Note d’observation sous Civ., Bruxelles (1re chambre), 18.06.2026, inédit.
Les litiges de construction se caractérisent fréquemment par l’imbrication de questions juridiques et techniques : infiltrations, défauts d’étanchéité, fissures, problèmes de stabilité, non-conformité aux plans, malfaçons ou encore insuffisance du contrôle exercé par l’architecte sur le travail de l’entrepreneur.
Dans ce contexte, l’expertise judiciaire apparaît souvent indispensable. Elle ne constitue cependant ni un droit automatique pour le demandeur ni un moyen de pallier les insuffisances de son dossier.
Le jugement rendu le 18.06.2026 par la 1re chambre du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles offre une illustration particulièrement éclairante de cette exigence. Il refuse une expertise jugée prématurée et disproportionnée, notamment parce que l’entrepreneur proposait une réparation complète et qu’une solution probatoire moins coûteuse demeurait disponible.
Cette décision invite à articuler le droit judiciaire de l’expertise avec les principes du contrat d’entreprise, la primauté de l’exécution en nature et, lorsque celle-ci échoue, le remplacement judiciaire ou extrajudiciaire du débiteur.
1. Une affaire d’infiltrations née à l’occasion de travaux réalisés sur les parties communes d’une copropriété
L’affaire soumise au Tribunal concernait un immeuble placé sous le régime de la copropriété. L’association des copropriétaires avait décidé de procéder à la rénovation de la toiture, tant en ce qui concernait son étanchéité que son isolation. Elle avait confié à un bureau d’architectes le contrôle des travaux et à une entreprise spécialisée leur exécution. Le chantier avait commencé au mois de novembre 2025.
À partir du mois de décembre 2025, puis en janvier, février, mars et avril 2026, une copropriétaire d’un appartement situé au huitième et dernier étage avait signalé plusieurs dégâts. Le dossier faisait notamment état d’une dégradation du plafonnage, d’infiltrations et de nuisances sonores.
Un élément matériel n’était pas contesté : des ouvriers relevant de l’entreprise à qui le chantier avait été confié avaient perforé la plateforme supérieure de l’immeuble, au neuvième étage, ainsi que le plafond de l’appartement immédiatement inférieur. La réalité d’une intervention dommageable n’était donc pas purement hypothétique.
Le 20.01.2026, l’architecte avait informé la copropriétaire que l’entreprise se chargerait de réparer les dégâts. Le même jour, celle-ci avait confirmé que le plafonnage dégradé serait remis en état à ses frais. Elle avait également rappelé qu’un état des lieux avait été établi avant les travaux. Le 15.02.2026, l’entreprise avait encore indiqué qu’elle prendrait en charge les frais inhérents aux dégâts causés par les infiltrations et par le chantier, tout en précisant que les conditions météorologiques ne permettaient pas encore de procéder à certaines interventions.
Le 17.02.2026, la copropriétaire avait mis en demeure l’association des copropriétaires, l’entreprise et l’architecte de prendre toutes les mesures conservatoires nécessaires pour protéger la dalle des eaux de pluie, de maintenir ces mesures jusqu’à la rénovation complète de la toiture et de placer un déshumidificateur dans son appartement. L’architecte avait à nouveau confirmé que l’entreprise prendrait en charge les réparations, tout en soulignant que les conditions météorologiques empêchaient une intervention immédiate.
Par citation du 17.03.2026, la copropriétaire avait assigné l’entreprise, l’architecte et l’association des copropriétaires devant le Tribunal. Elle sollicitait, avant dire droit, la désignation d’un Expert judiciaire chargé principalement d’éclairer le Tribunal sur les « responsabilités techniques » des défendeurs, sur les désordres créés dans son appartement à l’occasion des travaux et sur les dommages qu’elle estimait avoir subis.
La cause fut retenue dans le cadre des débats succincts, conformément à l’article 735 du Code judiciaire, pour statuer sur la demande d’expertise et sur les demandes de mise hors cause formées par l’architecte et l’association des copropriétaires et l’architecte.
2. La décision du Tribunal : refus de l’expertise judiciaire et mise hors cause de deux défendeurs
Le Tribunal rejette la demande d’expertise « à ce stade de la procédure ». Il ne considère donc pas que toute expertise judiciaire serait définitivement exclue, mais il estime que les conditions permettant de l’ordonner ne sont pas réunies au moment où il statue.
Plusieurs éléments soutiennent cette décision.
Premièrement, aucune constatation utile ne pouvait plus être réalisée concernant les nuisances sonores. Le conseil de la demanderesse l’avait lui-même reconnu à l’audience. L’expertise ne pouvait donc plus porter que sur les dégâts matériels affectant l’appartement.
Deuxièmement, l’entreprise avait confirmé qu’elle procéderait aux réparations. À la suite de la découverte d’eau entre l’isolant et le pare-vapeur, il avait même été décidé de démonter intégralement le complexe d’étanchéité du neuvième étage afin de le refaire. La société acceptait en outre de supporter les frais de cette reprise, alors même que certains constats attribuaient les infiltrations à la façade, extérieure au périmètre initial des travaux de toiture.
Troisièmement, la demanderesse affirmait que les premières réparations avaient été exécutées en méconnaissance des règles de l’art, mais elle ne produisait aucun rapport technique corroborant cette affirmation. Ses courriers des 29.03.2026 et 14.04.2026 ne suffisaient pas, à eux seuls, à rendre vraisemblable la mauvaise exécution alléguée. Aucun avis d’un conseiller technique ne remettait en cause les constatations concordantes de l’entreprise, de l’Architecte et du syndic.
Quatrièmement, le dommage était évalué par la demanderesse à un total de 9.300,00 €, composé de trois postes de 5.000,00 €, 3.500,00 € et 800,00 €. Le Tribunal estime qu’une expertise classique représenterait un coût disproportionné par rapport à cet enjeu. Il ne prend d’ailleurs pas uniquement en considération les honoraires de l’Expert : il relève également le coût du retard qui serait causé aux travaux, les inconvénients supportés par les autres copropriétaires et la nécessité probable de suspendre le chantier pour permettre les constatations.
Cinquièmement, un état des lieux avait été dressé avant le commencement des travaux par un tiers dont l’objectivité n’était pas contestée. Le Tribunal considère que ce tiers pouvait être chargé d’évaluer les dégâts, au besoin en présence de l’entreprise, afin d’obtenir un constat contradictoire. Il existait donc une solution moins coûteuse et moins préjudiciable aux autres copropriétaires.
Enfin, l’action dirigée contre l’association des copropriétaires et l’architecte est déclarée non fondée. La demanderesse ne produisait aucun élément rendant plausible une faute propre de l’une ou de l’autre de ces parties, ni aucun commencement de preuve d’un lien causal entre une telle faute et son dommage. Leur simple participation au chantier ou à sa gestion ne suffisait pas à justifier leur maintien à la cause.
La demanderesse est dès lors condamnée à payer une indemnité de procédure de 1.412,79 € à l’association des copropriétaires et une indemnité identique de 1.412,79 € à l’architecte. Le Tribunal réserve, en revanche, le fond de l’action dirigée contre l’entreprise et renvoie la cause au rôle.
3. L’expertise judiciaire : une mesure destinée à établir les faits techniques, non à trancher le droit
L’article 962, alinéa 1er, du Code judiciaire permet au Juge, en vue de la solution d’un litige ou en présence d’une menace objective et actuelle de litige, de charger un Expert de procéder à des constatations ou de donner un avis technique.
L’expertise répond à une difficulté particulière du contentieux de la construction : le Juge maîtrise le droit, mais il ne dispose généralement pas des connaissances nécessaires pour déterminer l’origine d’une infiltration, apprécier le dimensionnement d’une poutre, vérifier une étanchéité ou distinguer une fissure de retrait d’un mouvement structurel.
L’Expert peut notamment être chargé de décrire les travaux exécutés, d’identifier les malfaçons et les inachèvements, d’en rechercher les causes, de vérifier la conformité des prestations aux documents contractuels et aux règles de l’art, de proposer les réparations nécessaires, d’en chiffrer le coût et d’évaluer techniquement certains dommages.
Il ne peut toutefois pas se substituer au Tribunal. L’Expert peut donner un avis sur l’imputabilité technique des désordres, mais il ne lui appartient pas de statuer définitivement sur la responsabilité juridique des parties, d’interpréter souverainement les conventions ou de dire le droit.
L’expertise a ainsi pour objet d’éclairer le Juge sur la réalité matérielle du litige. Elle n’a pas pour fonction de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat, de déterminer l’étendue juridique des obligations convenues ou de décider si les conditions de la responsabilité contractuelle sont remplies. Comme le rappelle la doctrine produite, l’expertise permet de connaître le fait technique ; l’application du droit à ce fait demeure de la compétence du Tribunal.
Cette distinction doit également guider la rédaction de la mission. Une mission demandant à l’Expert de « déterminer les responsabilités » est trop large si elle n’est pas limitée aux constatations et appréciations techniques. Il est préférable de lui demander d’identifier les causes des désordres, les interventions techniques qui y ont contribué et, en cas de causes multiples, de préciser leur importance respective, « tous droits des parties saufs ».
4. Une mesure avant dire droit : le Tribunal ne préjuge pas du fond
L’expertise judiciaire est généralement ordonnée par une décision avant dire droit, sur la base notamment de l’article 19, alinéa 3, du Code judiciaire.
À ce stade, le Tribunal ne tranche pas définitivement l’ensemble des responsabilités. Il apprécie prima facie si une mesure d’instruction est susceptible de faire progresser utilement le litige. La décision d’ordonner une expertise est donc prise tous droits saufs et sans reconnaissance préjudiciable.
Cette caractéristique explique que le demandeur ne soit pas tenu de démontrer immédiatement, de manière définitive, la faute de l’entrepreneur ou de l’architecte. Une telle exigence priverait l’expertise de son utilité : si les responsabilités étaient déjà complètement prouvées, l’éclairage technique serait souvent superflu.
Il faut cependant distinguer l’absence légitime de certitude de l’absence totale d’élément probant. Le demandeur doit présenter un dossier suffisamment étayé pour rendre les faits invoqués vraisemblables. La doctrine et la jurisprudence exigent ainsi un commencement de preuve ou, à tout le moins, des éléments concrets donnant une apparence sérieuse aux griefs avancés.
Le jugement du 18.06.2026 applique rigoureusement ce principe. La demanderesse ne devait pas déjà démontrer définitivement que les travaux avaient été mal exécutés. Elle devait néanmoins fournir un élément technique susceptible de rendre cette affirmation plausible. Ses propres dénonciations ne suffisaient pas à neutraliser les constatations contraires émises par les professionnels présents sur le chantier.
L’expertise ne constitue donc pas une mesure exploratoire permettant de rechercher, après l’introduction de la procédure, si une faute aurait éventuellement été commise. Elle doit être fondée sur un litige technique déjà identifiable.
5. L’exigence d’un commencement de preuve : une condition centrale
L’article 870 du Code judiciaire et l’article 8.4 du Code civil imposent à chaque partie de prouver les faits qu’elle allègue. Cette règle ne disparaît pas lorsqu’une expertise est demandée.
La partie qui sollicite la mesure doit normalement produire des pièces telles que des photographies datées, un constat d’huissier, des procès-verbaux de chantier, des emails techniques, un rapport de détection de fuite, des mesures d’humidité, des devis circonstanciés ou un avis établi par son propre conseiller technique.
La qualité de ces pièces doit être appréciée concrètement. Des photographies peuvent établir la matérialité de taches d’humidité, mais rarement leur origine. Un devis peut décrire les réparations proposées sans démontrer la cause du désordre. Un email d’un entrepreneur peut constituer une reconnaissance partielle, mais il doit être interprété dans son contexte. Un rapport unilatéral peut rendre un grief plausible, tout en demeurant soumis à la contradiction.
Dans l’affaire jugée le 18.06.2026, la matérialité de certains dégâts n’était pas réellement contestée. Ce qui faisait défaut était un commencement de preuve de leur imputabilité aux réparations prétendument mal exécutées et, surtout, une pièce technique permettant de mettre en doute l’explication alternative selon laquelle certaines infiltrations provenaient de la façade.
Cette exigence rejoint la jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles, qui a rappelé, en matière de construction, qu’il ne suffit pas d’affirmer que l’architecte aurait commis des manquements : le dossier doit contenir des éléments solides confortant cette affirmation ou la rendant au moins vraisemblable (Bruxelles, 2e ch., 11.10.2012, J.L.M.B., 2013, p. 816).
La situation peut naturellement être différente lorsque le demandeur produit plusieurs rapports concordants, des photographies révélant une évolution continue des dommages, des devis identifiant une installation incorrecte ou la preuve d’interventions antérieures demeurées sans effet. Dans un dossier de vices cachés communiqué en annexe, la multiplication des infiltrations, problèmes de chauffage, défauts d’étanchéité et avis techniques rendait, au contraire, une expertise simplifiée sérieusement défendable.
6. Le contrôle de nécessité et de proportionnalité prévu par l’article 875bis du Code judiciaire
L’article 875bis du Code judiciaire impose au Juge de limiter la mesure d’instruction et son contenu à ce qui est suffisant pour résoudre le litige. Il doit prendre en considération la proportionnalité entre les coûts attendus et l’enjeu de la contestation, tout en privilégiant la mesure la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse.
Cette disposition confère à l’expertise un caractère subsidiaire. Le Juge ne doit pas seulement se demander si un Expert pourrait apporter une information intéressante. Il doit vérifier si cette information est nécessaire et si elle ne peut être obtenue par un moyen plus léger.
Le coût de l’expertise ne se réduit pas à la provision initiale. Il comprend les compléments de provision, les honoraires des conseils techniques des parties, les frais d’avocat liés aux réunions et notes de faits directoires, la durée de la procédure et l’aggravation éventuelle des dommages pendant les opérations.
Dans les litiges immobiliers, l’expertise peut également provoquer des coûts indirects considérables : suspension d’un chantier, impossibilité d’occuper ou de louer un bien, intérêts sur les sommes immobilisées, aggravation des infiltrations, prolongation des troubles de jouissance et multiplication des interventions techniques.
Le jugement du 18.06.2026 est particulièrement significatif à cet égard. Le Tribunal met en balance la valeur du dommage invoqué, soit 9.300,00 €, avec le coût prévisible d’une expertise et le retard qu’elle imposerait à la réfection du complexe d’étanchéité. La proportionnalité n’est donc pas appréciée abstraitement : elle intègre l’impact de la mesure sur le chantier collectif et sur les autres copropriétaires.
L’existence d’une solution alternative est également décisive. Le tiers ayant établi l’état des lieux avant travaux pouvait procéder à une nouvelle évaluation contradictoire. Le Tribunal ne prive donc pas la demanderesse de toute possibilité de preuve ; il l’oriente vers un moyen moins lourd.
7. Expertise classique, expertise simplifiée et autres mesures techniques
Le refus d’une expertise classique ne signifie pas nécessairement qu’aucun éclairage technique ne puisse être organisé.
L’article 986 du Code judiciaire permet au Tribunal de désigner un Expert chargé de présenter oralement ses constatations à l’audience. Cette expertise simplifiée est particulièrement adaptée lorsque les questions techniques sont circonscrites et que le dossier ne justifie pas l’organisation d’une procédure complète avec avis provisoire, notes de faits directoires et rapport final détaillé.
Dans un jugement du 16.05.2023, le Tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 23/1950/A) a ordonné une expertise simplifiée dans un dossier immobilier. L’Expert devait visiter les lieux, examiner les vices invoqués, donner son avis sur leurs causes et leur caractère caché ou apparent, puis déposer une courte note récapitulative de cinq pages au maximum. Une audience de quarante-cinq minutes était fixée pour son audition.
Cette formule permet de préserver la contradiction tout en réduisant la durée et le coût de l’instruction. Elle ne convient toutefois pas à tous les dossiers. Des problèmes de stabilité, des désordres évolutifs, la présence de nombreux intervenants ou la nécessité de recourir à plusieurs sapiteurs peuvent justifier une expertise classique.
Dans un jugement du 09.03.2023 (R.G. n° 22/6323/A), le même Tribunal avait ainsi ordonné une expertise classique concernant plusieurs infiltrations dont les causes possibles étaient contradictoires. La mission portait sur l’origine des désordres, la conformité des travaux aux règles de l’art, les remèdes, les coûts et l’aggravation éventuelle du dommage.
Avant de demander une expertise classique, il convient donc d’envisager successivement un constat contradictoire, une expertise amiable commune, un avis technique unilatéral soumis ensuite à la contradiction, une expertise simplifiée ou, en dernier recours, une expertise judiciaire complète.
8. Le contrat d’entreprise : qualification et obligations essentielles
Pour rappel, le contrat d’entreprise est la convention par laquelle un entrepreneur s’engage, en toute indépendance et moyennant un prix, à réaliser un travail ou un service déterminé pour le maître de l’ouvrage.
Il s’agit d’un contrat synallagmatique : l’entrepreneur doit exécuter la prestation convenue, tandis que le maître de l’ouvrage doit notamment payer le prix et collaborer à l’exécution.
En matière de construction, l’entrepreneur doit réaliser l’ouvrage conformément aux plans, cahiers des charges, devis et autres documents contractuels. Il doit respecter les prescriptions légales, les normes techniques rendues applicables, les instructions des fabricants et les règles de l’art.
Selon la nature de la prestation, son obligation peut être qualifiée d’obligation de résultat ou de moyens. Lorsqu’il s’engage à exécuter un ouvrage précisément déterminé, l’entrepreneur est généralement tenu d’atteindre le résultat promis. Certaines obligations particulières peuvent toutefois dépendre d’aléas qui ne sont pas entièrement sous son contrôle.
L’entrepreneur est également tenu d’un devoir d’information et de conseil. En sa qualité de professionnel, il doit attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les erreurs de conception apparentes, l’inadéquation d’un matériau, l’insuffisance d’une solution proposée ou les risques prévisibles du chantier.
Le maître de l’ouvrage doit, de son côté, permettre l’exécution du contrat. Il doit donner accès au chantier, remettre les documents nécessaires, répondre aux demandes raisonnables de l’entrepreneur et s’abstenir d’entraver les travaux.
La doctrine relève que la collaboration du maître de l’ouvrage est une véritable obligation contractuelle. Dans une affaire ancienne jugée par le Tribunal de première instance de Bruxelles le 11.05.1999, le maître de l’ouvrage qui refusait l’accès au chantier, alors que l’architecte et l’entrepreneur proposaient de remédier aux malfaçons, s’était vu imposer de permettre l’exécution des travaux.
9. Exécution en nature et réparation en nature : une distinction nécessaire
Il convient de distinguer l’exécution en nature de l’obligation et la réparation en nature du dommage.
Avant la réception ou l’agréation des travaux, le maître de l’ouvrage qui demande à l’entrepreneur d’achever correctement l’ouvrage poursuit généralement l’exécution en nature de l’obligation contractuelle initiale. Il lui suffit, en principe, d’établir l’existence de l’obligation et son inexécution.
Après la réception-agréation, l’obligation initiale a été considérée comme exécutée et acceptée, sous réserve des garanties applicables. Lorsque des vices apparaissent, la demande vise plus généralement la réparation du dommage contractuel. Cette réparation peut néanmoins être réalisée en nature, par la reprise des travaux, ou par équivalent, sous la forme d’une indemnité.
La distinction est juridiquement importante, même si, dans la pratique de la construction, elle conduit fréquemment à une même opération matérielle : l’entrepreneur revient sur place et remédie aux désordres.
Il est unanimement admis que la réparation en nature du dommage contractuel doit, en principe, être préférée à la réparation purement pécuniaire. Elle peut cependant être écartée lorsqu’elle est impossible, lorsqu’elle constitue un abus de droit ou lorsque la confiance légitime dans les capacités de l’entrepreneur a objectivement disparu.
10. L’exécution en nature, un droit du créancier mais également du débiteur
Le Livre 5 du Code civil a systématisé les sanctions de l’inexécution contractuelle.
L’article 5.84 consacre le droit du créancier d’exiger l’exécution en nature, conformément aux articles 5.234 à 5.236. L’article 5.234 précise que le créancier peut poursuivre en justice l’exécution de la prestation, sauf si celle-ci est impossible ou abusive.
Le primat de l’exécution en nature ne bénéficie toutefois pas uniquement au créancier. Même lorsqu’il est en demeure, le débiteur conserve la possibilité d’offrir l’exécution de la prestation pour autant que celle-ci présente encore une utilité pour le créancier.
La référence légale exacte est ici l’article 5.228 du Code civil, consacré à la purge de la demeure.
Le principe avait déjà été reconnu par la doctrine et la jurisprudence sous l’empire de l’ancien Code civil. Il avait notamment été jugé que l’entrepreneur peut proposer une exécution en nature lorsqu’elle demeure satisfactoire pour le maître de l’ouvrage (Civ. Neufchâteau, 26.10.1994, R.G.D.C., 1995, p. 56), et que le droit à l’exécution en nature appartient également au débiteur, le créancier devant accepter une prestation encore utile et conforme (Civ. Huy, 16.01.2012, R.G.D.C., 2015, p. 109).
Il ne s’agit toutefois pas d’un droit absolu de l’entrepreneur à revenir indéfiniment sur le chantier. Son offre doit être précise, complète, techniquement adéquate et réalisable dans un délai raisonnable. Le maître de l’ouvrage peut la refuser si elle est tardive, incomplète, objectivement insatisfaisante ou si l’entrepreneur a démontré son incapacité à procéder correctement aux réparations.
11. La perte de confiance : une exception qui doit être objectivée
La perte de confiance est souvent invoquée pour justifier le refus de laisser l’entrepreneur initial réparer les désordres.
Une affirmation subjective ne suffit cependant pas. Le maître de l’ouvrage doit établir des circonstances concrètes permettant de considérer que la reprise proposée n’offre plus de garanties raisonnables.
Peuvent notamment être pris en considération la gravité des malfaçons, la répétition de réparations inefficaces, le refus persistant de reconnaître des désordres évidents, l’incompétence technique démontrée, l’absence de proposition précise ou une rupture profonde de la relation contractuelle imputable à l’entrepreneur.
La perte de confiance est généralement écartée par la jurisprudence lorsque les malfaçons ne présentent pas un degré suffisant de gravité. Le remplacement judiciaire par un tiers peut également être refusé si l’entrepreneur offre encore de s’exécuter personnellement de manière satisfactoire.
Dans le jugement du 18.06.2026, la demanderesse déclarait ne plus avoir confiance dans l’entreprise, au motif que des infiltrations subsistaient après une première intervention. Le Tribunal ne retient pas cette défiance comme suffisante. Aucun rapport technique ne démontrait que la réparation avait été exécutée en violation des règles de l’art, tandis que l’entreprise acceptait de reprendre intégralement le complexe d’étanchéité.
La décision invite donc à distinguer une défiance compréhensible sur le plan humain d’une perte de confiance juridiquement établie.
12. La portée exacte du jugement du 18.06.2026 au regard du contrat d’entreprise
Une nuance importante s’impose : dans l’affaire commentée, le contrat d’entreprise avait apparemment été conclu entre l’association des copropriétaires et l’entrepreneur. La copropriétaire demanderesse n’était donc pas la cocontractante directe de l’entrepreneur.
Le Tribunal ne consacre pas expressément, au bénéfice de l’entreprise, un droit contractuel à réparer opposable à la copropriétaire sur la base de l’article 5.228. Son raisonnement est principalement fondé sur les règles de l’expertise : l’offre de réparation réduit l’utilité actuelle d’une mesure judiciaire lourde et modifie l’analyse de proportionnalité.
Les principes du contrat d’entreprise éclairent néanmoins la décision. Lorsqu’une réparation concrète, complète et prochaine est proposée, le Juge peut légitimement se demander si une expertise classique est encore nécessaire ou si elle ne ferait que retarder la résolution matérielle du problème.
Le jugement ne décide pas davantage que l’entreprise est exonérée de toute responsabilité. Il réserve le fond de l’action dirigée contre elle. Le refus d’expertise ne constitue donc ni une validation définitive des travaux ni un rejet de toute demande d’indemnisation.
Cette limite et cette nuance sont essentielles : le jugement doit être compris comme une décision procédurale contextualisée, non comme l’affirmation générale selon laquelle toute offre de réparation rendrait automatiquement une expertise inutile.
13. Le remplacement judiciaire du débiteur défaillant
Lorsque l’entrepreneur ne s’exécute pas, le maître de l’ouvrage peut demander au Tribunal l’autorisation de faire achever ou réparer les travaux par un tiers, aux frais de l’entrepreneur.
L’article 5.235 du Code civil consacre ce remplacement judiciaire. Si la prestation s’y prête, le créancier peut être autorisé à exécuter lui-même l’obligation ou à la faire exécuter par un tiers aux frais du débiteur. Le Tribunal peut également condamner le débiteur au paiement d’un montant provisionnel destiné à couvrir les frais du remplacement.
Le remplacement constitue une forme d’exécution en nature indirecte : la prestation promise est réalisée, mais par une autre personne que le débiteur initial.
Plusieurs conditions doivent être réunies.
Il faut d’abord une inexécution imputable au débiteur. Le remplacement est une sanction du manquement contractuel. Il ne peut être imposé lorsque l’absence d’exécution est justifiée par une cause étrangère, par une inexécution préalable du maître de l’ouvrage ou par un obstacle qui lui est imputable.
La prestation doit ensuite se prêter au remplacement. Une prestation présentant un caractère strictement personnel ne peut normalement être exécutée par un tiers.
Le remplacement doit rester subsidiaire par rapport à l’exécution personnelle du débiteur. Si l’entrepreneur propose une intervention encore satisfaisante, le Juge peut lui accorder un ultime délai et prévoir qu’à défaut d’exécution dans ce délai, le maître de l’ouvrage sera autorisé à le remplacer.
Enfin, les frais mis à charge du débiteur doivent être raisonnables. Le maître de l’ouvrage ne peut profiter de la défaillance pour commander des prestations étrangères au marché initial, réaliser des améliorations sans lien avec les désordres ou choisir une solution manifestement surdimensionnée.
14. Les clauses contractuelles de remplacement ou « mesures d’office »
Les contrats d’entreprise prévoient fréquemment une clause permettant au maître de l’ouvrage de faire exécuter les prestations par un tiers en cas de défaillance de l’entrepreneur.
L’article 5.85, alinéa 2, du Code civil reconnaît expressément la validité de ces clauses. Elles peuvent organiser les conditions, les délais, la procédure de constatation des manquements et les modalités de récupération des coûts du remplacement.
Leur présence ne dispense toutefois pas le maître de l’ouvrage de respecter la bonne foi contractuelle. La clause doit être appliquée conformément à ses conditions. Une mise en demeure suffisamment précise doit généralement être adressée. Le délai contractuel doit être respecté, sauf urgence particulière, et les travaux confiés au tiers doivent correspondre aux obligations demeurées inexécutées.
Dans les relations avec un consommateur ou entre entreprises, la clause reste en outre soumise au contrôle des clauses abusives. Un pouvoir de remplacement entièrement discrétionnaire, dépourvu de garanties et permettant d’imputer n’importe quel coût à l’entrepreneur pourrait être contesté.
15. Le remplacement extrajudiciaire en cas d’urgence ou de circonstances exceptionnelles
Le remplacement sans autorisation préalable du Tribunal présente un intérêt évident en droit de la construction. Certaines situations ne permettent pas d’attendre une procédure judiciaire : infiltrations très graves et importantes, risque d’effondrement, chantier ouvert aux intempéries, rupture d’une canalisation ou danger pour les occupants.
La Cour de cassation a admis, dans un arrêt du 18.06.2020, que le créancier peut, dans des circonstances exceptionnelles telles que l’urgence, remplacer son débiteur sans autorisation judiciaire préalable, à ses frais et à ses risques, sous le contrôle ultérieur du Juge. Elle a précisé que le créancier doit tenir compte des intérêts raisonnables du débiteur.
Cette solution est désormais consacrée par l’article 5.85, alinéa 3, du Code civil. Le remplacement extrajudiciaire suppose une urgence ou d’autres circonstances exceptionnelles. Le créancier doit prendre les mesures utiles pour établir l’inexécution, puis notifier par écrit au débiteur les manquements reprochés et les circonstances justifiant son remplacement.
Le mécanisme doit être manié avec prudence. Le maître de l’ouvrage agit « à ses risques et périls ». Si les conditions ne sont pas réunies, il peut être débouté de sa demande de remboursement et voir sa propre responsabilité engagée.
Avant de remplacer l’entrepreneur, il convient donc, sauf impossibilité absolue, de documenter la situation. Un constat contradictoire est préférable. À défaut, un constat d’huissier, un rapport technique détaillé, des photographies datées, des mesures et une invitation restée sans suite permettront au Tribunal d’exercer son contrôle ultérieur.
La notification doit être claire. Elle doit identifier les manquements, rappeler la mise en demeure, exposer l’urgence ou les circonstances exceptionnelles et annoncer que les travaux seront confiés à un tiers.
Le tiers choisi doit être compétent et son prix raisonnable. Seuls les frais rendus nécessaires par la défaillance peuvent être récupérés. Le créancier doit comparer les solutions dans la mesure compatible avec l’urgence et éviter tout enrichissement à charge du débiteur.
16. Le devoir de limiter le dommage
L’article 5.238 du Code civil impose au créancier de prendre les mesures raisonnables pour prévenir et limiter les conséquences dommageables de l’inexécution. Les frais raisonnablement exposés à cette fin peuvent être récupérés auprès du débiteur. En revanche, le dommage qui aurait pu être évité par de telles mesures peut rester à charge du créancier.
En droit de la construction, ce devoir est particulièrement concret. Le propriétaire ne peut laisser une infiltration active se prolonger pendant plusieurs mois uniquement pour préserver la visibilité du désordre. Il doit, selon les circonstances, bâcher la toiture, couper une alimentation, ventiler, déplacer des biens, autoriser des mesures conservatoires ou faire réaliser une réparation urgente.
Il doit cependant concilier cette obligation avec la conservation de la preuve. La solution consiste souvent à documenter contradictoirement le désordre avant l’intervention, puis à exécuter les mesures urgentes.
Le jugement du 18.06.2026 reflète implicitement cette logique. Suspendre la réfection générale de l’étanchéité pendant une longue expertise aurait pu aggraver la situation et augmenter le dommage collectif. Le Tribunal privilégie une solution permettant de réparer rapidement tout en conservant la possibilité d’un constat contradictoire.
17. La mise hors cause de l’association des copropriétaires et de l’architecte : l’exigence d’une imputabilité individualisée
Le jugement présente un autre enseignement important : la complexité d’un chantier ne justifie pas de citer indistinctement tous ses intervenants.
Pour chaque défendeur, le demandeur doit identifier l’obligation violée, la faute reprochée, le dommage correspondant et le lien causal vraisemblable.
L’association des copropriétaires n’est évidemment pas automatiquement responsable de tout dommage survenu pendant des travaux affectant les parties communes. Il faut établir une faute propre : mauvais choix, inertie injustifiée, absence de mesures conservatoires ou décision ayant contribué au dommage.
Le syndic ne peut pas davantage être mis en cause sans identification d’un manquement à sa mission légale ou conventionnelle.
L’architecte n’est pas davantage automatiquement responsable de toute erreur d’exécution commise par l’entrepreneur. Sa responsabilité suppose notamment un défaut de conception, de conseil ou de contrôle relevant de sa mission et présentant un lien causal avec le désordre.
Dans l’affaire commentée, aucune pièce ne rendait plausible une faute de l’association des copropriétaires, du syndic ou de l’architecte. Le Tribunal ne se contente donc pas de limiter la mission d’expertise : il rejette définitivement les actions dirigées contre ces parties et les met hors de cause.
Cette décision rappelle le risque financier d’une mise en cause excessivement large. Chaque défendeur obtenant gain de cause peut réclamer une indemnité de procédure. Dans cette affaire, la demanderesse doit supporter deux indemnités de procédure distinctes de 1.412,79 €.
18. La provision de l’Expert judiciaire ne préjuge pas de la responsabilité finale
Lorsqu’une expertise est ordonnée, l’article 987 du Code judiciaire permet au Juge de fixer la provision, de déterminer les parties qui doivent la consigner et de préciser leur contribution respective.
Le paiement de cette provision n’est qu’une avance. La partie qui la consigne ne sera pas nécessairement celle qui en supportera définitivement la charge à l’issue du litige.
Le plus souvent, le Tribunal impose au demandeur en justice de supporter la provision de l’Expert judiciaire. Ceci n’est cependant pas automatique.
Dans un arrêt du 24.12.2021, la Cour d’appel de Bruxelles a confirmé qu’une provision de 2.000,00 € pouvait être mise à charge de l’entrepreneur général dont l’intervention avait pu occasionner les désordres, alors même que les responsabilités n’étaient pas encore définitivement déterminées. La Cour a rappelé que cet entrepreneur pourrait récupérer les frais si aucune responsabilité n’était finalement retenue dans son chef.
Dans d’autres affaires, une répartition par moitié se justifie lorsque les positions respectives des parties demeurent incertaines. Le choix dépend des circonstances concrètes, de l’intérêt que la mesure présente pour chaque partie, des responsabilités déjà établies ou seulement plausibles et du comportement adopté avant la procédure.
19. Les principaux enseignements du jugement du 18.06.2026
Le premier enseignement est que la technicité d’un dossier ne suffit pas en lui-même et à lui seul à justifier une expertise judiciaire. Il faut encore qu’une question technique actuelle, utile et sérieusement documentée nécessite l’intervention d’un Expert judiciaire.
Le deuxième enseignement est que l’expertise ne peut pallier l’absence de commencement de preuve. Elle sert à approfondir une difficulté plausible, non à rechercher si le demandeur pourrait éventuellement disposer d’un grief.
Le troisième est que la mesure doit rester matériellement utile. Un trouble disparu et qui ne peut plus être observé ne justifie pas une mission d’expertise, sauf si des éléments fiables permettent encore une analyse rétrospective.
Le quatrième est qu’une offre sérieuse de réparation modifie profondément l’analyse. Elle ne fait pas automatiquement disparaître le litige, mais elle peut rendre l’expertise prématurée, surtout si elle permet une remise en état prochaine et complète.
Le cinquième est que la perte de confiance doit être objectivement établie. Une défiance subjective ne suffit pas à écarter l’exécution en nature proposée par l’entrepreneur.
Le sixième est que la proportionnalité s’apprécie globalement. Le Tribunal tient compte des honoraires de l’Expert judiciaire, mais également du retard du chantier, des frais de conseil, de l’aggravation potentielle du dommage et des conséquences pour les tiers.
Le septième est que le Juge doit rechercher la solution probatoire la plus légère et appropriée à la situation : constat contradictoire, expertise amiable ou intervention du tiers ayant déjà dressé l’état des lieux.
Le huitième est que la mise en cause de chaque partie défenderesse à la procédure doit être individualisée. L’expertise ne peut être utilisée pour maintenir artificiellement à la cause des parties contre lesquelles aucune faute plausible n’est identifiée.
Le neuvième est que le refus prononcé « à ce stade » laisse ouverte la possibilité d’une nouvelle demande. Si la réparation échoue, si de nouveaux désordres apparaissent ou si un rapport technique met en évidence une mauvaise exécution, une expertise judiciaire pourrait alors ultérieurement devenir nécessaire.
20. Conseil pratique avant d’engager une procédure judiciaire
Le maître de l’ouvrage ou le propriétaire confronté à des désordres doit avant tout constituer un dossier établissant la preuve des malfaçons : photographies datées, constat, mesures, procès-verbaux, devis et avis technique.
Il doit ensuite adresser une mise en demeure précise, décrivant les défauts, les obligations invoquées et les travaux attendus. Un délai raisonnable doit être laissé, sauf urgence.
Si l’entrepreneur propose une réparation, cette offre doit être examinée concrètement. Il est prudent de convenir par écrit de l’étendue des travaux, de leur calendrier, des garanties, de la conservation de la preuve et de la présence éventuelle d’un conseiller technique.
Si le refus de l’intervention repose sur une perte de confiance, celle-ci doit être documentée.
Lorsque le remplacement est envisagé, il faut distinguer le remplacement judiciaire, la clause contractuelle de remplacement et le remplacement extrajudiciaire fondé sur l’urgence ou d’autres circonstances exceptionnelles.
Enfin, la mission d’expertise judiciaire sollicitée doit être proportionnée. Elle doit préciser les désordres, les questions techniques, les causes à examiner, les remèdes et les coûts, sans demander à l’Expert de trancher le droit.
21. Conclusion
L’expertise judiciaire demeure l’un des instruments les plus importants du contentieux de la construction. Elle est souvent indispensable lorsque les causes des désordres sont multiples, que les avis techniques se contredisent ou que les responsabilités ne peuvent être déterminées sans investigations spécialisées.
Elle n’est toutefois jamais automatique.
Le jugement du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles du 18.06.2026 rappelle qu’une expertise doit être utile, sérieusement fondée, proportionnée et subsidiaire. Une partie ne peut s’en servir pour combler les lacunes de son dossier, retarder inutilement une réparation proposée ou rechercher de manière générale des responsabilités encore hypothétiques.
La décision s’inscrit, avec les nuances liées à la qualité des parties, dans la logique du contrat d’entreprise et du Livre 5 du Code civil : l’exécution en nature demeure prioritaire lorsqu’elle est possible, utile et satisfaisante. Ce n’est qu’en présence d’une défaillance persistante, d’une offre inadéquate ou d’une perte de confiance objectivement établie que le remplacement du débiteur par un tiers devient pleinement justifié.
L’expertise, l’exécution en nature et le remplacement ne doivent donc pas être envisagés isolément. Ils forment les différentes étapes d’une même recherche : établir correctement les faits, permettre la réparation effective du désordre et n’engager une procédure lourde que lorsqu’elle constitue réellement le moyen le plus adéquat de résoudre le litige.
