Le contrat de courtage immobilier occupe une place centrale dans la pratique quotidienne des agents immobiliers. Il constitue à la fois le fondement de leur mission, le cadre de leurs obligations et la source de leur droit à rémunération. Longtemps régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers, ce régime a été profondément remanié par l’arrêté royal du 28 septembre 2023, entré en vigueur le 1^er février 2024, soit il y a tout juste deux ans.

Cet arrêté royal important ne s’est pas limité à une mise à jour formelle. Il s’est inscrit dans une refonte globale du droit de la consommation (Code de droit économique, directives européennes « droits des consommateurs » et « Omnibus ») et dans une volonté explicite du législateur d’accroître la transparence contractuelle et l’équilibre des droits et obligations entre l’agent immobilier et le consommateur.

Parallèlement, la Cour de cassation, par un arrêt du 28 mars 2025, a apporté un éclairage fondamental sur la sanction du non-respect des prescriptions réglementaires en matière de contrat de courtage, en refusant toute approche automatique de la nullité du contrat et, partant, de la perte du droit à commission par l’agent immobilier.

La présente note vise à fournir aux agents immobiliers un rappel synthétique et structuré :

• du cadre légal applicable depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté royal du 28 septembre 2023, il y a deux ans ;
• des obligations concrètes qui leur incombent lors de la conclusion et de l’exécution d’un contrat de courtage avec un consommateur ;
• des sanctions civiles encourues en cas de non-respect de ces obligations et de l’apport de l’arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2025 pour l’interprétation de ce régime.

I. Champ d’application et philosophie générale de l’arrêté royal du 28 septembre 2023

1. Champ d’application

L’arrêté royal du 28 septembre 2023 s’applique aux contrats d’intermédiation relatifs à la vente, à l’achat et à la location de biens immobiliers conclus entre une entreprise et un consommateur.

Deux évolutions majeures doivent être soulignées :

a) Une approche fonctionnelle de l’intermédiation immobilière

Le texte ne vise plus uniquement les agents immobiliers titulaires du titre protégé, mais toute entreprise qui exerce, à titre professionnel, une activité d’intermédiation immobilière. Cette approche garantit un véritable « level playing field » entre les différents acteurs du marché, à l’exception des notaires, qui demeurent soumis à un régime spécifique.

b) L’ancrage explicite dans le Code de droit économique

L’arrêté royal est adopté sur la base de l’article VI.85 du Code de droit économique. Il constitue un régime sectoriel impératif venant compléter les règles générales relatives aux clauses abusives, à l’information précontractuelle et aux contrats conclus hors établissement ou à distance.

2. Une logique de dispositions minimales impératives

Contrairement à l’arrêté royal du 12 janvier 2007, le texte de l’arrêté royal du 28 septembre 2023 n’est plus structuré autour d’une distinction entre clauses obligatoires et clauses interdites. Il impose un corpus unique de seize prescriptions minimales que tout contrat de courtage doit contenir ou respecter.

Toute clause qui aurait pour effet de limiter ou de supprimer les droits reconnus au consommateur par l’arrêté est interdite et nulle.

II. Les obligations légales de l’agent immobilier dans le contrat de courtage

1. Forme du contrat : support durable

Le contrat d’intermédiation doit être établi sur un support durable. Cette exigence permet l’utilisation de supports électroniques, tout en maintenant l’application stricte des règles relatives aux contrats conclus hors établissement ou à distance prévues par le Code de droit économique.

2. Droit de rétractation

Le contrat doit contenir une clause accordant au consommateur un droit de rétractation de quatorze jours, quel que soit le lieu de conclusion du contrat.

Une exception est admise lorsque :

• le consommateur demande expressément l’exécution immédiate du contrat ; et
• reconnaît explicitement perdre son droit de rétractation en cas d’exécution complète de la mission durant ce délai.

À défaut de respect strict de ces conditions, toute clause excluant ou limitant le droit de rétractation est nulle.

3. Mention du lieu et de la date de conclusion

Le contrat doit indiquer la date et l’adresse précise du lieu où il est conclu. L’exigence antérieure d’une mention manuscrite est abandonnée, mais une simple clause préimprimée est insuffisante.

4. Mission de l’agent immobilier et étendue de ses pouvoirs

Il s’agit du cœur du contrat de courtage.

Le contrat doit décrire de manière claire et non équivoque, sous une seule rubrique :

• la mission confiée à l’agent ;
• l’existence ou non d’un pouvoir de négociation ;
• les limites de ce pouvoir ;
• le prix minimum applicable (ou maximum, lorsque l’agent immobilier est chargé de rechercher un bien pour son client) ;
• l’éventuelle faculté de conclure le contrat au nom et pour le compte du consommateur ;
• les canaux publicitaires qui seront, le cas échéant, utilisés par l’agent immobilier dans sa mission.

5. Attestations obligatoires

Une liste des attestations requises (PEB, sol, certificats techniques, etc.) doit être annexée au contrat. Le consommateur peut toujours choisir de les fournir lui-même.

Si l’agent immobilier se charge de leur obtention, un accord exprès est requis pour chaque attestation, ainsi qu’une information transparente sur le coût réel et les éventuels frais supplémentaires à charge du consommateur.

6. Tarif de l’agent immobilier

Le tarif doit être indiqué de manière globale, TVA et taxes comprises, ainsi que, le cas échéant, le coût de tous les services supplémentaires.

Toute opacité tarifaire expose l’agent à la nullité de la clause concernée et, dans certains cas, à la perte partielle de sa rémunération.

7. Exclusivité

Le caractère exclusif ou non de la mission doit être explicitement mentionné. En cas d’exclusivité, la durée maximale est limitée à six mois.

8. Durée, résiliation et reconduction

Le contrat doit préciser s’il est conclu à durée déterminée ou indéterminée.

• Contrat à durée déterminée : indication claire de la durée.
• Contrat à durée indéterminée : délai de préavis maximal de deux mois.
• Reconduction tacite : le contrat doit l’indiquer également, le cas échéant. Le délai de préavis pour s’opposer à la prolongation ou au renouvellement tacite est de maximum un mois.

9. Obligation d’information périodique

L’agent immobilier doit informer le consommateur au moins une fois par mois, sur un support durable, de l’état d’avancement de la mission.

Cette obligation porte sur les efforts fournis, indépendamment du résultat obtenu.

10. Réalisation de la mission et droit à rémunération

Le contrat peut assimiler à la réalisation de la mission :

• une offre valable sur support durable, qui donne au consommateur une preuve certaine de l’offre. Toutefois, dans le cas où la vente ou la location n’a pas lieu suite à la réalisation d’une condition résolutoire ou suite à la non-réalisation d’une condition suspensive, non imputable à la volonté des parties au contrat, aucune commission d’agence n’est due par le consommateur ;
• un contrat conclu, dans les six mois suivant la fin du contrat d’intermédiation, avec un candidat auquel l’agent immobilier a fourni des informations précises et individuelles. Par informations précises et individuelles, on entend des informations supplémentaires par rapport aux informations générales figurant par exemple sur un site web ou une annonce, et transmises à une personne spécifique. L’agent immobilier doit également, dans cette hypothèse, avoir transmis au consommateur, dans les sept jours de la fin du contrat d’intermédiation, la liste des personnes à qui cette information précise et individuelle a été communiquée.

11. Résiliation anticipée et clause pénale

Une clause de résiliation unilatérale doit être prévue pour le consommateur. Toute indemnité de rupture fixée dans le contrat est plafonnée (50 % ou 25 % du tarif selon le moment de la résiliation, à savoir moins de trois mois après la conclusion du contrat ou plus de trois mois).

En cas de non-respect de l’exclusivité, une clause pénale peut être prévue, dans la limite de 75 % du tarif, sous réserve du contrôle judiciaire du caractère abusif.

III. Sanctions en cas de non-respect des prescriptions légales

1. Nullité des clauses illicites

Toute clause qui limite ou supprime les droits du consommateur est nulle. Cette nullité est en principe partielle : le contrat subsiste s’il peut exister sans la clause litigieuse.

2. Absence de nullité automatique du contrat dans son ensemble

Ni l’arrêté royal du 28 septembre 2023 ni le Code de droit économique ne prévoient une nullité globale automatique du contrat en cas d’irrégularité.

3. Enseignement de l’arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2025

Dans son arrêt du 28 mars 2025, la Cour de cassation a jugé, sous l’empire de l’arrêté royal du 12 janvier 2007, que :

• seules les clauses qui déterminent l’objet du contrat et la mission de l’agent immobilier sont essentielles ;
• l’absence d’autres clauses obligatoires n’entraîne pas, en règle, la nullité de l’ensemble du contrat ;
• le droit à commission peut subsister malgré des irrégularités formelles.

Ces principes conservent à notre sens toute leur pertinence sous l’empire du nouvel arrêté royal. Celui-ci, malgré un formalisme accru, ne consacre pas davantage une nullité automatique globale.

IV. Conclusion

L’arrêté royal du 28 septembre 2023 est entré en vigueur il y a tout juste deux ans.

Il a imposé aux agents immobiliers un formalisme renforcé et une transparence accrue dans la rédaction et l’exécution des contrats de courtage. Il ne doit cependant pas être perçu comme une épée de Damoclès entraînant systématiquement la perte du droit à commission en cas de non-respect de toute clause ou indication obligatoire.

L’arrêt de la Cour de cassation du 28 mars 2025 rappelle avec force que le juge doit raisonner de manière nuancée, en distinguant, le cas échéant, les manquements affectant l’objet même du contrat de ceux qui ne justifient qu’une sanction partielle.

Pour les agents immobiliers, la meilleure protection reste la prévention.

Un contrat clair, conforme aux prescriptions réglementaires, et une exécution rigoureuse et documentée de la mission, constituent les meilleurs garants de la sécurité juridique et du droit à rémunération.