des travaux pourrait atteindre des montants extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9s et que votre participation personnelle pourrait repr\u00e9senter elle aussi une somme tr\u00e8s importante.<\/p>\n\n\n\n
De nombreuses questions se posent imm\u00e9diatement.<\/p>\n\n\n\n
Le syndic peut-il vous imposer ces travaux ? Qui d\u00e9cide de leur r\u00e9alisation ? Quelle majorit\u00e9 faut-il obtenir lors de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ? Pouvez-vous refuser de payer si vous avez vot\u00e9 contre ? Comment v\u00e9rifier que les d\u00e9penses sont justifi\u00e9es ? Qui doit financer les travaux r\u00e9alis\u00e9s sur les terrasses ? Et quelles sont r\u00e9ellement les obligations en mati\u00e8re de performances \u00e9nerg\u00e9tiques applicables \u00e0 Bruxelles \u00e0 l’horizon 2033 ?<\/p>\n\n\n\n
Ces interrogations concernent un nombre croissant de copropri\u00e9taires bruxellois.<\/p>\n\n\n\n
Le vieillissement du parc immobilier, l’augmentation du co\u00fbt des travaux et le renforcement des exigences \u00e9nerg\u00e9tiques obligent de nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 envisager des investissements consid\u00e9rables.<\/p>\n\n\n\n
Pourtant, les copropri\u00e9taires ne connaissent pas toujours leurs droits, tandis que les pouvoirs du syndic et du conseil de copropri\u00e9t\u00e9 sont parfois mal compris.<\/p>\n\n\n\n
Voici les principales r\u00e8gles juridiques applicables en R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale et, surtout, les pr\u00e9cautions concr\u00e8tes \u00e0 prendre pour \u00e9viter les mauvaises surprises et d\u00e9fendre au mieux vos int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9ponse est oui, mais pas dans n’importe quelles conditions.<\/p>\n\n\n\n
En devenant propri\u00e9taire d’un appartement dans un immeuble soumis au r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 forc\u00e9e, vous devenez \u00e9galement copropri\u00e9taire des parties communes.<\/p>\n\n\n\n
Vous \u00eates donc tenu de participer aux d\u00e9penses n\u00e9cessaires \u00e0 leur entretien, \u00e0 leur conservation et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, \u00e0 leur r\u00e9novation, conform\u00e9ment aux r\u00e8gles l\u00e9gales et statutaires applicables.<\/p>\n\n\n\n
Les articles 3.84 et suivants du Code civil organisent le fonctionnement des copropri\u00e9t\u00e9s forc\u00e9es d’immeubles b\u00e2tis.<\/p>\n\n\n\n
Ces dispositions permettent \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de d\u00e9cider la r\u00e9alisation de travaux sur les parties communes, m\u00eame lorsque certains copropri\u00e9taires s’y opposent.<\/p>\n\n\n\n
Une fois r\u00e9guli\u00e8rement adopt\u00e9es, ces d\u00e9cisions s’imposent en principe \u00e0 l’ensemble des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
Ainsi, si l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 laquelle vous appartenez d\u00e9cide valablement de r\u00e9nover la toiture de l\u2019immeuble, pour un montant de 300.000,00 \u20ac, vous pourrez \u00eatre tenu de contribuer \u00e0 cette d\u00e9pense m\u00eame si vous avez vot\u00e9 contre.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, la copropri\u00e9t\u00e9 ne dispose pas d’un pouvoir illimit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Les d\u00e9cisions doivent \u00eatre prises dans le respect des majorit\u00e9s l\u00e9gales, des statuts de l’immeuble et des r\u00e8gles relatives \u00e0 l’information des copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
Les d\u00e9cisions prises ne peuvent pas davantage \u00eatre irr\u00e9guli\u00e8res, frauduleuses ou abusives.<\/p>\n\n\n\n
Il faut donc distinguer le principe de l’obligation de contribuer aux d\u00e9penses communes et la l\u00e9galit\u00e9 des d\u00e9cisions qui conduisent \u00e0 ces d\u00e9penses.<\/p>\n\n\n\n
Avant d’examiner les pouvoirs du syndic, il faut rappeler qu’une copropri\u00e9t\u00e9 est r\u00e9gie par trois documents fondamentaux, dont les deux premiers constituent les statuts de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Le premier est l’acte de base.<\/p>\n\n\n\n
Il d\u00e9crit l’immeuble, identifie les parties privatives et communes et fixe les quotit\u00e9s de copropri\u00e9t\u00e9 attach\u00e9es \u00e0 chaque lot.<\/p>\n\n\n\n
Le deuxi\u00e8me est le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Il d\u00e9finit notamment les droits et obligations des copropri\u00e9taires ainsi que les crit\u00e8res de r\u00e9partition des charges.<\/p>\n\n\n\n
Le troisi\u00e8me est le r\u00e8glement d’ordre int\u00e9rieur.<\/p>\n\n\n\n
Il organise le fonctionnement pratique de la copropri\u00e9t\u00e9, notamment les assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales et certaines modalit\u00e9s d’administration.<\/p>\n\n\n\n
Ces documents sont pr\u00e9vus par les articles 3.84 et 3.85 du Code civil.<\/p>\n\n\n\n
Leur examen est essentiel lorsqu’un litige survient, mais \u00e9galement pr\u00e9alablement \u00e0 toute acquisition au sein d\u2019une copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Par exemple, il ne suffit pas de constater qu’une terrasse est utilis\u00e9e exclusivement par le propri\u00e9taire d’un appartement pour en conclure que celui-ci doit supporter seul tous les frais de r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n
Il faut v\u00e9rifier ce que pr\u00e9voient pr\u00e9cis\u00e9ment les statuts.<\/p>\n\n\n\n
De m\u00eame, les d\u00e9penses de r\u00e9novation des parties communes ne sont pas n\u00e9cessairement r\u00e9parties de mani\u00e8re identique entre tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
Une cl\u00e9 particuli\u00e8re de r\u00e9partition peut \u00eatre applicable \u00e0 certains travaux.<\/p>\n\n\n\n
Un premier conseil tout simple s\u2019impose d\u00e8s lors : avant de contester ou d’approuver une d\u00e9pense importante, prenez connaissance de l’acte de base et du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 de votre immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Ces documents peuvent \u00eatre d\u00e9terminants.<\/p>\n\n\n\n
Une confusion encore trop fr\u00e9quente consiste \u00e0 penser que le syndic d\u00e9cide assez librement des travaux et que les copropri\u00e9taires doivent de leur c\u00f4t\u00e9 les financer.<\/p>\n\n\n\n
Ceci ne correspond cependant nullement au fonctionnement pr\u00e9vu par la loi.<\/p>\n\n\n\n
L’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale constitue l’organe d\u00e9cisionnel principal de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
C’est elle qui prend les d\u00e9cisions importantes concernant les travaux, les d\u00e9penses et leur financement.<\/p>\n\n\n\n
Le syndic, dont les missions sont d\u00e9finies par l’article 3.89 du Code civil, assure principalement la gestion quotidienne de l’immeuble et l’ex\u00e9cution des d\u00e9cisions de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
Il dispose \u00e9galement de pouvoirs propres, notamment pour accomplir des actes conservatoires et des actes d’administration provisoire.<\/p>\n\n\n\n
Cela signifie qu’il peut intervenir lorsqu’une mesure imm\u00e9diate est n\u00e9cessaire pour prot\u00e9ger l’immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Par exemple, si une infiltration importante impose une r\u00e9paration urgente pour \u00e9viter une aggravation des d\u00e9g\u00e2ts, le syndic peut prendre les mesures conservatoires n\u00e9cessaires sans attendre syst\u00e9matiquement une nouvelle assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, il ne peut pas, sous pr\u00e9texte que l’immeuble n\u00e9cessite une r\u00e9novation, d\u00e9cider librement d’engager plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux d\u00e9passant ses pouvoirs.<\/p>\n\n\n\n
Le conseil de copropri\u00e9t\u00e9 a, quant \u00e0 lui, une mission principalement destin\u00e9e \u00e0 contr\u00f4ler la bonne ex\u00e9cution des obligations du syndic.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.90 du Code civil permet d\u2019attribuer au conseil de copropri\u00e9t\u00e9 certaines missions compl\u00e9mentaires, mais celles-ci doivent \u00eatre express\u00e9ment d\u00e9finies et respecter les conditions l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n
Le conseil de copropri\u00e9t\u00e9 ne peut donc pas se substituer librement \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
En pratique, il est important de v\u00e9rifier si les travaux envisag\u00e9s ont r\u00e9ellement \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s par une d\u00e9cision r\u00e9guli\u00e8re de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ou s’ils r\u00e9sultent simplement d’une initiative du syndic ou du conseil de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9ponse est affirmative.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.87, \u00a7 2, du Code civil pr\u00e9voit notamment l’organisation d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale lorsque des d\u00e9cisions doivent \u00eatre prises d’urgence dans l’int\u00e9r\u00eat de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Il n’est donc pas n\u00e9cessaire d’attendre syst\u00e9matiquement l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle pour examiner des probl\u00e8mes urgents.<\/p>\n\n\n\n
Imaginez par exemple la d\u00e9couverte de d\u00e9fauts importants d’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, des infiltrations affectant plusieurs appartements ou des d\u00e9gradations susceptibles de compromettre la s\u00e9curit\u00e9 de certains balcons.<\/p>\n\n\n\n
Il serait parfaitement justifi\u00e9 que le syndic convoque une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire pour pr\u00e9senter les constatations et faire prendre les d\u00e9cisions n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n
Une telle assembl\u00e9e ne doit pas n\u00e9cessairement \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d’un vote autorisant sa convocation.<\/p>\n\n\n\n
Cela ne signifie cependant pas que les copropri\u00e9taires doivent approuver toutes les propositions du syndic.<\/p>\n\n\n\n
Ils conservent pleinement leurs droits d’information, de discussion et de vote.<\/p>\n\n\n\n
Par ailleurs, un ou plusieurs copropri\u00e9taires repr\u00e9sentant au moins un cinqui\u00e8me des quotit\u00e9s dans les parties communes peuvent \u00e9galement demander au syndic la convocation d’une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, suivant la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 l’article 3.87, \u00a7 2.<\/p>\n\n\n\n
Le syndic doit alors adresser la convocation dans les trente jours de la r\u00e9ception de cette demande.<\/p>\n\n\n\n
A d\u00e9faut, l’un des copropri\u00e9taires ayant cosign\u00e9 la demande peut lui-m\u00eame convoquer l’assembl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Il s’agit d’un moyen d’action particuli\u00e8rement utile lorsqu’un syndic tarde \u00e0 organiser une r\u00e9union malgr\u00e9 des difficult\u00e9s importantes.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9gularit\u00e9 de l’ordre du jour constitue un point particuli\u00e8rement important.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.87, \u00a7 3, du Code civil impose que la convocation indique les questions qui seront soumises \u00e0 discussion et pr\u00e9cise les modalit\u00e9s de consultation des documents correspondants.<\/p>\n\n\n\n
Sauf urgence, elle doit \u00eatre communiqu\u00e9e au moins quinze jours avant l’assembl\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
La convocation doit \u00e9galement \u00eatre adress\u00e9e par envoi recommand\u00e9, sauf si le copropri\u00e9taire concern\u00e9 a explicitement accept\u00e9, individuellement et par \u00e9crit, un autre moyen de communication.<\/p>\n\n\n\n
Mais ce qui importe surtout est que les copropri\u00e9taires puissent comprendre la port\u00e9e des d\u00e9cisions qui leur sont propos\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Prenons un exemple.<\/p>\n\n\n\n
Un ordre du jour mentionne simplement : \u00ab Pr\u00e9sentation du rapport de l’architecte Dupont et discussion concernant la r\u00e9novation de l’immeuble \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
Ce point permet naturellement de pr\u00e9senter une \u00e9tude et de d\u00e9battre des travaux envisag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, il serait juridiquement contestable d’en d\u00e9duire automatiquement que l’assembl\u00e9e pourrait approuver un march\u00e9 de 600.000,00 \u20ac dont les conditions n’auraient pas \u00e9t\u00e9 clairement annonc\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Il faut distinguer une d\u00e9cision de faire r\u00e9aliser une \u00e9tude, une d\u00e9cision de demander des devis et une d\u00e9cision d’autoriser des travaux.<\/p>\n\n\n\n
Ces diff\u00e9rentes d\u00e9cisions n’ont pas les m\u00eames cons\u00e9quences.<\/p>\n\n\n\n
Avant l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale, il est donc conseill\u00e9 de v\u00e9rifier attentivement les r\u00e9solutions envisag\u00e9es et de demander au syndic toute pr\u00e9cision n\u00e9cessaire, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n
Une r\u00e9solution ambigu\u00eb doit \u00e9videmment \u00eatre clarifi\u00e9e avant d’\u00eatre soumise au vote.<\/p>\n\n\n\n
Toutes les d\u00e9cisions ne peuvent pas \u00eatre adopt\u00e9es \u00e0 la m\u00eame majorit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.87, \u00a7 8, du Code civil pr\u00e9voit, comme r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, la majorit\u00e9 absolue, c\u2019est-\u00e0-dire plus de la moiti\u00e9 des voix valablement exprim\u00e9es des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s au moment du vote.<\/p>\n\n\n\n
Il existe cependant plusieurs exceptions importantes pr\u00e9vues par l’article 3.88.<\/p>\n\n\n\n
La majorit\u00e9 absolue :<\/p>\n\n\n\n
Elle s’applique notamment \u00e0 de nombreuses d\u00e9cisions ordinaires de gestion.<\/p>\n\n\n\n
Elle permet \u00e9galement de d\u00e9cider certains travaux impos\u00e9s par la loi ainsi que des travaux conservatoires et d’administration provisoire.<\/p>\n\n\n\n
La majorit\u00e9 des deux tiers :<\/p>\n\n\n\n
Elle est notamment n\u00e9cessaire pour approuver les travaux affectant les parties communes, sous r\u00e9serve des exceptions pr\u00e9cit\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
C’est donc, en principe, cette majorit\u00e9 qui s’appliquera \u00e0 un important programme de r\u00e9novation de toiture, de fa\u00e7ades ou de parties communes.<\/p>\n\n\n\n
Cette majorit\u00e9 est \u00e9galement pr\u00e9vue pour fixer le seuil \u00e0 partir duquel une mise en concurrence des march\u00e9s devient obligatoire.<\/p>\n\n\n\n
La majorit\u00e9 des quatre cinqui\u00e8mes :<\/p>\n\n\n\n
Elle est notamment requise pour certaines modifications des statuts, la modification de la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9 ou certains actes de disposition portant sur les biens immobiliers communs.<\/p>\n\n\n\n
L’unanimit\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n
Elle est, en principe, n\u00e9cessaire pour modifier la r\u00e9partition des quotit\u00e9s de propri\u00e9t\u00e9 dans les parties communes, sous r\u00e9serve des exceptions l\u00e9gales.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement distinguer les majorit\u00e9s n\u00e9cessaires \u00e0 l’adoption des d\u00e9cisions des conditions permettant \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de d\u00e9lib\u00e9rer valablement.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.87, \u00a7 5, pr\u00e9voit \u00e0 cet \u00e9gard des r\u00e8gles particuli\u00e8res de quorum et la possibilit\u00e9 de convoquer une seconde assembl\u00e9e lorsque les conditions ne sont pas r\u00e9unies.<\/p>\n\n\n\n
Enfin, les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptabilis\u00e9s comme voix \u00e9mises pour le calcul de la majorit\u00e9 requise.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc important de comprendre que s’abstenir n’\u00e9quivaut pas n\u00e9cessairement \u00e0 voter contre.<\/p>\n\n\n\n
Si vous vous opposez \u00e0 une r\u00e9solution importante, il est g\u00e9n\u00e9ralement pr\u00e9f\u00e9rable d’exprimer clairement votre vote n\u00e9gatif.<\/p>\n\n\n\n
Il faut distinguer les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la conservation du b\u00e2timent des am\u00e9liorations qui pourraient \u00eatre souhaitables, sans \u00eatre imm\u00e9diatement indispensables.<\/p>\n\n\n\n
Une copropri\u00e9t\u00e9 doit entretenir correctement ses parties communes et prendre les mesures n\u00e9cessaires pour \u00e9viter leur d\u00e9gradation.<\/p>\n\n\n\n
Une toiture qui pr\u00e9sente des infiltrations importantes ou des garde-corps dangereux ne peuvent pas \u00eatre ignor\u00e9s ind\u00e9finiment.<\/p>\n\n\n\n
L’absence d’intervention pourrait entra\u00eener des d\u00e9g\u00e2ts suppl\u00e9mentaires et, dans certaines circonstances, engager des responsabilit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, tous les travaux recommand\u00e9s par un architecte ne pr\u00e9sentent pas n\u00e9cessairement le m\u00eame degr\u00e9 d’urgence.<\/p>\n\n\n\n
Un rapport technique peut proposer une r\u00e9novation compl\u00e8te de l’enveloppe d’un immeuble, comprenant la toiture, les fa\u00e7ades, les terrasses, les balcons et l’isolation.<\/p>\n\n\n\n
Cette approche peut \u00eatre techniquement coh\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n
Elle ne signifie cependant pas que l’int\u00e9gralit\u00e9 du programme doit \u00eatre imm\u00e9diatement entreprise.<\/p>\n\n\n\n
Il est l\u00e9gitime de demander quelles interventions sont indispensables \u00e0 court terme, lesquelles peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es ult\u00e9rieurement et quelles am\u00e9liorations pourraient \u00eatre report\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
L’objectif doit \u00eatre de pr\u00e9server durablement l’immeuble sans imposer des d\u00e9penses pr\u00e9matur\u00e9es ou insuffisamment justifi\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Il convient donc de d\u00e9conseiller tant le refus syst\u00e9matique de tous travaux que l’approbation pr\u00e9cipit\u00e9e d’un programme global particuli\u00e8rement co\u00fbteux.<\/p>\n\n\n\n
Oui, et cette possibilit\u00e9 m\u00e9rite souvent d’\u00eatre \u00e9tudi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Une r\u00e9novation importante peut parfois \u00eatre organis\u00e9e en plusieurs phases.<\/p>\n\n\n\n
Une premi\u00e8re phase pourrait concerner la r\u00e9paration de la toiture et des d\u00e9fauts d’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9 les plus pr\u00e9occupants.<\/p>\n\n\n\n
Une deuxi\u00e8me pourrait porter sur les terrasses et les balcons.<\/p>\n\n\n\n
Une troisi\u00e8me pourrait ensuite concerner les fa\u00e7ades et certaines am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n\n\n\n
Cette solution peut permettre d’\u00e9taler les d\u00e9penses et de limiter les appels de fonds imm\u00e9diats.<\/p>\n\n\n\n
Cependant, un phasage n’est pas n\u00e9cessairement moins co\u00fbteux.<\/p>\n\n\n\n
Il peut entra\u00eener la r\u00e9p\u00e9tition de certaines d\u00e9penses, notamment celles li\u00e9es aux \u00e9chafaudages, aux installations de chantier, aux \u00e9tudes et \u00e0 la coordination des entrepreneurs.<\/p>\n\n\n\n
Il peut aussi poser des difficult\u00e9s techniques si les travaux r\u00e9alis\u00e9s dans une premi\u00e8re phase doivent \u00eatre partiellement modifi\u00e9s lors d’une intervention ult\u00e9rieure.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc indispensable de demander \u00e0 l’architecte de comparer les co\u00fbts et les cons\u00e9quences des diff\u00e9rents sc\u00e9narios.<\/p>\n\n\n\n
La meilleure solution n’est pas toujours celle qui entra\u00eene la d\u00e9pense imm\u00e9diate la plus faible.<\/p>\n\n\n\n
Elle est celle qui permet de r\u00e9aliser les interventions n\u00e9cessaires au co\u00fbt global le plus raisonnable, tout en tenant compte des capacit\u00e9s financi\u00e8res de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Pas n\u00e9cessairement.<\/p>\n\n\n\n
Un rapport d’architecte peut \u00eatre particuli\u00e8rement d\u00e9taill\u00e9 et comporter une description des d\u00e9sordres, des photographies, diff\u00e9rentes solutions techniques ainsi qu’une estimation du co\u00fbt des travaux.<\/p>\n\n\n\n
Mais il faut distinguer une estimation budg\u00e9taire d’un march\u00e9 d\u00e9finitif.<\/p>\n\n\n\n
Le rapport peut encore n\u00e9cessiter des investigations compl\u00e9mentaires, des sondages, des \u00e9tudes de stabilit\u00e9, des analyses d’amiante ou un audit \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n\n\n\n
Il peut \u00e9galement \u00eatre n\u00e9cessaire d’obtenir un permis d’urbanisme.<\/p>\n\n\n\n
Le co\u00fbt d\u00e9finitif des travaux peut ainsi diff\u00e9rer sensiblement de l’estimation initiale.<\/p>\n\n\n\n
C’est pourquoi il est g\u00e9n\u00e9ralement pr\u00e9f\u00e9rable de disposer d’un cahier des charges suffisamment pr\u00e9cis et de plusieurs offres d’entrepreneurs avant d’approuver un engagement financier important.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.89, \u00a7 5, 11\u00b0, du Code civil impose d’ailleurs au syndic de pr\u00e9senter une pluralit\u00e9 de devis \u00e9tablis sur la base d’un cahier des charges pr\u00e9alable lorsque le seuil de mise en concurrence fix\u00e9 par l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale est atteint.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement v\u00e9rifier les \u00e9l\u00e9ments compris dans les prix annonc\u00e9s : honoraires de l’architecte, coordinateur de s\u00e9curit\u00e9, \u00e9chafaudages, assurances, TVA et \u00e9ventuels impr\u00e9vus.<\/p>\n\n\n\n
Une estimation de 500.000,00 \u20ac peut rapidement augmenter lorsque certaines prestations n’ont pas \u00e9t\u00e9 prises en consid\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n
Le meilleur conseil est donc de ne jamais approuver un programme important sans avoir demand\u00e9 un budget aussi complet et transparent que possible.<\/p>\n\n\n\n
Cette question est \u00e9videmment essentielle.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.81 du Code civil pr\u00e9voit que les charges de copropri\u00e9t\u00e9 forc\u00e9e sont r\u00e9parties en fonction de la valeur respective des parties privatives, de l’utilit\u00e9 des parties communes pour les copropri\u00e9taires ou d’une combinaison de ces deux crit\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
Le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 doit pr\u00e9ciser les crit\u00e8res et modalit\u00e9s de r\u00e9partition applicables.<\/p>\n\n\n\n
En pratique, certaines d\u00e9penses sont r\u00e9parties selon les quotit\u00e9s g\u00e9n\u00e9rales, tandis que d’autres peuvent \u00eatre soumises \u00e0 des cl\u00e9s particuli\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n
Prenons un exemple concret et simple.<\/p>\n\n\n\n
Une copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9cide des travaux pour un montant de 50.000,00 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n
Si un propri\u00e9taire d\u00e9tient 100\/1.000\u00e8mes des quotit\u00e9s et que les d\u00e9penses sont r\u00e9parties selon cette cl\u00e9, sa contribution s’\u00e9l\u00e8vera \u00e0 5.000,00 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n
Mais le r\u00e9sultat pourrait \u00eatre diff\u00e9rent si une partie des travaux concerne des \u00e9l\u00e9ments soumis \u00e0 une autre cl\u00e9 de r\u00e9partition.<\/p>\n\n\n\n
Cette question peut notamment se poser dans les immeubles comprenant des appartements, des commerces, des garages ou diff\u00e9rentes cat\u00e9gories de parties communes.<\/p>\n\n\n\n
Il ne suffit donc pas de conna\u00eetre le co\u00fbt global des travaux.<\/p>\n\n\n\n
Chaque copropri\u00e9taire doit pouvoir d\u00e9terminer la contribution qui lui sera personnellement r\u00e9clam\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Il est parfaitement l\u00e9gitime de demander au syndic une simulation individualis\u00e9e des appels de fonds envisag\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Une attention particuli\u00e8re doit \u00e9galement \u00eatre port\u00e9e aux travaux concernant certains \u00e9l\u00e9ments privatifs.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.88, \u00a7 1er, 1\u00b0, d), permet, moyennant une motivation sp\u00e9ciale et \u00e0 la majorit\u00e9 des deux tiers, que la copropri\u00e9t\u00e9 organise l’ex\u00e9cution de travaux portant sur certaines parties privatives pour des raisons techniques ou \u00e9conomiques.<\/p>\n\n\n\n
Cela ne signifie cependant pas que le co\u00fbt de ces travaux devient automatiquement une charge commune.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9novation des terrasses constitue une source fr\u00e9quente de litiges dans les copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Un copropri\u00e9taire peut \u00eatre le seul \u00e0 utiliser une terrasse, sans pour autant en \u00eatre juridiquement propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
Il peut simplement b\u00e9n\u00e9ficier d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.85, \u00a7 1er, du Code civil pr\u00e9voit notamment que certaines d\u00e9rogations statutaires au droit d’usage proportionnel des parties communes sont pr\u00e9sum\u00e9es constituer des servitudes, sauf clause contraire.<\/p>\n\n\n\n
La jouissance exclusive et la propri\u00e9t\u00e9 sont donc deux notions diff\u00e9rentes.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement distinguer les diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments composant la terrasse.<\/p>\n\n\n\n
La structure porteuse, l’\u00e9tanch\u00e9it\u00e9, le rev\u00eatement, les garde-corps et certains am\u00e9nagements peuvent \u00eatre soumis \u00e0 des r\u00e9gimes distincts.<\/p>\n\n\n\n
En cons\u00e9quence, les frais de r\u00e9novation ne sont pas n\u00e9cessairement tous support\u00e9s par la m\u00eame personne.<\/p>\n\n\n\n
Il serait donc erron\u00e9 d’affirmer que le propri\u00e9taire qui utilise seul une terrasse doit automatiquement payer tous les travaux.<\/p>\n\n\n\n
\u00c0 l’inverse, il serait \u00e9galement inexact de consid\u00e9rer que l’int\u00e9gralit\u00e9 de ces d\u00e9penses doit n\u00e9cessairement \u00eatre support\u00e9e par tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9ponse d\u00e9pend des statuts, de la nature des \u00e9l\u00e9ments concern\u00e9s et des r\u00e8gles applicables \u00e0 la r\u00e9partition des charges.<\/p>\n\n\n\n
Avant d’approuver des travaux de r\u00e9fection de terrasses, il est donc prudent de faire v\u00e9rifier la qualification juridique des \u00e9l\u00e9ments concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement \u00eatre particuli\u00e8rement vigilant si l’assembl\u00e9e envisage de modifier le statut des terrasses ou de les privatiser.<\/p>\n\n\n\n
Une telle op\u00e9ration peut n\u00e9cessiter des d\u00e9cisions \u00e0 majorit\u00e9 qualifi\u00e9e et des modifications statutaires par acte authentique.<\/p>\n\n\n\n
Le Code civil organise deux m\u00e9canismes financiers importants.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.86, \u00a7 3, distingue le fonds de roulement et le fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n
Le fonds de roulement permet principalement de couvrir les d\u00e9penses ordinaires de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le fonds de r\u00e9serve est destin\u00e9 aux d\u00e9penses importantes et non p\u00e9riodiques, notamment la r\u00e9paration ou le renouvellement de la toiture, des ascenseurs ou d’autres \u00e9quipements communs.<\/p>\n\n\n\n
En principe, une copropri\u00e9t\u00e9 doit constituer un fonds de r\u00e9serve au plus tard cinq ans apr\u00e8s la r\u00e9ception provisoire des parties communes de l\u2019immeuble.<\/p>\n\n\n\n
La contribution annuelle minimale doit correspondre \u00e0 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice pr\u00e9c\u00e9dent, sauf d\u00e9cision de dispense prise \u00e0 la majorit\u00e9 des quatre cinqui\u00e8mes.<\/p>\n\n\n\n
Ce minimum l\u00e9gal ne garantit cependant pas que la r\u00e9serve sera suffisante pour financer d’importants travaux.<\/p>\n\n\n\n
Une copropri\u00e9t\u00e9 disposant de r\u00e9serves limit\u00e9es peut ainsi \u00eatre confront\u00e9e \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de r\u00e9clamer des contributions extraordinaires particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc important, dans la mesure du possible, d’anticiper les besoins de r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n
Avant d’approuver un programme de travaux, les copropri\u00e9taires devraient conna\u00eetre les montants disponibles, les appels de fonds envisag\u00e9s et leur calendrier.<\/p>\n\n\n\n
Il convient \u00e9galement d’examiner les possibilit\u00e9s de financement bancaire et les \u00e9ventuelles aides publiques.<\/p>\n\n\n\n
Une pr\u00e9cision importante s’impose cependant concernant les primes bruxelloises.<\/p>\n\n\n\n
Au 28.10.2026 toutefois, les autorit\u00e9s r\u00e9gionales indiquent qu’aucune d\u00e9cision gouvernementale ne permet encore l’introduction de demandes de primes RENOLUTION pour les factures de solde dat\u00e9es de 2025 ou 2026.<\/p>\n\n\n\n
Dans le contexte budg\u00e9taire des finances publiques bruxelloises, il est donc imprudent de b\u00e2tir un plan de financement sur des primes dont l’octroi est tr\u00e8s incertain, voire inexistant.<\/p>\n\n\n\n
Il s’agit d\u00e9sormais d’une question incontournable.<\/p>\n\n\n\n
La R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale a adopt\u00e9 des r\u00e8gles destin\u00e9es \u00e0 am\u00e9liorer progressivement la performance \u00e9nerg\u00e9tique de son parc immobilier.<\/p>\n\n\n\n
Ces dispositions figurent notamment dans le Code bruxellois de l’air, du climat et de la ma\u00eetrise de l’\u00e9nergie, appel\u00e9 CoBrACE, modifi\u00e9 notamment par l’ordonnance du 07.03.2024.<\/p>\n\n\n\n
Pour les logements priv\u00e9s, l’objectif actuellement pr\u00e9vu est d’atteindre, au plus tard le 01.01.2033, une consommation th\u00e9orique maximale d’\u00e9nergie primaire de 275 kWh\/m\u00b2 par an.<\/p>\n\n\n\n
Cela correspond actuellement \u00e0 une classe PEB E ou meilleure.<\/p>\n\n\n\n
Un second objectif, plus exigeant, de 150 kWh\/m\u00b2\/an, correspondant actuellement \u00e0 la classe \u00e9nerg\u00e9tique C ou meilleure, est \u00e9galement pr\u00e9vu. Il devra \u00eatre atteint dans les vingt ans de l’entr\u00e9e en vigueur des dispositions concern\u00e9es, soit au plus t\u00f4t le 31.12.2045. La date d\u00e9finitive de cette seconde \u00e9ch\u00e9ance doit encore \u00eatre fix\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Il faut cependant \u00e9viter plusieurs confusions.<\/p>\n\n\n\n
Tout d’abord, l’objectif \u00e9nerg\u00e9tique ne signifie pas n\u00e9cessairement que chaque copropri\u00e9t\u00e9 doit effectuer imm\u00e9diatement une r\u00e9novation compl\u00e8te de son immeuble.<\/p>\n\n\n\n
Les travaux r\u00e9ellement n\u00e9cessaires d\u00e9pendent de la situation du b\u00e2timent et des performances \u00e9nerg\u00e9tiques des diff\u00e9rents logements.<\/p>\n\n\n\n
Ensuite, la r\u00e9glementation ne doit pas \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e comme instaurant automatiquement, d\u00e8s le 01.01.2033, une interdiction g\u00e9n\u00e9rale de vendre ou de louer tout logement qui n’aurait pas atteint la classe E.<\/p>\n\n\n\n
Le dispositif pr\u00e9voit des objectifs de performance, des m\u00e9canismes de contr\u00f4le et des sanctions, mais il ne faut pas confondre ceux-ci avec une interdiction g\u00e9n\u00e9rale et automatique de toute transaction ou location.<\/p>\n\n\n\n
Enfin, plusieurs modalit\u00e9s d’ex\u00e9cution du nouveau r\u00e9gime doivent encore \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9es ou rendues op\u00e9rationnelles.<\/p>\n\n\n\n
La fonction d’expert PEB appel\u00e9e \u00e0 intervenir dans les copropri\u00e9t\u00e9s et le rapport de synth\u00e8se pr\u00e9vu par la r\u00e9glementation n\u00e9cessitent notamment encore certaines mesures de mise en \u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n
Les copropri\u00e9t\u00e9s doivent donc anticiper les obligations \u00e9nerg\u00e9tiques, tout en suivant les \u00e9volutions r\u00e9glementaires.<\/p>\n\n\n\n
La question est particuli\u00e8rement importante dans les immeubles \u00e0 appartements.<\/p>\n\n\n\n
Un propri\u00e9taire peut difficilement am\u00e9liorer suffisamment les performances \u00e9nerg\u00e9tiques de son logement sans intervention sur certaines parties communes.<\/p>\n\n\n\n
Par exemple, un appartement situ\u00e9 au dernier \u00e9tage n\u00e9cessite fr\u00e9quemment une meilleure isolation de la toiture.<\/p>\n\n\n\n
Or, si cette toiture constitue une partie commune, ce qui est en principe la r\u00e8gle, le propri\u00e9taire ne peut normalement pas d\u00e9cider seul de sa r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n
La r\u00e9glementation bruxelloise tient compte de cette difficult\u00e9 en pr\u00e9voyant une responsabilit\u00e9 de l’association des copropri\u00e9taires dans la r\u00e9alisation des objectifs \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n\n\n\n
Il ne suffira donc pas n\u00e9cessairement, pour une copropri\u00e9t\u00e9, d’affirmer que les objectifs PEB rel\u00e8vent exclusivement de la responsabilit\u00e9 individuelle des propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n
Lorsque des interventions sur les parties communes sont n\u00e9cessaires, l’association des copropri\u00e9taires devra prendre les mesures relevant de ses comp\u00e9tences.<\/p>\n\n\n\n
Il est cependant essentiel de d\u00e9terminer les travaux r\u00e9ellement utiles.<\/p>\n\n\n\n
Dans certains immeubles, une am\u00e9lioration de l’isolation de la toiture pourra avoir un effet important.<\/p>\n\n\n\n
Dans d’autres, les fa\u00e7ades, les ch\u00e2ssis, les \u00e9quipements de chauffage ou la ventilation devront \u00e9galement \u00eatre examin\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Un audit \u00e9nerg\u00e9tique peut donc \u00eatre particuli\u00e8rement utile avant d’approuver un programme co\u00fbteux.<\/p>\n\n\n\n
Il permettra notamment d’\u00e9viter des interventions disproportionn\u00e9es ou insuffisamment efficaces.<\/p>\n\n\n\n
Il faut aussi tenir compte des copropri\u00e9t\u00e9s mixtes, comprenant des logements et des commerces ou bureaux.<\/p>\n\n\n\n
Les unit\u00e9s non r\u00e9sidentielles ne sont pas n\u00e9cessairement soumises aux m\u00eames objectifs ni aux m\u00eames \u00e9ch\u00e9ances.<\/p>\n\n\n\n
La premi\u00e8re \u00e9ch\u00e9ance g\u00e9n\u00e9rale annonc\u00e9e pour ces biens ne peut, \u00e0 ce stade, intervenir avant 2035, et le calendrier d\u00e9finitif d\u00e9pend encore des mesures r\u00e9glementaires applicables.<\/p>\n\n\n\n
Il serait donc inexact d’affirmer que toutes les unit\u00e9s d’un immeuble mixte sont soumises indistinctement aux obligations pr\u00e9vues pour les logements en 2033.<\/p>\n\n\n\n
Un copropri\u00e9taire ne doit pas \u00eatre amen\u00e9 \u00e0 voter des d\u00e9penses importantes sans disposer des informations n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.89, \u00a7 5, 9\u00b0, du Code civil pr\u00e9voit que le syndic doit permettre aux copropri\u00e9taires d’acc\u00e9der aux documents et informations \u00e0 caract\u00e8re non priv\u00e9 relatifs \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9, suivant les modalit\u00e9s applicables.<\/p>\n\n\n\n
Ce droit peut notamment concerner les rapports techniques, les devis, les contrats, les comptes, les d\u00e9cisions pr\u00e9c\u00e9dentes et les documents financiers utiles.<\/p>\n\n\n\n
Il ne signifie pas n\u00e9cessairement que le syndic doit transmettre spontan\u00e9ment toutes les pi\u00e8ces dans le format souhait\u00e9 par chaque copropri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n
En revanche, il doit organiser un acc\u00e8s effectif aux documents concern\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Avant une d\u00e9cision importante, il est g\u00e9n\u00e9ralement utile de disposer du rapport de l’architecte, des \u00e9ventuelles investigations compl\u00e9mentaires, du cahier des charges, des offres d’entrepreneurs et du plan de financement.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement conna\u00eetre le montant disponible dans le fonds de r\u00e9serve et les cons\u00e9quences financi\u00e8res individuelles des travaux.<\/p>\n\n\n\n
Si certains documents ne sont pas disponibles, il est pr\u00e9f\u00e9rable d’interroger le syndic suffisamment t\u00f4t, id\u00e9alement par \u00e9crit.<\/p>\n\n\n\n
Une demande pr\u00e9cise et raisonnable adress\u00e9e au syndic a g\u00e9n\u00e9ralement davantage de chances d’aboutir qu’une contestation g\u00e9n\u00e9rale de sa gestion.<\/p>\n\n\n\n
Oui, mais sous certaines conditions strictes.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.92, \u00a7 3, du Code civil pr\u00e9voit qu’un copropri\u00e9taire peut demander au Juge l’annulation ou la r\u00e9formation d’une d\u00e9cision irr\u00e9guli\u00e8re, frauduleuse ou abusive qui lui cause un pr\u00e9judice personnel.<\/p>\n\n\n\n
Le simple fait d’avoir vot\u00e9 contre une d\u00e9cision ne permet donc pas automatiquement de l’obtenir.<\/p>\n\n\n\n
Il faut pouvoir d\u00e9montrer une cause juridique de contestation et le pr\u00e9judice personnel subi.<\/p>\n\n\n\n
Une d\u00e9cision pourrait notamment \u00eatre critiqu\u00e9e si elle a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e sans respecter la majorit\u00e9 l\u00e9galement requise, si elle porte sur une question qui n’avait pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9guli\u00e8rement annonc\u00e9e ou si elle pr\u00e9sente un caract\u00e8re abusif.<\/p>\n\n\n\n
Le recours rel\u00e8ve, en principe, de la comp\u00e9tence du Juge de paix.<\/p>\n\n\n\n
Il doit \u00eatre introduit dans un d\u00e9lai de quatre mois \u00e0 compter de la date de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
Ce d\u00e9lai est particuli\u00e8rement important.<\/p>\n\n\n\n
Une simple lettre de contestation adress\u00e9e au syndic ne suffit pas \u00e0 pr\u00e9server le droit d’agir en justice.<\/p>\n\n\n\n
Il faut donc r\u00e9agir assez rapidement, sous peine de forclusion.<\/p>\n\n\n\n
Par ailleurs, le Code civil pr\u00e9voit d’autres possibilit\u00e9s d’intervention judiciaire.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.92, \u00a7 5, permet notamment \u00e0 un copropri\u00e9taire de solliciter l’autorisation du Juge pour r\u00e9aliser certains travaux urgents et n\u00e9cessaires lorsque la majorit\u00e9 requise ne peut \u00eatre obtenue.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.92, \u00a7 8, pr\u00e9voit \u00e9galement une intervention judiciaire lorsqu’une minorit\u00e9 de copropri\u00e9taires emp\u00eache abusivement l’adoption d’une d\u00e9cision n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n
Ces m\u00e9canismes permettent d’\u00e9viter qu’un immeuble se d\u00e9grade ind\u00e9finiment en raison d’un blocage injustifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Il reste n\u00e9anmoins pr\u00e9f\u00e9rable, chaque fois que cela est possible, de rechercher d’abord une solution au sein de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Lorsqu’un syndic annonce un programme de r\u00e9novation important, la premi\u00e8re r\u00e9action peut \u00eatre de s’y opposer en raison de son co\u00fbt.<\/p>\n\n\n\n
Cette r\u00e9action est compr\u00e9hensible, mais elle ne constitue pas n\u00e9cessairement la meilleure strat\u00e9gie.<\/p>\n\n\n\n
Il faut d’abord d\u00e9terminer si les travaux sont r\u00e9ellement n\u00e9cessaires et s’ils ont \u00e9t\u00e9 correctement \u00e9tudi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Une approche en plusieurs \u00e9tapes est recommand\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
La premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 examiner l’acte de base, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 et les d\u00e9cisions pr\u00e9c\u00e9dentes de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n\n\n\n
La deuxi\u00e8me consiste \u00e0 v\u00e9rifier le rapport technique et \u00e0 identifier pr\u00e9cis\u00e9ment les interventions urgentes.<\/p>\n\n\n\n
La troisi\u00e8me est de demander si plusieurs sc\u00e9narios ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9s : r\u00e9novation compl\u00e8te, travaux en plusieurs phases ou interventions conservatoires limit\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
La quatri\u00e8me consiste \u00e0 examiner les devis, les honoraires des intervenants, les \u00e9ventuels frais suppl\u00e9mentaires et les possibilit\u00e9s de financement.<\/p>\n\n\n\n
La cinqui\u00e8me est de demander au syndic une simulation de la participation financi\u00e8re correspondant \u00e0 vos propres lots.<\/p>\n\n\n\n
La sixi\u00e8me consiste \u00e0 v\u00e9rifier la formulation exacte des r\u00e9solutions soumises au vote et les majorit\u00e9s applicables.<\/p>\n\n\n\n
Enfin, si certaines d\u00e9cisions vous paraissent pr\u00e9matur\u00e9es ou insuffisamment justifi\u00e9es, il convient de faire valoir vos objections de mani\u00e8re pr\u00e9cise.<\/p>\n\n\n\n
Vous pouvez \u00eatre favorable aux \u00e9tudes et aux interventions urgentes tout en refusant un engagement financier global qui ne serait pas suffisamment document\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Cette position est souvent plus constructive et plus efficace qu’une opposition syst\u00e9matique \u00e0 tous les travaux.<\/p>\n\n\n\n
Il faut \u00e9galement \u00e9viter de se laisser entra\u00eener dans des conflits personnels entre copropri\u00e9taires ou avec le syndic.<\/p>\n\n\n\n
Le v\u00e9ritable enjeu demeure la conservation de l’immeuble, la bonne application de la loi et la ma\u00eetrise des d\u00e9penses.<\/p>\n\n\n\n
La question des travaux futurs concerne \u00e9galement les personnes qui envisagent d’acheter ou de vendre un appartement.<\/p>\n\n\n\n
Un appartement peut sembler attractif en raison de son prix mod\u00e9r\u00e9, mais ceci alors que la copropri\u00e9t\u00e9 envisage d\u00e9j\u00e0 une r\u00e9novation importante, par exemple de la toiture ou des fa\u00e7ades.<\/p>\n\n\n\n
L’acqu\u00e9reur pourrait alors \u00eatre confront\u00e9 tr\u00e8s rapidement \u00e0 des appels de fonds consid\u00e9rables.<\/p>\n\n\n\n
Il est donc indispensable de s’informer sur la situation technique et financi\u00e8re de l’immeuble avant de s’engager.<\/p>\n\n\n\n
L’article 3.94 du Code civil organise la transmission de diff\u00e9rentes informations \u00e0 l\u2019occasion de la vente d’un lot.<\/p>\n\n\n\n
Il pr\u00e9voit notamment la communication de documents relatifs aux comptes, aux fonds disponibles, aux arri\u00e9r\u00e9s \u00e9ventuels, aux proc\u00e9dures judiciaires et aux proc\u00e8s-verbaux des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales pr\u00e9c\u00e9dentes.<\/p>\n\n\n\n
Des dispositions particuli\u00e8res r\u00e8glent \u00e9galement la question des charges li\u00e9es aux travaux d\u00e9cid\u00e9s avant la vente, mais dont le paiement est r\u00e9clam\u00e9 ult\u00e9rieurement.<\/p>\n\n\n\n
Il faut donc examiner attentivement les dates des d\u00e9cisions ainsi que les appels de fonds \u00e0 venir.<\/p>\n\n\n\n
Il est inexact de consid\u00e9rer que le vendeur doit toujours supporter tous les travaux d\u00e9cid\u00e9s avant la vente ou, inversement, que l’acqu\u00e9reur doit automatiquement prendre en charge l’int\u00e9gralit\u00e9 des d\u00e9penses futures.<\/p>\n\n\n\n
La situation d\u00e9pend des r\u00e8gles l\u00e9gales et des conventions applicables.<\/p>\n\n\n\n
19. Conclusion : prot\u00e9ger son patrimoine sans subir des d\u00e9cisions insuffisamment pr\u00e9par\u00e9es<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les copropri\u00e9t\u00e9s bruxelloises sont confront\u00e9es \u00e0 des d\u00e9fis importants.<\/p>\n\n\n\n Le vieillissement des immeubles, l’augmentation du co\u00fbt des r\u00e9novations et les nouvelles obligations \u00e9nerg\u00e9tiques imposent des d\u00e9cisions parfois difficiles.<\/p>\n\n\n\n Ces d\u00e9cisions peuvent avoir des cons\u00e9quences financi\u00e8res majeures pour les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Il est cependant important de rappeler qu’un copropri\u00e9taire n’est pas d\u00e9pourvu de droits face au syndic ou \u00e0 une majorit\u00e9 de copropri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Il peut obtenir des informations, participer aux d\u00e9cisions, demander des pr\u00e9cisions, contester certaines d\u00e9penses et, dans les conditions pr\u00e9vues par la loi, saisir le Juge.<\/p>\n\n\n\n Cela ne signifie pas qu’il soit possible de refuser syst\u00e9matiquement les travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la conservation de l’immeuble.<\/p>\n\n\n\n La meilleure approche consiste \u00e0 rechercher un \u00e9quilibre entre les imp\u00e9ratifs techniques, les obligations l\u00e9gales, les contraintes financi\u00e8res et la protection des int\u00e9r\u00eats de chacun.<\/p>\n\n\n\n Avant de voter des travaux repr\u00e9sentant plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, il est donc essentiel de s’assurer que les d\u00e9cisions reposent sur des informations suffisamment pr\u00e9cises et qu’elles respectent les dispositions l\u00e9gales et statutaires.<\/p>\n\n\n\n Un examen technique et juridique pr\u00e9alable peut parfois \u00e9viter des erreurs co\u00fbteuses, des d\u00e9penses injustifi\u00e9es et des proc\u00e9dures judiciaires longues, complexes et co\u00fbteuses.<\/p>\n\n\n\n Si vous \u00eates confront\u00e9 \u00e0 un projet de r\u00e9novation important, \u00e0 une difficult\u00e9 avec votre syndic ou \u00e0 une d\u00e9cision de copropri\u00e9t\u00e9 que vous estimez contestable, une analyse personnalis\u00e9e de votre situation et des documents de votre immeuble permettra de d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment vos droits et les d\u00e9marches qu’il convient d’entreprendre.<\/p>\n\n\n\n Par Olivier de Theux<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vous \u00eates propri\u00e9taire d’un appartement \u00e0 Bruxelles et votre syndic vous annonce que votre immeuble doit faire l’objet d’importants travaux de r\u00e9novation ? La toiture doit \u00eatre remplac\u00e9e, les fa\u00e7ades r\u00e9nov\u00e9es, les terrasses r\u00e9fectionn\u00e9es, ou de mani\u00e8re plus g\u00e9n\u00e9rale l’isolation du b\u00e2timent doit \u00eatre am\u00e9lior\u00e9e pour respecter les nouvelles obligations \u00e9nerg\u00e9tiques ? Vous d\u00e9couvrez alors […]<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":"","_ppma_block_editor_authors":""},"categories":[315],"tags":[],"ppma_author":[286],"class_list":["post-15302","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-droit-de-la-copropriete"],"acf":[],"yoast_head":"\n