Vous êtes propriétaire d’un appartement à Bruxelles et votre syndic vous annonce que votre immeuble doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation ? La toiture doit être remplacée, les façades rénovées, les terrasses réfectionnées, ou de manière plus générale l’isolation du bâtiment doit être améliorée pour respecter les nouvelles obligations énergétiques ?

Vous découvrez alors que le coût global des travaux pourrait atteindre des montants extrêmement élevés et que votre participation personnelle pourrait représenter elle aussi une somme très importante.

De nombreuses questions se posent immédiatement.

Le syndic peut-il vous imposer ces travaux ? Qui décide de leur réalisation ? Quelle majorité faut-il obtenir lors de l’assemblée générale ? Pouvez-vous refuser de payer si vous avez voté contre ? Comment vérifier que les dépenses sont justifiées ? Qui doit financer les travaux réalisés sur les terrasses ? Et quelles sont réellement les obligations en matière de performances énergétiques applicables à Bruxelles à l’horizon 2033 ?

Ces interrogations concernent un nombre croissant de copropriétaires bruxellois.

Le vieillissement du parc immobilier, l’augmentation du coût des travaux et le renforcement des exigences énergétiques obligent de nombreuses copropriétés à envisager des investissements considérables.

Pourtant, les copropriétaires ne connaissent pas toujours leurs droits, tandis que les pouvoirs du syndic et du conseil de copropriété sont parfois mal compris.

Voici les principales règles juridiques applicables en Région de Bruxelles-Capitale et, surtout, les précautions concrètes à prendre pour éviter les mauvaises surprises et défendre au mieux vos intérêts.

1. Votre copropriété peut-elle vous imposer des travaux importants ?

La réponse est oui, mais pas dans n’importe quelles conditions.

En devenant propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété forcée, vous devenez également copropriétaire des parties communes.

Vous êtes donc tenu de participer aux dépenses nécessaires à leur entretien, à leur conservation et, le cas échéant, à leur rénovation, conformément aux règles légales et statutaires applicables.

Les articles 3.84 et suivants du Code civil organisent le fonctionnement des copropriétés forcées d’immeubles bâtis.

Ces dispositions permettent à l’assemblée générale de décider la réalisation de travaux sur les parties communes, même lorsque certains copropriétaires s’y opposent.

Une fois régulièrement adoptées, ces décisions s’imposent en principe à l’ensemble des copropriétaires.

Ainsi, si l’assemblée générale de la copropriété à laquelle vous appartenez décide valablement de rénover la toiture de l’immeuble, pour un montant de 300.000,00 €, vous pourrez être tenu de contribuer à cette dépense même si vous avez voté contre.

Toutefois, la copropriété ne dispose pas d’un pouvoir illimité.

Les décisions doivent être prises dans le respect des majorités légales, des statuts de l’immeuble et des règles relatives à l’information des copropriétaires.

Les décisions prises ne peuvent pas davantage être irrégulières, frauduleuses ou abusives.

Il faut donc distinguer le principe de l’obligation de contribuer aux dépenses communes et la légalité des décisions qui conduisent à ces dépenses.

2. Les trois documents essentiels qui régissent votre copropriété

Avant d’examiner les pouvoirs du syndic, il faut rappeler qu’une copropriété est régie par trois documents fondamentaux, dont les deux premiers constituent les statuts de l’immeuble.

Le premier est l’acte de base.

Il décrit l’immeuble, identifie les parties privatives et communes et fixe les quotités de copropriété attachées à chaque lot.

Le deuxième est le règlement de copropriété.

Il définit notamment les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les critères de répartition des charges.

Le troisième est le règlement d’ordre intérieur.

Il organise le fonctionnement pratique de la copropriété, notamment les assemblées générales et certaines modalités d’administration.

Ces documents sont prévus par les articles 3.84 et 3.85 du Code civil.

Leur examen est essentiel lorsqu’un litige survient, mais également préalablement à toute acquisition au sein d’une copropriété.

Par exemple, il ne suffit pas de constater qu’une terrasse est utilisée exclusivement par le propriétaire d’un appartement pour en conclure que celui-ci doit supporter seul tous les frais de rénovation.

Il faut vérifier ce que prévoient précisément les statuts.

De même, les dépenses de rénovation des parties communes ne sont pas nécessairement réparties de manière identique entre tous les copropriétaires.

Une clé particulière de répartition peut être applicable à certains travaux.

Un premier conseil tout simple s’impose dès lors : avant de contester ou d’approuver une dépense importante, prenez connaissance de l’acte de base et du règlement de copropriété de votre immeuble.

Ces documents peuvent être déterminants.

3. Quels sont les pouvoirs du syndic et du conseil de copropriété ?

Une confusion encore trop fréquente consiste à penser que le syndic décide assez librement des travaux et que les copropriétaires doivent de leur côté les financer.

Ceci ne correspond cependant nullement au fonctionnement prévu par la loi.

L’assemblée générale constitue l’organe décisionnel principal de la copropriété.

C’est elle qui prend les décisions importantes concernant les travaux, les dépenses et leur financement.

Le syndic, dont les missions sont définies par l’article 3.89 du Code civil, assure principalement la gestion quotidienne de l’immeuble et l’exécution des décisions de l’assemblée générale.

Il dispose également de pouvoirs propres, notamment pour accomplir des actes conservatoires et des actes d’administration provisoire.

Cela signifie qu’il peut intervenir lorsqu’une mesure immédiate est nécessaire pour protéger l’immeuble.

Par exemple, si une infiltration importante impose une réparation urgente pour éviter une aggravation des dégâts, le syndic peut prendre les mesures conservatoires nécessaires sans attendre systématiquement une nouvelle assemblée générale.

En revanche, il ne peut pas, sous prétexte que l’immeuble nécessite une rénovation, décider librement d’engager plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux dépassant ses pouvoirs.

Le conseil de copropriété a, quant à lui, une mission principalement destinée à contrôler la bonne exécution des obligations du syndic.

L’article 3.90 du Code civil permet d’attribuer au conseil de copropriété certaines missions complémentaires, mais celles-ci doivent être expressément définies et respecter les conditions légales.

Le conseil de copropriété ne peut donc pas se substituer librement à l’assemblée générale.

En pratique, il est important de vérifier si les travaux envisagés ont réellement été approuvés par une décision régulière de l’assemblée générale ou s’ils résultent simplement d’une initiative du syndic ou du conseil de copropriété.

4. Le syndic peut-il convoquer une assemblée générale extraordinaire pour décider de travaux ?

La réponse est affirmative.

L’article 3.87, § 2, du Code civil prévoit notamment l’organisation d’une assemblée générale lorsque des décisions doivent être prises d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.

Il n’est donc pas nécessaire d’attendre systématiquement l’assemblée générale annuelle pour examiner des problèmes urgents.

Imaginez par exemple la découverte de défauts importants d’étanchéité, des infiltrations affectant plusieurs appartements ou des dégradations susceptibles de compromettre la sécurité de certains balcons.

Il serait parfaitement justifié que le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire pour présenter les constatations et faire prendre les décisions nécessaires.

Une telle assemblée ne doit pas nécessairement être précédée d’un vote autorisant sa convocation.

Cela ne signifie cependant pas que les copropriétaires doivent approuver toutes les propositions du syndic.

Ils conservent pleinement leurs droits d’information, de discussion et de vote.

Par ailleurs, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotités dans les parties communes peuvent également demander au syndic la convocation d’une assemblée générale, suivant la procédure prévue à l’article 3.87, § 2.

Le syndic doit alors adresser la convocation dans les trente jours de la réception de cette demande.

A défaut, l’un des copropriétaires ayant cosigné la demande peut lui-même convoquer l’assemblée.

Il s’agit d’un moyen d’action particulièrement utile lorsqu’un syndic tarde à organiser une réunion malgré des difficultés importantes.

5. L’importance de l’ordre du jour : une assemblée générale ne peut pas décider n’importe quoi

La régularité de l’ordre du jour constitue un point particulièrement important.

L’article 3.87, § 3, du Code civil impose que la convocation indique les questions qui seront soumises à discussion et précise les modalités de consultation des documents correspondants.

Sauf urgence, elle doit être communiquée au moins quinze jours avant l’assemblée.

La convocation doit également être adressée par envoi recommandé, sauf si le copropriétaire concerné a explicitement accepté, individuellement et par écrit, un autre moyen de communication.

Mais ce qui importe surtout est que les copropriétaires puissent comprendre la portée des décisions qui leur sont proposées.

Prenons un exemple.

Un ordre du jour mentionne simplement : « Présentation du rapport de l’architecte Dupont et discussion concernant la rénovation de l’immeuble ».

Ce point permet naturellement de présenter une étude et de débattre des travaux envisagés.

En revanche, il serait juridiquement contestable d’en déduire automatiquement que l’assemblée pourrait approuver un marché de 600.000,00 € dont les conditions n’auraient pas été clairement annoncées.

Il faut distinguer une décision de faire réaliser une étude, une décision de demander des devis et une décision d’autoriser des travaux.

Ces différentes décisions n’ont pas les mêmes conséquences.

Avant l’assemblée générale, il est donc conseillé de vérifier attentivement les résolutions envisagées et de demander au syndic toute précision nécessaire, le cas échéant.

Une résolution ambiguë doit évidemment être clarifiée avant d’être soumise au vote.

6. Quelles sont les majorités nécessaires pour décider des travaux ?

Toutes les décisions ne peuvent pas être adoptées à la même majorité.

L’article 3.87, § 8, du Code civil prévoit, comme règle générale, la majorité absolue, c’est-à-dire plus de la moitié des voix valablement exprimées des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.

Il existe cependant plusieurs exceptions importantes prévues par l’article 3.88.

La majorité absolue :

Elle s’applique notamment à de nombreuses décisions ordinaires de gestion.

Elle permet également de décider certains travaux imposés par la loi ainsi que des travaux conservatoires et d’administration provisoire.

La majorité des deux tiers :

Elle est notamment nécessaire pour approuver les travaux affectant les parties communes, sous réserve des exceptions précitées.

C’est donc, en principe, cette majorité qui s’appliquera à un important programme de rénovation de toiture, de façades ou de parties communes.

Cette majorité est également prévue pour fixer le seuil à partir duquel une mise en concurrence des marchés devient obligatoire.

La majorité des quatre cinquièmes :

Elle est notamment requise pour certaines modifications des statuts, la modification de la répartition des charges de copropriété ou certains actes de disposition portant sur les biens immobiliers communs.

L’unanimité :

Elle est, en principe, nécessaire pour modifier la répartition des quotités de propriété dans les parties communes, sous réserve des exceptions légales.

Il faut également distinguer les majorités nécessaires à l’adoption des décisions des conditions permettant à l’assemblée générale de délibérer valablement.

L’article 3.87, § 5, prévoit à cet égard des règles particulières de quorum et la possibilité de convoquer une seconde assemblée lorsque les conditions ne sont pas réunies.

Enfin, les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptabilisés comme voix émises pour le calcul de la majorité requise.

Il est donc important de comprendre que s’abstenir n’équivaut pas nécessairement à voter contre.

Si vous vous opposez à une résolution importante, il est généralement préférable d’exprimer clairement votre vote négatif.

7. Une copropriété doit-elle obligatoirement rénover son immeuble ?

Il faut distinguer les travaux nécessaires à la conservation du bâtiment des améliorations qui pourraient être souhaitables, sans être immédiatement indispensables.

Une copropriété doit entretenir correctement ses parties communes et prendre les mesures nécessaires pour éviter leur dégradation.

Une toiture qui présente des infiltrations importantes ou des garde-corps dangereux ne peuvent pas être ignorés indéfiniment.

L’absence d’intervention pourrait entraîner des dégâts supplémentaires et, dans certaines circonstances, engager des responsabilités.

En revanche, tous les travaux recommandés par un architecte ne présentent pas nécessairement le même degré d’urgence.

Un rapport technique peut proposer une rénovation complète de l’enveloppe d’un immeuble, comprenant la toiture, les façades, les terrasses, les balcons et l’isolation.

Cette approche peut être techniquement cohérente.

Elle ne signifie cependant pas que l’intégralité du programme doit être immédiatement entreprise.

Il est légitime de demander quelles interventions sont indispensables à court terme, lesquelles peuvent être réalisées ultérieurement et quelles améliorations pourraient être reportées.

L’objectif doit être de préserver durablement l’immeuble sans imposer des dépenses prématurées ou insuffisamment justifiées.

Il convient donc de déconseiller tant le refus systématique de tous travaux que l’approbation précipitée d’un programme global particulièrement coûteux.

8. Peut-on réaliser des travaux en plusieurs phases ?

Oui, et cette possibilité mérite souvent d’être étudiée.

Une rénovation importante peut parfois être organisée en plusieurs phases.

Une première phase pourrait concerner la réparation de la toiture et des défauts d’étanchéité les plus préoccupants.

Une deuxième pourrait porter sur les terrasses et les balcons.

Une troisième pourrait ensuite concerner les façades et certaines améliorations énergétiques.

Cette solution peut permettre d’étaler les dépenses et de limiter les appels de fonds immédiats.

Cependant, un phasage n’est pas nécessairement moins coûteux.

Il peut entraîner la répétition de certaines dépenses, notamment celles liées aux échafaudages, aux installations de chantier, aux études et à la coordination des entrepreneurs.

Il peut aussi poser des difficultés techniques si les travaux réalisés dans une première phase doivent être partiellement modifiés lors d’une intervention ultérieure.

Il est donc indispensable de demander à l’architecte de comparer les coûts et les conséquences des différents scénarios.

La meilleure solution n’est pas toujours celle qui entraîne la dépense immédiate la plus faible.

Elle est celle qui permet de réaliser les interventions nécessaires au coût global le plus raisonnable, tout en tenant compte des capacités financières de la copropriété.

9. Un rapport d’architecte suffit-il pour voter plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux ?

Pas nécessairement.

Un rapport d’architecte peut être particulièrement détaillé et comporter une description des désordres, des photographies, différentes solutions techniques ainsi qu’une estimation du coût des travaux.

Mais il faut distinguer une estimation budgétaire d’un marché définitif.

Le rapport peut encore nécessiter des investigations complémentaires, des sondages, des études de stabilité, des analyses d’amiante ou un audit énergétique.

Il peut également être nécessaire d’obtenir un permis d’urbanisme.

Le coût définitif des travaux peut ainsi différer sensiblement de l’estimation initiale.

C’est pourquoi il est généralement préférable de disposer d’un cahier des charges suffisamment précis et de plusieurs offres d’entrepreneurs avant d’approuver un engagement financier important.

L’article 3.89, § 5, 11°, du Code civil impose d’ailleurs au syndic de présenter une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalable lorsque le seuil de mise en concurrence fixé par l’assemblée générale est atteint.

Il faut également vérifier les éléments compris dans les prix annoncés : honoraires de l’architecte, coordinateur de sécurité, échafaudages, assurances, TVA et éventuels imprévus.

Une estimation de 500.000,00 € peut rapidement augmenter lorsque certaines prestations n’ont pas été prises en considération.

Le meilleur conseil est donc de ne jamais approuver un programme important sans avoir demandé un budget aussi complet et transparent que possible.

10. Comment sont réparties les dépenses entre les copropriétaires ?

Cette question est évidemment essentielle.

L’article 3.81 du Code civil prévoit que les charges de copropriété forcée sont réparties en fonction de la valeur respective des parties privatives, de l’utilité des parties communes pour les copropriétaires ou d’une combinaison de ces deux critères.

Le règlement de copropriété doit préciser les critères et modalités de répartition applicables.

En pratique, certaines dépenses sont réparties selon les quotités générales, tandis que d’autres peuvent être soumises à des clés particulières.

Prenons un exemple concret et simple.

Une copropriété décide des travaux pour un montant de 50.000,00 €.

Si un propriétaire détient 100/1.000èmes des quotités et que les dépenses sont réparties selon cette clé, sa contribution s’élèvera à 5.000,00 €.

Mais le résultat pourrait être différent si une partie des travaux concerne des éléments soumis à une autre clé de répartition.

Cette question peut notamment se poser dans les immeubles comprenant des appartements, des commerces, des garages ou différentes catégories de parties communes.

Il ne suffit donc pas de connaître le coût global des travaux.

Chaque copropriétaire doit pouvoir déterminer la contribution qui lui sera personnellement réclamée.

Il est parfaitement légitime de demander au syndic une simulation individualisée des appels de fonds envisagés.

Une attention particulière doit également être portée aux travaux concernant certains éléments privatifs.

L’article 3.88, § 1er, 1°, d), permet, moyennant une motivation spéciale et à la majorité des deux tiers, que la copropriété organise l’exécution de travaux portant sur certaines parties privatives pour des raisons techniques ou économiques.

Cela ne signifie cependant pas que le coût de ces travaux devient automatiquement une charge commune.

11. Le cas souvent particulier des terrasses : qui doit payer leur rénovation ? Son occupant ou toute la copropriété ?

La rénovation des terrasses constitue une source fréquente de litiges dans les copropriétés.

Un copropriétaire peut être le seul à utiliser une terrasse, sans pour autant en être juridiquement propriétaire.

Il peut simplement bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.

L’article 3.85, § 1er, du Code civil prévoit notamment que certaines dérogations statutaires au droit d’usage proportionnel des parties communes sont présumées constituer des servitudes, sauf clause contraire.

La jouissance exclusive et la propriété sont donc deux notions différentes.

Il faut également distinguer les différents éléments composant la terrasse.

La structure porteuse, l’étanchéité, le revêtement, les garde-corps et certains aménagements peuvent être soumis à des régimes distincts.

En conséquence, les frais de rénovation ne sont pas nécessairement tous supportés par la même personne.

Il serait donc erroné d’affirmer que le propriétaire qui utilise seul une terrasse doit automatiquement payer tous les travaux.

À l’inverse, il serait également inexact de considérer que l’intégralité de ces dépenses doit nécessairement être supportée par tous les copropriétaires.

La réponse dépend des statuts, de la nature des éléments concernés et des règles applicables à la répartition des charges.

Avant d’approuver des travaux de réfection de terrasses, il est donc prudent de faire vérifier la qualification juridique des éléments concernés.

Il faut également être particulièrement vigilant si l’assemblée envisage de modifier le statut des terrasses ou de les privatiser.

Une telle opération peut nécessiter des décisions à majorité qualifiée et des modifications statutaires par acte authentique.

12. Comment financer les travaux ? Fonds de roulement et fonds de réserve

Le Code civil organise deux mécanismes financiers importants.

L’article 3.86, § 3, distingue le fonds de roulement et le fonds de réserve.

Le fonds de roulement permet principalement de couvrir les dépenses ordinaires de la copropriété.

Le fonds de réserve est destiné aux dépenses importantes et non périodiques, notamment la réparation ou le renouvellement de la toiture, des ascenseurs ou d’autres équipements communs.

En principe, une copropriété doit constituer un fonds de réserve au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes de l’immeuble.

La contribution annuelle minimale doit correspondre à 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent, sauf décision de dispense prise à la majorité des quatre cinquièmes.

Ce minimum légal ne garantit cependant pas que la réserve sera suffisante pour financer d’importants travaux.

Une copropriété disposant de réserves limitées peut ainsi être confrontée à la nécessité de réclamer des contributions extraordinaires particulièrement élevées.

Il est donc important, dans la mesure du possible, d’anticiper les besoins de rénovation.

Avant d’approuver un programme de travaux, les copropriétaires devraient connaître les montants disponibles, les appels de fonds envisagés et leur calendrier.

Il convient également d’examiner les possibilités de financement bancaire et les éventuelles aides publiques.

Une précision importante s’impose cependant concernant les primes bruxelloises.

Au 28.10.2026 toutefois, les autorités régionales indiquent qu’aucune décision gouvernementale ne permet encore l’introduction de demandes de primes RENOLUTION pour les factures de solde datées de 2025 ou 2026.

Dans le contexte budgétaire des finances publiques bruxelloises, il est donc imprudent de bâtir un plan de financement sur des primes dont l’octroi est très incertain, voire inexistant.

13. Quelles sont les obligations PEB applicables aux copropriétés bruxelloises à partir de 2033 ?

Il s’agit désormais d’une question incontournable.

La Région de Bruxelles-Capitale a adopté des règles destinées à améliorer progressivement la performance énergétique de son parc immobilier.

Ces dispositions figurent notamment dans le Code bruxellois de l’air, du climat et de la maîtrise de l’énergie, appelé CoBrACE, modifié notamment par l’ordonnance du 07.03.2024.

Pour les logements privés, l’objectif actuellement prévu est d’atteindre, au plus tard le 01.01.2033, une consommation théorique maximale d’énergie primaire de 275 kWh/m² par an.

Cela correspond actuellement à une classe PEB E ou meilleure.

Un second objectif, plus exigeant, de 150 kWh/m²/an, correspondant actuellement à la classe énergétique C ou meilleure, est également prévu. Il devra être atteint dans les vingt ans de l’entrée en vigueur des dispositions concernées, soit au plus tôt le 31.12.2045. La date définitive de cette seconde échéance doit encore être fixée.

Il faut cependant éviter plusieurs confusions.

Tout d’abord, l’objectif énergétique ne signifie pas nécessairement que chaque copropriété doit effectuer immédiatement une rénovation complète de son immeuble.

Les travaux réellement nécessaires dépendent de la situation du bâtiment et des performances énergétiques des différents logements.

Ensuite, la réglementation ne doit pas être interprétée comme instaurant automatiquement, dès le 01.01.2033, une interdiction générale de vendre ou de louer tout logement qui n’aurait pas atteint la classe E.

Le dispositif prévoit des objectifs de performance, des mécanismes de contrôle et des sanctions, mais il ne faut pas confondre ceux-ci avec une interdiction générale et automatique de toute transaction ou location.

Enfin, plusieurs modalités d’exécution du nouveau régime doivent encore être précisées ou rendues opérationnelles.

La fonction d’expert PEB appelée à intervenir dans les copropriétés et le rapport de synthèse prévu par la réglementation nécessitent notamment encore certaines mesures de mise en œuvre.

Les copropriétés doivent donc anticiper les obligations énergétiques, tout en suivant les évolutions réglementaires.

14. Qui doit financer les travaux d’isolation nécessaires pour atteindre les objectifs PEB ?

La question est particulièrement importante dans les immeubles à appartements.

Un propriétaire peut difficilement améliorer suffisamment les performances énergétiques de son logement sans intervention sur certaines parties communes.

Par exemple, un appartement situé au dernier étage nécessite fréquemment une meilleure isolation de la toiture.

Or, si cette toiture constitue une partie commune, ce qui est en principe la règle, le propriétaire ne peut normalement pas décider seul de sa rénovation.

La réglementation bruxelloise tient compte de cette difficulté en prévoyant une responsabilité de l’association des copropriétaires dans la réalisation des objectifs énergétiques.

Il ne suffira donc pas nécessairement, pour une copropriété, d’affirmer que les objectifs PEB relèvent exclusivement de la responsabilité individuelle des propriétaires.

Lorsque des interventions sur les parties communes sont nécessaires, l’association des copropriétaires devra prendre les mesures relevant de ses compétences.

Il est cependant essentiel de déterminer les travaux réellement utiles.

Dans certains immeubles, une amélioration de l’isolation de la toiture pourra avoir un effet important.

Dans d’autres, les façades, les châssis, les équipements de chauffage ou la ventilation devront également être examinés.

Un audit énergétique peut donc être particulièrement utile avant d’approuver un programme coûteux.

Il permettra notamment d’éviter des interventions disproportionnées ou insuffisamment efficaces.

Il faut aussi tenir compte des copropriétés mixtes, comprenant des logements et des commerces ou bureaux.

Les unités non résidentielles ne sont pas nécessairement soumises aux mêmes objectifs ni aux mêmes échéances.

La première échéance générale annoncée pour ces biens ne peut, à ce stade, intervenir avant 2035, et le calendrier définitif dépend encore des mesures réglementaires applicables.

Il serait donc inexact d’affirmer que toutes les unités d’un immeuble mixte sont soumises indistinctement aux obligations prévues pour les logements en 2033.

15. Quels documents pouvez-vous demander au syndic avant de voter ?

Un copropriétaire ne doit pas être amené à voter des dépenses importantes sans disposer des informations nécessaires.

L’article 3.89, § 5, 9°, du Code civil prévoit que le syndic doit permettre aux copropriétaires d’accéder aux documents et informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, suivant les modalités applicables.

Ce droit peut notamment concerner les rapports techniques, les devis, les contrats, les comptes, les décisions précédentes et les documents financiers utiles.

Il ne signifie pas nécessairement que le syndic doit transmettre spontanément toutes les pièces dans le format souhaité par chaque copropriétaire.

En revanche, il doit organiser un accès effectif aux documents concernés.

Avant une décision importante, il est généralement utile de disposer du rapport de l’architecte, des éventuelles investigations complémentaires, du cahier des charges, des offres d’entrepreneurs et du plan de financement.

Il faut également connaître le montant disponible dans le fonds de réserve et les conséquences financières individuelles des travaux.

Si certains documents ne sont pas disponibles, il est préférable d’interroger le syndic suffisamment tôt, idéalement par écrit.

Une demande précise et raisonnable adressée au syndic a généralement davantage de chances d’aboutir qu’une contestation générale de sa gestion.

16. Peut-on contester une décision de l’assemblée générale ?

Oui, mais sous certaines conditions strictes.

L’article 3.92, § 3, du Code civil prévoit qu’un copropriétaire peut demander au Juge l’annulation ou la réformation d’une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui lui cause un préjudice personnel.

Le simple fait d’avoir voté contre une décision ne permet donc pas automatiquement de l’obtenir.

Il faut pouvoir démontrer une cause juridique de contestation et le préjudice personnel subi.

Une décision pourrait notamment être critiquée si elle a été adoptée sans respecter la majorité légalement requise, si elle porte sur une question qui n’avait pas été régulièrement annoncée ou si elle présente un caractère abusif.

Le recours relève, en principe, de la compétence du Juge de paix.

Il doit être introduit dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale.

Ce délai est particulièrement important.

Une simple lettre de contestation adressée au syndic ne suffit pas à préserver le droit d’agir en justice.

Il faut donc réagir assez rapidement, sous peine de forclusion.

Par ailleurs, le Code civil prévoit d’autres possibilités d’intervention judiciaire.

L’article 3.92, § 5, permet notamment à un copropriétaire de solliciter l’autorisation du Juge pour réaliser certains travaux urgents et nécessaires lorsque la majorité requise ne peut être obtenue.

L’article 3.92, § 8, prévoit également une intervention judiciaire lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement l’adoption d’une décision nécessaire.

Ces mécanismes permettent d’éviter qu’un immeuble se dégrade indéfiniment en raison d’un blocage injustifié.

Il reste néanmoins préférable, chaque fois que cela est possible, de rechercher d’abord une solution au sein de la copropriété.

17. Comment réagir concrètement si votre copropriété envisage des travaux très coûteux ?

Lorsqu’un syndic annonce un programme de rénovation important, la première réaction peut être de s’y opposer en raison de son coût.

Cette réaction est compréhensible, mais elle ne constitue pas nécessairement la meilleure stratégie.

Il faut d’abord déterminer si les travaux sont réellement nécessaires et s’ils ont été correctement étudiés.

Une approche en plusieurs étapes est recommandée.

La première étape consiste à examiner l’acte de base, le règlement de copropriété et les décisions précédentes de l’assemblée générale.

La deuxième consiste à vérifier le rapport technique et à identifier précisément les interventions urgentes.

La troisième est de demander si plusieurs scénarios ont été étudiés : rénovation complète, travaux en plusieurs phases ou interventions conservatoires limitées.

La quatrième consiste à examiner les devis, les honoraires des intervenants, les éventuels frais supplémentaires et les possibilités de financement.

La cinquième est de demander au syndic une simulation de la participation financière correspondant à vos propres lots.

La sixième consiste à vérifier la formulation exacte des résolutions soumises au vote et les majorités applicables.

Enfin, si certaines décisions vous paraissent prématurées ou insuffisamment justifiées, il convient de faire valoir vos objections de manière précise.

Vous pouvez être favorable aux études et aux interventions urgentes tout en refusant un engagement financier global qui ne serait pas suffisamment documenté.

Cette position est souvent plus constructive et plus efficace qu’une opposition systématique à tous les travaux.

Il faut également éviter de se laisser entraîner dans des conflits personnels entre copropriétaires ou avec le syndic.

Le véritable enjeu demeure la conservation de l’immeuble, la bonne application de la loi et la maîtrise des dépenses.

18. Quelles précautions prendre lors de l’achat ou de la vente d’un appartement dans une copropriété ?

La question des travaux futurs concerne également les personnes qui envisagent d’acheter ou de vendre un appartement.

Un appartement peut sembler attractif en raison de son prix modéré, mais ceci alors que la copropriété envisage déjà une rénovation importante, par exemple de la toiture ou des façades.

L’acquéreur pourrait alors être confronté très rapidement à des appels de fonds considérables.

Il est donc indispensable de s’informer sur la situation technique et financière de l’immeuble avant de s’engager.

L’article 3.94 du Code civil organise la transmission de différentes informations à l’occasion de la vente d’un lot.

Il prévoit notamment la communication de documents relatifs aux comptes, aux fonds disponibles, aux arriérés éventuels, aux procédures judiciaires et aux procès-verbaux des assemblées générales précédentes.

Des dispositions particulières règlent également la question des charges liées aux travaux décidés avant la vente, mais dont le paiement est réclamé ultérieurement.

Il faut donc examiner attentivement les dates des décisions ainsi que les appels de fonds à venir.

Il est inexact de considérer que le vendeur doit toujours supporter tous les travaux décidés avant la vente ou, inversement, que l’acquéreur doit automatiquement prendre en charge l’intégralité des dépenses futures.

La situation dépend des règles légales et des conventions applicables.

19. Conclusion : protéger son patrimoine sans subir des décisions insuffisamment préparées

Les copropriétés bruxelloises sont confrontées à des défis importants.

Le vieillissement des immeubles, l’augmentation du coût des rénovations et les nouvelles obligations énergétiques imposent des décisions parfois difficiles.

Ces décisions peuvent avoir des conséquences financières majeures pour les propriétaires.

Il est cependant important de rappeler qu’un copropriétaire n’est pas dépourvu de droits face au syndic ou à une majorité de copropriétaires.

Il peut obtenir des informations, participer aux décisions, demander des précisions, contester certaines dépenses et, dans les conditions prévues par la loi, saisir le Juge.

Cela ne signifie pas qu’il soit possible de refuser systématiquement les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

La meilleure approche consiste à rechercher un équilibre entre les impératifs techniques, les obligations légales, les contraintes financières et la protection des intérêts de chacun.

Avant de voter des travaux représentant plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, il est donc essentiel de s’assurer que les décisions reposent sur des informations suffisamment précises et qu’elles respectent les dispositions légales et statutaires.

Un examen technique et juridique préalable peut parfois éviter des erreurs coûteuses, des dépenses injustifiées et des procédures judiciaires longues, complexes et coûteuses.

Si vous êtes confronté à un projet de rénovation important, à une difficulté avec votre syndic ou à une décision de copropriété que vous estimez contestable, une analyse personnalisée de votre situation et des documents de votre immeuble permettra de déterminer précisément vos droits et les démarches qu’il convient d’entreprendre.

Par Olivier de Theux